觀點指數 12月3日，觀點指數研究院發佈《卓越指數 • 2025 產業園區暨基礎設施投資發展報告》，報告指出，四大一線城市作為產業地產的核心戰場，當前正面臨供需的平衡挑戰，但科技及關聯行業憑藉強勁的租賃需求，形成差異化發展路徑。
當前，北京、上海、廣州、深圳四大重點一線城市產業園區市場呈現供求失衡加劇、整體調整的特徵，各城市依託自身產業基因，形成差異化發展格局。
從市場供求基本面觀察，四城園區市場的供需失衡加劇，直接加大租金下行與空置率上升的雙重壓力。數據顯示，北京、上海、深圳、廣州的供求比分別達到1.88、2.63、1.45、1.77，供需錯配問題持續凸顯，租金下行趨勢在短期內難以實現有效逆轉。
展望下半年，園區市場供應壓力仍將進一步釋放。其中，上海預計新增供應約83萬平方米，深圳新增供應達84萬平方米，廣州將有80萬平方米新載體入市，北京也將有40.3萬平方米的新載體推出。持續增長的市場供應，或將進一步加劇區域的供需矛盾。
租金表現方面，四城園區平均租金均出現同比下滑，其中北京為138.5元/㎡/月，同比下降3.7%；上海為133.8元/㎡/月，同比下降2.2%；深圳為84.1元/㎡/月，同比下降4.0%；廣州為68.6元/㎡/月，同比下降1.4%。空置率同步呈現上升態勢，上海、廣州、北京、深圳分別同比上漲1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市場去化壓力持續加大。
從需求結構來看，科技及關聯行業已成為園區租賃市場的核心驅動力，且其對不同城市的需求拉動作用呈現出鮮明的產業特色。
北京園區市場受益於新型製造園區的集中交付，以及芯片、半導體產業的穩步發展，租賃需求呈現明顯的集聚效應。其中，醫藥及生命科學行業需求佔比達49%，工業品製造業佔比28%，成為支撐區域市場的核心力量；與此同時，以汽車及配件為代表的消費品製造業也展現出較強的發展活力，進一步豐富了區域產業生態。
上海園區市場的需求動力高度集中在TMT行業。一方面，AI技術與半導體行業的深度融合推動智能製造加速發展，帶動上下游企業加速擴張；另一方面，AI與BI的協同應用吸引大量軟件開發企業搬遷佈局，為市場注入增量需求。同時，新能源汽車企業積極拓址，傳統制造企業也在加大研發投入以推動產業升級，共同構成需求增長的重要支撐。
深圳上半年的園區租賃需求呈現多領域協同發展特徵，跨境零售、互聯網科技、製造業佔比位居需求前列。依託電子產品與元器件交易、日用消費品以及跨境服務形成的完整產業生態，區域內優質產業載體提供了強勁的需求動能，構建起獨具特色的產業集聚格局。
廣州園區市場的需求則集中在互聯網科技、消費品製造等領域。依託大灣區製造業根基與商貿流通優勢，廣州在消費科技、專業服務等領域形成產業集羣，為園區租賃需求提供了穩定支撐，同時跨境零售等行業也貢獻了一定比例的租賃需求，形成多元化的需求結構。
值得關注的是，不同片區獨特的產業基因將持續催化結構性機會，成為產業園穿越市場週期的關鍵支點。依託核心產業形成的差異化競爭力，將在供需失衡的大環境中為優質園區開闢增長空間，推動產業園區市場向“結構優化、產業聚焦”的方向持續演進。
隨着“十五五”規劃的全面實施，其明確提出“搶佔科技發展制高點，不斷催生新質生產力，強化科技自立自強，加強原始創新和關鍵核心技術攻關”的發展方向，為科技產業發展注入強勁政策動力。
從發展脈絡來看，“十五五”規劃的核心任務之一是推動經濟完成第二次轉型。“十四五”期間已實現從房地產向製造業的第一次轉型，未來五年則將聚焦於從一般製造業向科技產業的跨越，這一轉型方向精準契合當前科技產業的增長態勢。
從地方實踐來看，各地將依託自身資源稟賦與產業基礎，在“十五五”規劃框架下形成差異化產業佈局，避免同質化競爭，例如中西部城市聚焦特色優勢產業，東部沿海城市主攻高端創新產業，通過精準定位構建各具特色的產業生態。
在集成電路、人工智能、量子科技等“卡脖子”領域，政策支持與資本投入持續加大，技術突破週期有望縮短，國產替代進程將加速推進；數字經濟與實體經濟的融合將從“表層應用”走向“深度滲透”，工業互聯網、智能製造將成為傳統產業升級的標配，催生大量新業態、新模式。
同時，產業綠色化改造將從“可選動作”變為“必選動作”，新能源、節能環保等產業將迎來爆發式增長，傳統產業的綠色轉型也將釋放巨大的市場空間。