提振消費 尋新動能：2025觀點購物中心暨零售消費峰會圓滿閉幕

觀點網 如今，内需已經成為了中國經濟的核心引擎之一。

但是我們也更加清醒地看到了消費市場的同質化競争，品牌内卷的加劇，運營成本的攀升正在倒逼行業重構運營邏輯，探索第二增長曲線。

挑戰之下，新的機遇亦在涌動。

比如新中産崛起催生的品質消費浪潮，Z世代重塑場景體驗價值，REITs擴容激活存量商業的潛力，AI技術賦能運營效率的躍升——這些變量正在為零售消費市場注入全新的動能。

5月13日，2025觀點購物中心暨零售消費峰會在深業上城城市雲客廳開幕，專家學者、金融投資機構等齊聚新商業綜合體標杆深業上城，共同探讨消費新動能的破局路徑，同時凝聚共識，唯有以創新打破内卷，以協同彌合供需，以科技重構體驗，才能夠在市場競争當中搶占先機。

在峰會的現場，還發布了表現力指數2025購物中心暨零售消費發展報告。

内需破局

我們正處于一個充滿變革與挑戰的時代。消費新動能的崛起正在颠覆着傳統商業，如何讓房地産鋼筋水泥的空間成為承載新消費的場景是亟需解決的問題。

“我們現在面臨的是全球經貿格局下的沖擊，以及内需的驅動戰略。”中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡雲分析道。她認為，政府通過多維的組合拳刺激内需消費的作用機制主要體現在稅制改革、市場開放、産業重構、技術躍進和制度創新五個方面。

此外，另一個熱門問題是八方面30項的提振消費專項行動方案。方案從需求端、供給端、環境端、政策端對消費進行支持，通過政策的杠杆撬動整個市場。使得核心城市商業能級提升。

中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡雲

蔡雲指出，在提振消費的過程當中，最基本的就是載體經濟的發展，也就是說在整個市場中打造城市的升級，在一些縣域城市做好商業下沉。在技術革新（如5G）和治理創新（如人民币消費券）等方面體現了數字消費賦能推動城市發展，文旅融合和銀發經濟則體現了服務消費的擴容。

在探讨商業空間，重構商業消費過程中，蔡雲認為，其内在核心包括重構需求，重構供給，重構連接和重構價值。而在新動能下，商業地産發展也需要新模式與之配合。通過産業融合與業态跨界，盤活存量資産，從而實現價值重塑。

運營為先

在具體的項目運營方面，多位嘉賓分享了自身經驗與心得。

峰會現場，深業集團商業資産管理部總經理、深業商業管理有限公司董事長鐘革惠以“留量密碼”為主題“解密”了深業上城的獨特運營經驗。

鐘革惠董事長從招商、運營、推廣等維度，分享了深業上城在品牌招調、内容營銷、消費政策、科技加持等多方面的深度思考和實踐，也分析洞察了深業上城未來的新一輪機遇與挑戰。她指出，深業上城下一步将牢抓免稅經濟、低空經濟、國際消費客群，且唯有持續創新、擁抱變化，才能引領商業新趨勢，為城市商業發展注入持久活力。

深業集團商業資産管理部總經理、深業商業管理有限公司董事長鐘革惠

在談及廣州天河城升級改造的策略與實踐時，粵海天河城集團副總裁余峰從整體空間的重塑，消費體驗的升級，以及運營改造3個維度分享了天河城的無感改造案例。他表示，升級改造既要“換新衣，又要“不擾民”，還要“換得好”。

余峰指出，當前行業競争格局愈發激烈，包括線上電商，社區商業，跨界競争等都容易處于同質化困境。消費者的需求也在變化，從線上下單到線下體檢，從社交共鳴到空間品質，都需要提供一站式的解決方案。

