觀點指數 12月3日，觀點指數研究院發佈《卓越指數 • 2025 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》，報告指出，物流行業資本運作呈現多元融資工具的廣泛應用與倉儲物流資產、股權大宗交易的集中落地，形成協同效應，既為企業業務拓展提供穩定資金保障，也推動行業資源配置優化與全球化佈局進程，為行業高質量發展注入持續動力。
2025年1-10月，物流行業投融資市場維持活躍狀態，資本對行業發展的支持力度持續穩定。期間累計發生投融資事件33起，融資總額達748億元，整體規模處於較高水平，反映了資本市場對物流行業發展前景的認可。
從時間維度來看，融資節奏呈現“下半年穩增”的特點，6月單月融資額突破100億元，成為年內融資小高峯；7-10月，受頭部企業融資動作與政策支持雙重影響，月均融資額超80億元，穩定的資金供給為物流企業的業務擴張、技術升級及網絡建設提供了堅實基礎。
2025年1-10月，倉儲物流資產及股權領域的大宗交易頻繁落地，成為推動行業結構優化的重要力量，形成“國內資產整合”與“全球資本佈局”兩大發展主線，行業資源配置效率與全球化水平同步提升。
在國內市場，資本聚焦核心區域高標倉與優質物流資產。平安保險斥資45億元收購第一產業集團華南地區三個物流資產項目，強化珠三角核心區域倉儲佈局；申通快遞以3.62億元收購菜鳥集團旗下丹鳥物流100%股權，補全電商大件物流能力短板並整合末端配送資源。
高瓴集團出資7億元收購上海、北京兩地優質倉儲資產，佈局一線城市倉儲資源的長期價值。此類交易體現了資本對核心區域、優質資產的關注，推動國內物流資產向頭部企業集中，促進行業資源配置效率的提升。
在全球市場，跨境物流資產收購成為資本佈局的重要方向，全球化資本流動態勢愈發清晰。豐樹集團完成對英國首個物流中心及西班牙物流資產組合的收購，交易規模3.15億歐元；華平投資以2.4億美元收購日本大東京地區兩處物流資產；黑石集團出資2.38億美元收購華平投資旗下韓國倉庫項目；凱德騰飛房地產信託以2億英鎊收購英國物流開發項目永久產權土地；京東產發斥資17億元收購新加坡4處物流資產。
一系列跨境交易展現了物流資本全球化佈局的趨勢。一方面，中國物流企業跟隨外貿企業的“出海”步伐，在海外佈局倉儲網絡，為跨境供應鏈的穩定提供保障；另一方面，國際資本看好亞太地區及中國物流市場的長期增長潛力，通過收購優質資產參與行業發展。這種雙向資本流動，推動了全球物流資源的整合優化，加速了行業全球化進程。
隨着物流行業與實體經濟、全球貿易的綁定日益緊密，具備資本運作能力、全球化視野與資產整合實力的頭部企業，將在行業結構優化與全球化競爭中佔據優勢，推動全球化持續發展，為全球供應鏈的穩定高效運轉提供支撐。
倉儲物流REITs的底層資產選擇呈現鮮明的優質化導向，集中佈局“一線及強二線城市高標倉”。這些資產多分佈於京津冀、長三角、珠三角等經濟發達區域，依託周邊密集的產業集羣與旺盛的消費需求，形成了穩定的租賃需求基礎。
從運營指標看，倉儲物流REITs展現出較強的市場適應能力。截至2025年三季度，其底層資產平均出租率達92%，明顯高於國內倉儲物業85%的平均水平，部分核心城市的高標倉項目更是實現100%滿租，反映出優質倉儲資產受到市場的認可。
在收益端，行業年化分派率穩定在4%，不僅高於貨幣基金、國債等低風險資產收益，也優於部分商業地產REITs，為投資者提供了穩定的現金回報。其中，中金普洛斯REIT2024年度年化可供現金分派率達5.47%，紅土創新鹽田港REIT達4.28%，均體現出較高的收益穩定性。
從淨利潤率表現看，倉儲物流REITs分化明顯，但頭部表現突出，紅土創新鹽田港REIT淨利潤率29.6%、嘉實京東倉儲基礎設施REIT28.1%、匯添富九州通醫藥REIT26.5%，這類產品憑藉優化的租戶結構與稀缺的應用場景，實現了較高的盈利水平。
從二級市場表現看，近三個月市場調整週期中倉儲物流REITs展現出較強的抗風險韌性。期間倉儲物流REITs平均跌幅僅0.26%，顯著低於中證REITs指數3.4%的跌幅，同時低於商業地產REITs 0.6%、產業園區REITs 4.41%的平均跌幅，在波動市場中表現穩健。
部分優質倉儲物流REITs甚至在調整期實現正收益，例如紅土創新鹽田港倉儲REITs、華夏深國際倉儲REITs，近三個月區間漲幅分別逆勢上漲3.6%和3.2%，成為投資者在市場波動中的“避險選擇”。