萬物雲開源“彈性定價”與物業未來的思考

在城市化快速發展的宏大叙事中，物業服務如同細膩的筆觸，精心勾勒着居民生活的舒适底色。

近年來，随着宏觀經濟下行、居民收入壓力增大、業主維權與議價能力提升、上遊房地産市場深度調整、行業競争加劇等多重因素影響，企業與業主間的矛盾漸趨頻繁，物業行業營收增速進一步放緩、回歸微利經營情勢。

顯然，傳統管理模式已難以滿足人們對美好生活的需求與向往，也成為了物業行業邁向高質量發展的掣肘。而破局的方向亦已明了——即回歸服務本質、探索多元領域、創新服務模式。

早在2024年兩會期間，住建部部長倪虹便明确指出，“今後拼的是高質量，拼的是好服務”；“誰能為群衆建設好房子，提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”。並且，強調“好服務”的核心主題便在“四好”理念，即“好房子、好小區、好社區、好城區”。

随後，行業迎來政策端對“好服務”具體内涵的一繫列闡釋。但總的來看，主要包括提升服務的標準與透明度、拓寬服務内容及服務業态、鼓勵物企以科技手段賦能創新等。

當中，部分城市針對物業收費的繫列政策成為了近一年多來市場熱議的焦點。它們如同一根根琴弦，牽動着業主與物業企業間的關繫走向，影響着整個行業的樂章。

有統計顯示，去年重慶、銀川、青島和武漢四座城市的百余個項目成功實現了物業費的下調，降幅介于20%-35%之間。自去年以來實施物業費限價政策的城市，物業費的整體降幅大致在10%至50%之間；不同城市和不同項目的物業費降幅存在顯著差異。同時，物業費收繳率也受到嚴重沖擊。

“物業費降價潮”、“空置房物業費打折潮”席卷而來，這背後一面是業主方認為物業收費高卻服務不到位，存在“質價不符”的情形；另一面，是物業公司面臨人工等各類成本上升的客觀壓力，使得要在服務價格、服務質量和業主的滿意度之間尋找平衡點並不容易。

現如今，萬物雲勇立潮頭，掀起了一場關于物業收費的變革。

其在2024年12月創新推出了全新的物業服務模式——“彈性定價”，旨在通過“菜單式服務”和賦權業主來破解當下的市場挑戰，在行業引起反響。碧桂園服務2024年業績會上表示2025年推出菜單式服務方案；雅生活服務的2025年規劃，将打造“菜單式”服務體繫作為十大重點工作之一。

資料介紹，萬物雲的“彈性定價”方案包括95個服務空間、1530個作業對象和508項服務清單（其中158項基礎必選項，350項可選服務内容），分門别類歸屬到設備(EQ)、設施(FA)、清潔(CL)、客戶服務(CS)、安全(SA)、綠化(LA)六大類中。最終，根據業主自選的服務内容和頻次，生成物業費。

該模式最大的特征在于，“服務由業主訂，價格随業主心”。讓業主真正參與進來，共同制定物業費和服務標準，萬物雲訂服務“底線”，業主按需定服務“高線”。

在實踐層面，萬物雲還可每月向業主公示“物業數字服務報告”，将作業過程透明化，促進客戶監督與參與；每年結合客戶滿意度進行服務方案叠代，主動與業主委員會對話，實現價格的“彈性”調整。

6月13日，萬物雲向行業開源了“彈性定價”模式，希望與行業共同探索創新，提升整個行業的服務透明度和標準化水平，開創行業美好未來。

另外，随着政策對公共空間服務市場化改革的持續推進，新的發展機遇還在于将視角從社區延展到廣闊的城市公共空間，參與城市基礎設施管護、公共區域清潔等工作，提升城市整體服務水平，為行業發展注入新的活力。

當前，物業企業在管業态不斷豐富，非住領域已經包括商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、産業園區、物流園區、機場、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、道路橋梁、公交場站及其他公共設施，不少物企亦紛紛升級定位，致力于成為城市空間綜合服務運營商，搶占新的戰略高地。

以關乎民生的城市服務來看，該業務面向政府剛性支出，長期發展與宏觀經濟短期波動關聯不大，而是與國民經濟長期走向、政策導向、環保要求及人們生活水平相關。随着“環衛市場化改革”和“城市大管家模式”的持續深化，有望釋放巨大的市場空間和利潤增長點。

數據顯示，截至2024年底，“城市大管家模式”全國落地項目超過700個，年服務規模近300億元，千億級市場已然成型，服務網絡覆蓋200余個區縣，標志着我國城市治理現代化進入新階段。

可以說，物業行業正處于變革關鍵期，從政策推動到企業創新，都在為行業發展開辟新道路。

8月12-15日，觀點機構将在海南舉辦2025博鰲房地産論壇繫列活動，其中，針對物業服務版塊，将邀請物業公司、發展商、投資商、金融機構、服務商等，以“領航未來”為主題，分享交流關于物業行業發展的真知灼見。

值得注意的是，博鰲房地産論壇繫列活動期間将發布《觀點指數· 2025中國房地産全産業鍊發展白皮書》，其中将對物業服務行業進行深度解讀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，以給企業發展提供參考。

此外，觀點指數研究院從多個維度出發，構建出客觀、全面的“影響力指數繫列”研究成果，並在博鰲風尚盛典上為過去一年在全産業鍊中極具影響力的企業、項目及人物進行授牌。

其中物業相關的研究成果包括：“2025年度影響力物業服務企業”、“2025年度影響力城市服務企業”，以及全産業鍊更多研究成果。

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