觀點網 當下，產業園區正從“空間載體”向“生態構建者”進化。傳統產業的改造升級、企業的戰略轉型同樣是着力點。
宏觀方面，政策提出培育壯大新興產業、未來產業，深入推進戰略性新興產業融合集羣發展，建立未來產業投入增長機制，培育生物製造、量子科技、具身智能、6G等未來產業。
此外，加快製造業重點產業鏈高質量發展，強化產業基礎再造和重大技術裝備攻關。
從產業園情況來看，多地工業廠房持續新增供應，新入市園區面臨較大的招商運營壓力，市場呈現週期性租金下降、出租率降低的情況。
在這樣的背景下，企業更需提高自身的運營能力，改善同質化現象，改善出租情況。
5月22日，觀點機構於上海舉辦2025長三角產業論壇，產業園區運營商、上下游企業、服務商、投融資機構及政府、行業協會等齊聚上海，深入探討產業的發展趨勢、創新模式和經驗。
2025長三角產業論壇現場
多元共生
“目前19個長三角產業鏈聯盟覆蓋新能源、高端醫療器械等關鍵領域，通過技術共享與分工協作，推動全鏈條效率躍升。”會上，上海張江高科技園區開發股份有限公司原總經理、觀點產業研究院顧問葛培健具體講解了從長三角一體化看構建區域創新的“四梁八柱”的產業思考。
例如長三角超導產業鏈聯盟聯合攻克了全球領先的5公里超導電纜示範工程，從上海研發、浙江封裝到安徽應用，實現了跨區域技術閉環。
上海張江高科技園區開發股份有限公司原總經理、觀點產業研究院顧問葛培健
此外，葛培健還介紹了長三角汽車產業“4小時產業圈”的運作邏輯：上海（芯片與智能網聯）+江蘇（動力電池）+浙江（一體化壓鑄）+安徽（整車組裝），形成了全國範圍內每四輛汽車中就有一輛產自長三角地區的閉環生態系統。
事實上，產業發展已經來到了多元共生的階段，如中電光谷集團副總裁、南方區總裁李明輝會上表示，當外部經濟、政策發生調整的時候，經營者要努力調整自己在這個生態中的定位，調整跟客戶之間的關係，成為能給人信心、能給人確定性的服務者。
“也許現在還沒有能力解決某種需求，但是我們可以積累和研究，從響應需求到提供價值一定需要培育過程，但是我們認為這個投入是值得的。”李明輝指出。
中電光谷集團副總裁、南方區總裁李明輝
在他看來，當下園區經營存在着政府、投資者和運營商之間的園區經營三元悖論，政府需要高稅收、高就業、高產值，投資者需要高收益、高回報，以及運營商需要高出租率和穩健的現金流，這三者很難達到一個好的狀態。
“破除三元悖論的最關鍵一點，就要公司內部要跳出地產思維來經營園區。”
“很多項目產業定位非常雷同，比如說一股腦的搞人工智能產業園或者低空經濟產業園。”具體到產業業態的不同板塊，潤城新產業副總經理肖琴還思考了除生物醫藥產業之外的產城升級路線。
潤城新產業副總經理肖琴
“產業園發展存在一個困境，一方面有很多建成的園區大量空置，很多低效的工業用地資源浪費嚴重。”肖琴對此表示，現下產業園的轉型是非常必要的，未來一定會從增量擴張慢慢轉向存量提質，而且整個產業園的發展也會從傳統的空間出租思維轉向為需求創造空間。
太倉市生物醫藥產業園有限公司總經理李百軍作為深耕生物醫藥產業的一份子，在會議現場透露了生物醫藥產業複雜性：“這一產業需要創新性、需要集中性，生物醫藥與生命相關的產業特別需要集羣效應、需要創造資源集聚密集的環境。”
此外，李百軍表示，生物醫藥產業還需要長週期性的堅持，隨着技術的提高，生物醫藥產業的風險性會逐漸降低。
太倉市生物醫藥產業園有限公司總經理李百軍
園動力產業發展集團副總裁劉瑤則表示：“經營性園區具有多種發展模式，第一個就是產業地產模式，以前我們更關注園區的區劃、經營性指標，而產業地產模式是高週轉，以現金為王的理念。”
劉瑤進一步闡述產業地產模式之外的多種新模式：“產業新城模式以及輕資產管理服務模式，即是原有的產業地產商輸出輕資產服務，以輕資產管理模式為依託的前提下，搭建服務體系，幫助做好經營性園區。”
園動力產業發展集團副總裁劉瑤
劉瑤進一步補充了園區的三個明確屬性，第一個是有經營性屬性，第二個是有固定資產的投資屬性，第三個是有基礎設施的屬性。“經營性屬性是由於企業要把園區做成經營性資產；第二點是固定資產屬性，很多國企國有平臺在投資經營性園區的時候需要有一定的支持比例，國有平臺做的園區固定資產屬性投資更強；第三個是基礎設施屬性，現在很多的建築企業在做大型園區建設的時候都會進行投標。”
共建新範式
嘉賓們的演講飽含對於產業園區未來發展的期待，而如何共建長三角產業新範式，以產業鏈圖譜為紐帶，融合智慧化運營與REITs創新工具，驅動招商生態、風險管控與資本賦能協同升級？
於“產業共建新範式”主題討論會上，戴德梁行董事總經理、中國區產業地產部負責人蘇智淵作為本場討論會主持人率先拋磚引玉，介紹了長三角產業園區的發展歷程。
