2025觀點資本圓桌·現場快訊：5月21日下午，2025觀點資本圓桌在上海中國人壽金融中心正式開幕。

會上，國泰海通證券投行REITs業務部執行董事趙陽發表了“靜待花開，多層次REITs市場建設”的主題演講。

趙陽表示，在近三年國內經濟形勢復甦不及預期，房地產市場低迷的大背景下，一線城市商業物業亦出現了租金下滑、空置率上升的普適性現象，投資人普遍對資產未來現金流趨勢較為悲觀，投資意願減弱，與資產賣方有較大分歧，呈現為國內不動產大宗交易額逐年下降。

從價格上看，據戴德梁行統計，與 2022 年相比，2024年甲級寫字樓的資本化率區間上升了約70-100個基點，這反映了在經濟下行壓力和短期內供應增加的雙重影響下，投資者對甲級寫字樓市場的信心有所減弱。另據DTZ 2024年10月發佈的不動產資本化率研究報告顯示，相比2023年，2024年購物中心物業資本化率亦有較大幅度的上升。

但一方面，公募REITs近年來持續擴容，截止今年3月底，公募reits已經上市63支，還有77支在申報中，二級市場量價齊升，一級市場戰配、打新一股難求，受到投資人熱烈追捧！

這當中實際上需要一箇中間產品最為橋樑，而近期交易所大力推動的持有型ABS（中國版私募REITs）正式這一產品，它與公募REITs投資範圍、產品設計上有許多相同之處，對底層資產的合規手續及運營成熟度要求低於公募REITs，突出權益屬性，突出資產信用，資金使用更加靈活，還可設置50%的槓桿比例。預計未來中國版私募REITs將吸引更多產業方、資金方參與，從重主體信用轉變為重資產質量。