在天河城整體改造的過程中，内部不斷在變與不變間尋找平衡，在為顧客服務初心不變的前提下，尋求商業空間、運營方式的優化。

粵海天河城集團副總裁余峰

武漢越秀IFC國金天地在運營過程中，以零售為城市綜合體注入了歷久彌新的活力。越秀商管中西部副總經理、武漢越秀國金中心總經理楊曉君分享了這個項目的運營經驗。

在2013年越秀拿下該項目後，首先确定了該項目服務對象是商務精英、潮流青年跟品質家庭。再結合項目自身條件，從服務對象需求出發，引入不同類型的商戶。楊曉君指出，越秀注意到項目所在的精武路有着夜間經濟的傳承，所以着力落地了許多夜間經濟業态。

該項目每年都在“滾動式”開業。今年年末，麗思卡爾頓酒店首進華中就将落位在T5超甲級寫字樓上層。未來，武漢越秀會不斷優化綜合體，确保項目内部動線的優化，以及大會員權益的賦能，做好業态深化和品牌叠代，用深耕精神與城市共同成長。

越秀商管中西部副總經理、武漢越秀國金中心總經理楊曉君

佛山順德萬象匯項目總經理張津分享了華潤置地粵西首個重資産商業項目，也是華潤萬象生活首進佛山的商業項目——佛山順德萬象匯的操盤策略。

張津表示，順德有很強的在地文化，作為首進商業項目，讓順德人願意接受的突破點便是致敬當地文化，在推廣上進行叙事，讓本地人樂于接受與融入。

萬象匯項目在操盤過程中将購物中心打造成一個大型的“都市新生活院落”，将在地文化融合共創、結合庭院中的傳統元素，以現代藝術審美演繹，並同聲同氣，向消費者講述萬象的篇章，使商業變得更有“人情味”，從而達到從設計、到招商、再到推廣的閉環。

佛山順德萬象匯項目總經理張津

廣州美林天地自西向東串聯了金融城、琶洲電商總部、高新區以及黃埔臨港基地，目前核心區在珠江新城線，這兩年的發展把産業商服、商業服務融合在了一起。

美林基業集團副總裁、董事合伙人武斌分享了疫情後美林天地逐步恢復的經驗，2023年首先抓流量、補空鋪、控成本；2024年抓調整、拉收入、強品類；2025年保持勢能、引入潮流生活方式、打品牌。他指出，廣州美林探索廣州本地特色、文化或需求産生的消費行為，通過購物中心功能與場景打造匹配不同顧客需求，避免商業項目同質化，形成差異化競争力。

武斌認為，作為商業管理者，要換一個視角自我審視，考慮客源類型、選品的前置工作、銀發經濟、供應鍊結合等多種問題。

美林基業集團副總裁、董事合伙人武斌

資本進化

随着商業不動産行業的發展，如何實現資産證券化，資本進化成為了大家探索的方向。

“公募REITs具備稅收中性、有限杠杆、強制分紅三個産品特征。”華夏基金基礎設施與不動産投資部副總裁朱昱汀指出，公募REITs發行從2022年的高熱度到2024年逐漸回歸理性。“從認購倍數上來講，在2022年下半年至2023年上半年有一個比較高的爆發，搶購的熱度也很高，進入到2024年的3月至12月，整體認購倍數又平緩下來。”

其表示，首批消費類基礎設施在當時發行階段面臨了一些困難，主要是受到宏觀經濟的影響導致的整體的二級市場下滑。但基礎設施REITs仍具有能夠契合宏觀政策、順應企業需求、豐富投資路徑等意義。

華夏基金基礎設施與不動産投資部副總裁朱昱汀

在論壇的最後環節，嘉賓們圍繞“尋找新動能”的主題展開讨論。

在經濟浪潮下出現的消費升降級現象，使得企業更加關注核心會員，找到核心會員真正的需求。妍麗集團常務副總經理朱超然表示，相比過去幾年，化妝品增速在放緩，甚至很多品牌出現了雙位數或者單位數的下降。這其中非常大的一個問題就是同質化。