從90年代開始一直到2020年，這30年是長三角產業園區蓬勃發展時期，吸引了中國最具潛力或者最高質量的生產力企業，同時在2005年到2010年左右，具有國家背景的開發區開始面臨市場化園區的挑戰，所以開始看到像物流領域的普洛斯、豐樹在產業園區裏出現，所有人都在找自己的核心競爭能力；來到了2020年代，我們所面對的是市場寒冬。
“在此背景下，我們產業地產人怎麼看待產業園區的招商運營趨勢？”蘇智淵提出第一個問題。
主題討論會：產業共建新範式
主持嘉賓：戴德梁行董事總經理，中國區產業地產部負責人蘇智淵
討論嘉賓：深圳科技工業園（集團）有限公司黨委委員、副總經理謝建朋；中集產城園區運營公司上海區域總經理許志遠；中聯基金高級副總裁劉舟；陽光海天停車產業集團戰略發展副總經理任亞男；華泰資管不動產基金部總監國石；華夏基金基礎設施與不動產業務部總監所付晶
伴隨着話題開啓，深圳科技工業園（集團）有限公司黨委委員、副總經理謝建朋闡述了自身在當前市場環境下的實踐：“園區企業對空間的需求是多元化的，比如小微企業需要一個辦公地點，初創企業需要孵化器。”
“園區既要搭載孵化器，也要配備加速器，還要圍繞研發機構等搭建多元化平臺，為企業搞好基礎性的服務。”謝建朋表示。
中集產城園區運營公司上海區域總經理許志遠表示，產城人構建生態朋友圈，需要為企業配置好能夠助力企業發展的生產要素，在傳統的“勞動力、資本、土地”要素基礎上，升級到“技術、數據、算力”要素，要深刻理解園區主題產業的行業特性，為企業入駐做一些先前瞻性的配套佈局。
“去找到合適的能跟你交上朋友的這些企業和平臺，首先要匹配所在區域產業定位，我們把學術機構和研究機構，以及政府、企業、協會都鏈接起來，這套方法論我們中集產城總結起來主張叫'學、研、投、政、企、協'。”
其次，要組織好區域政府以及園區生態夥伴生產要素，在土地、載體等空間要素的基礎上，搭建更加系統的服務生態。比如在資金上匹配地方產業基金；在業務上鍊接區域政府及鏈主企業的應用和業務場景；在技術上去組織相應的技術平臺和高校智力資源；在成本上去考慮微電網配置，優化高能耗企業的能源成本；甚至依託中集集團全球化佈局為企業鏈接出海服務。這些都是中集產城已經在做的。從企業切身需求角度，構建服務生態、創造服務價值，自然而然招商的成果不會差。
在兩位嘉賓闡述當前產業地產環節的變化外，蘇智淵進一步提及產業的智慧化。
陽光海天停車產業集團戰略發展副總經理任亞男接過話題表示，智慧化停車可以認為是整個智慧化園區運營中必不可少的一部分。
“我們有兩大優勢，第一個優勢是專業運營平臺以及管理化系統；第二個優勢就是數字化技術，公司有幾十項高新技術專利，自主研發了園區內停車系統的技術，可以進行電力大模型的數據分析。”任亞男表示，未來園區內部精細化管理的每一個步驟，都有可能進行分工，這樣的分工會為園區有效增值。
數字化發展有助於產業園區的概念增值，而REITs發展則代表了產業園區金融增值的可能性。
對於產業REITs的話題，中聯基金高級副總裁劉舟表示，產業是一個地方區域經濟發展的重要載體，也是一個區域高質量發展的重要基石。
劉舟指出：“傳統產業園建設可能相對來說面臨着開發週期長，投資金額大，資金回籠慢等問題；同時，產業園運營目前進入了注重創新與精細化運營階段，產業園開發商需要為產業培育和服務配套提供持續的投入。REITs的推出提供了一個新的解決方案，為產業園開放商引入了社會資本，緩解了資金壓力，縮短了項目投資回收期，提供了投融資管退的新模式。”
隨後，劉舟分享了中聯基金在蘇州工業園區的項目經驗，蘇州工業園區探索了一條通過多層次REITs盤活資產的新路徑，通過市場化的方式設立開發基金建設產業園，對於已經成熟運營的產業園，通過發行類REITs或者公募REITs回籠資金，將回籠資金用於新產業園的開發建設，進一步助力蘇州工業園區的產業建設和發展。
華夏基金基礎設施與不動產業務部總監所付晶表示從2021年首批公募REITs上市，已近4年時間，基礎設施資產類別不斷擴展，市場規模逐漸擴大，從項目試點到常態發行，吸引了各類投資者的關注，已經實現了 “投資-運營-退出-再投資” 的良性循環。
所付晶進一步表示，公募REITs作為資本市場的創新產物，未來必將在服務國家戰略、賦能實體經濟的征程中，綻放出更加絢爛的光彩，為我國產業與資本市場的高質量發展注入源源不斷的動力。
華泰資管不動產基金部總監國石則探討了公募REITs審核標準重塑產業園運營範式。
資產管理方面，國石表示公募REITs審核標準明確限制散售比例，推動產業園從“碎片化銷售”轉向“整體化運營”；運營管理方面，公募REITs強調市場化收益，引導產業園從公共性和經營性兼顧。
“比方說，原本為了產業招商引資，政府直接去補貼租金的這件事情，在審查中是過不了的。那麼你就要去考慮是不是要增加多經收入，或者換一種方式使你的租戶進來，對租戶的經營情況和履約能力的考察，也是非常關鍵的。”
財務管理方面，國石認為，公募REITs會倒逼企業完善臺賬系統，提升應收賬款的管理。