本文為曾瑞華女士在2026觀點香港資本圓桌發表的演講。
曾瑞華（ESR業務管理與投資（香港）董事總經理）：這是我第三年來到觀點活動，很高興見到很多朋友。
剛才幾位嘉賓的分享以及圓桌論壇，更多是從資本市場的角度看待和分析香港市場、以及企業出海的整個體系。
今天，我想從企業角度，探討企業出海以及香港的定位問題。
從企業視角出發，我們通常會站在比較戰略性的角度，去看未來5到10年，甚至15年的發展方向。因此，主要趨勢對企業而言非常重要。
ESR根植於中國，發起人、創始人沈晉初先生於2010年在上海創立這家公司。那個時候，ESR享受到了中國房地產與不動產市場的紅利，也趕上了第一代、第二代電商——比如螞蟻、京東、淘寶——快速發展的浪潮。
到2026年的今天，我們已經邁入了第三代電商時代，典型代表就是美團、希音等。
在這個時間點上，“去全球化”已成為最重要的宏觀趨勢之一。
什麼叫去全球化？大家可以看到，當前的物流佈局，和我們2010年剛起步時有了很大變化。那時，中國是生產基地，產品從這裏向全球輸出。但現在，世界已經明顯分為美國和中國兩大重要經濟體。這對我們做物流的企業，乃至整個公司的戰略佈局，都帶來了很大變化。
隨之而來的，是供應鏈的重構。由於美國不斷加徵關稅等因素，全球供應鏈處於劇烈調整之中。各國關稅政策不一，導致很多企業無法再簡單將中國作為唯一的生產和出口基地，再將貨品銷往全球各地。
作為一個物流企業，這種變化對我們影響很大。以前，我們從未考慮過投資東南亞，但如今東南亞已經成為中國企業出海的必經之路，我們也開始在這裏佈局。
現在時局一直改變，可以看到，早在2022年就有不少企業開始佈局東南亞。但隨後我們發現，特朗普也對越南加徵關稅。
我們跟着互聯網公司或電商等佈局東南亞。但到了2026年，我們投了這麼多錢，時局又變了，是不是意味着我們的供應鏈又要有更進一步的改變？
從企業角度，這個很困難。做戰略佈局不是一朝一夕的事。現在所看到的供應鏈改變，是我們現在面臨的最大挑戰。
與此同時，我們也可以看到消費市場的區域化和本地化。中國物流行業從2010年到2026年，最大的變化就是“區域化”的趨勢。我在觀點的很多演講提到過，我認為未來的5-10年，中國物流整體都會朝着區域化方向發展。
華北、華東、華南、華西會有很大的區別。為什麼？因為內需和消費能力的發展不均衡。我們看到，華東、華南涌現了大量新興電商，也就是我剛才提到的第三代電商，同時消費能力也更強。因此華東、華南整體的物流佈局、行業發展以及市場復甦情況，都好於華北、華西。
所以，作為企業，除了幫其他的企業出海，單從大趨勢來看，自身如何做好區域佈局也很重要。
剛才講了該怎麼佈局，下一步香港的展望怎麼樣？
ESR在2019年整合了國內、日本、韓國的相關業務平臺，並選擇在香港上市。
之所以選了香港資本市場作為上市地點，正如前面幾位嘉賓所說，香港資本市場的優勢是拿國內的資產吸引全球投資者，是對外的最佳窗口。
從2019年到現在，經過社會運動和疫情之後，香港資本市場也發生了一些變化。從企業角度，我認為香港需要一個新的定位。香港不應該把自己看作只是香港，而應該把市場和視野放大，要主動融入大灣區，我覺得這才是它最重要的定位。
香港有700萬人口，要發展消費，高科技等產業，既缺人才也缺土地。如果把自身定位放在整個大灣區當中，優勢就會顯現出來，生存空間也會更大。
因此，在我們企業看來，香港應該放大自身定位，不再侷限於香港本土，要把視野拓寬到整個大灣區。
我自己也會對比香港和大灣區。香港租金比內地要高，但它有一個很多人不知道的優勢——香港是全國唯一一個可以出口電子商品的地方。比如希音或華為等公司的手機，或是帶電池的商品，只能從香港的機場飛出去。所以它們會使用我們在東莞的倉庫，然後運到香港直接空運出境。這說明香港仍具有不可替代的重要性。
從數據來看，香港在全球港口排名中並不靠前，但香港的空運出口貨物量卻是全球第一。這也印證了，香港作為對外開放的窗口，應該提升自身的出口定位，向高端產品方向轉型。
我認為，香港現在有新的幾個亮點，就是要着重於新的“十五五”，低空經濟、科技、生物醫學這三方面，這其中香港能扮演什麼角色也很重要。
比如低空經濟，香港是一個高密度城市，低空經濟有很大發揮空間。在座很多朋友住深圳，都看過無人機做配送等等，但目前在香港，我聽說只能在離島那邊去運用這個場景。
我深信，如果香港可以放開、大膽去嘗試，在這個高密度城市裏，無人機配送其實也可以用到。所以我覺得低空經濟也是香港的一個契機。
這對我們物流行業也是一個契機——用無人機配送藥品、簡單食品等，相當於多了一條運輸渠道。
再說科技，比如人形機器人等。香港要搞大規模生產並不現實，因為既沒有土地，也沒有廉價勞動力。但香港的新定位，是為這些科技公司提供一個走向國際的窗口。
前面幾位嘉賓也提到，香港IPO最近非常活躍。今天又有一家公司上市，市值已達1000億港元。這說明香港在金融服務方面可以做得更好。
最後是生物醫學。如果能參與到生產高端醫藥產品的場景裏，香港也大有可為。比如香港科技大學、香港大學都有大量相關研究。香港完全可以作為基地，承擔高端醫藥產品的出口等職能。這同樣是香港的一個新定位。目前，ESR就有不少租戶是做高端醫療配送的，他們把香港作為區域總部。
所以，“十五五”規劃中提出的這些新方向，恰恰可以成為香港新定位的支點。
最後，簡單說一下ESR自身的定位。我們聚焦於新經濟核心資產的資產管理。我們的模式是：以私募基金為輕資產平臺，通過設立新的私募基金或發行公募REITs實現退出——也就是“培育-運營-退出”的全鏈條。
所謂新經濟核心資產，比如我們今天講的物流資產，到底應該是什麼樣的？這也是我們需要重新思考的定位。香港作為連接世界的窗口，我們的資產也必須提升到具備“國際重要性”的水平，而不再只是一個倉庫、一個物流節點。比如，我們已經在物流園中引入新能源，並獲得了一些國際認證。
資產質量的提升，在整個資產管理和私募基金運作中，都扮演着越來越重要的角色。
以上是我的分享，謝謝大家。