他認為，面對消費降級應該做好品牌的升級，未來，公司将打造産品跟品牌的差異化；第二，一定會做下沉市場，堅持往下走。第三，關注更多的經營模式，包括開店數量及品牌的拓展。

“目前市場上仍有大量存量在等待消化，市場回暖和消費升級的可能性不大。”世聯行首席技術官、廣東省房協專家委主任委員黎振偉指出，消費者在縮減非必要開支的同時願意為精準滿足核心需求的産品支付溢價。所以目前整個商業追求的並非檔次，而是品質和服務。

“從商業的角度看，消費品真正的增長並沒有太大，增長速度很高，占有率可能還會下降。目前我們看到的所謂的升級，實際上不是量的升級，而是消費價值的重新排序。”黎振偉認為，目前一個重要的問題是如何鼓勵民營企業的發展。

華僑城商管副總經理邊界認為，商業雖然不是一個生命，但它有生命力。新陳代謝是一個具有生命力的産品必備的東西，在新形勢下如何做好加減法值得探讨。作為唯一一個以文化旅遊為特色的央企，華僑城在過去的40年為社會貢獻了很多經典文旅産品。

提及華僑城在參與項目時的決策考慮因素，邊界提到，在投拓的過程當中，除了看地段區位，投資回報率以及合作模式等這些基本因素外，華僑城商管同時也很注重項目的特色秉賦能否與其擅長的文旅特色商業相匹配。華僑城提出ALL IN ONE的商業理念，整合文化、旅遊、商業、休閑、娛樂、生态環境等元素，使之互相賦能，互相支撐，給遊客和消費者帶來比以往的盒子型商業更多的場景體驗，同時給商家更多選擇的可能和空間。

主題讨論會：尋找新動能

主持嘉賓：世邦魏理仕中國區商業咨詢負責人、資深董事鐘廉軍

讨論嘉賓：華僑城商管副總經理邊界；世聯行首席技術官、廣東省房協專家委主任委員黎振偉；妍麗集團常務副總經理朱超然；宏發商業寶安大仟里項目總經理吳碧濤；魅KTV大區開發總經理艾軍

宏發商業寶安大仟里項目總經理吳碧濤提出，新動能的挖掘首先要考慮的就是營銷的賦能，其次便是品牌的新奇特色，第三便是對服務的思考和升級。

據介紹，從光明到寶安，大仟里的産品力不斷升級，民企代表宏發集團目前的在營商業項目有三個，其中有兩個大仟里，一個16萬方，一個15萬方，都在疫情前一兩個月出生，並在疫情中成長。

他認為，在項目的開發上，不同項目有不同的痛點，包括招商、運營、動線等等。但從大環境來看，對運營來說，顧客跟商戶都是上帝，除了服務好顧客，也要服務好商戶。因為商戶是合作伙伴，和企業共同成長。

魅KTV大區開發總經理艾軍則表示，除了國内市場，目前業内多數零售商還考慮出海，原因是國内市場的飽和，在東南亞，蜜雪冰城、泡泡瑪特等企業在街頭的可見度非常高。近幾年，魅KTV也在加速海外的拓展與布局。

關于出海企業現在的生存狀态和發展勢頭，艾軍指出，海外的營銷推廣渠道，産品種類等都與國内不同，海外的用戶習慣也不一樣，出海企業目前機遇與挑戰並存。此外，KTV業态相對于零售比較特殊，版權、客戶所要體驗的歌曲語言等等也有所不同，需要注意。

正如世邦魏理仕中國區商業咨詢負責人、資深董事鐘廉軍的總結，讨論讓大家既看到了消費升級下的商業運營，也看到了商業操盤的平衡之道，同時也看到了出海的機遇和挑戰。“新動能的挖掘既要深耕國内的本土市場，也要去放眼和擁抱全球化。”

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