主持嘉賓：
黃懿誠 CBRE香港資本市場部資深董事
討論嘉賓：
郭 瑾 招商局置地資管有限公司執行董事
吳卓殷 法國外貿銀行亞太區高級經濟學家
李振豪 東亞銀行財富管理處首席投資策略師
鄭高鵬 柏衛資本董事總經理
彭浩彪 金融資深專業人士、觀點指數首席金融顧問
黃懿誠：大家好，我是CBRE世邦魏理仕資本市場的黃懿誠，主要負責香港房地產的投資買賣以及租務。
今天很多謝觀點邀請我們來做一個圓桌會議，也多謝前輩和專家抽時間來一起討論這個話題。
因為我本身是做房地產，所以第一個問題跟房地產有關。先諮詢一下吳總，香港這五、六年經濟算是疲弱的狀態，特別是香港的房地產，我們看到甲級寫字樓由高位大幅回調了五六成。
以你專業角度來看，是否應該重新去分散投資？如何去資產配置會比較好？
吳卓殷：我想2025最主要的一個投資主題就是“風險”，當然風險也會帶來機遇，有危亦都有機。我想在全部的投資者之中有比較明顯的一點，就是大家都比較傾向將部分資產投向一些比較保守的資產。
比如黃金，目前來說是升得比較快的一個資產類別。一方面很多央行都在買，另一方面買金代表着投資和消費都做了。越來越多投資都希望有一個避險的功能，如果在座的各位朋友需要買份禮物給女朋友或者太太，似乎黃金好過鑽石。
房地產方面，如果是住宅的話反而會覺得不會這麼擔心，因為今天都講好多是週期，當然有些因素是結構性的，但是利率等因素不會是一直維持在高的水平。
我相信只要香港有人的話，就會有住房的需求，租金去到某一個位置，還是會吸引到一些買家。
反而商用物業方面會比較擔心一些，因為始終沒見到很多的供應，投資等等的庫存都沒完全出來。
如果加上一些商業模式的轉變，大家其實不需要這麼多寫字樓的話，似乎要看下其他的一些亮點，例如養老、文旅，甚至於一些大學公寓，這些都是近年來香港回報比較高的產業，其實香港似乎在一個轉型的期間。
黃懿誠：相信香港政府都推好多相應的政策，關於一些學生宿舍，各方面如何將一些商用物業慢慢的去轉化。
剛剛也有說到，香港寫字樓的空置率都算是在一個歷史高位，想請教一下郭總。如何去解決高空置率這個問題？
郭瑾：先自我介紹一下，我是招商局置地資管有限公司的執行董事，我在2019年加入招商局置地，7年以來第一個上市的REITs，而且央企裏第一個上市的REITs。所以對商業房地產在過去的5年多，其實是經歷了3個週期，3個疊加的週期。
第一個是疫情的週期，從一個非常開放到完全封閉的一個週期，到現在再開放；第二個是利息的週期，在疫情之前，我們是非常低的利率，只有1%-2%，現在是6%-7%的利率；第三個是政治的週期，當然這個主要是美國。
回到房地產，我想強調一個就是關於週期，剛剛分享的，我們現在不是簡單的一個經濟週期，而是一個結構性轉變的週期。
可以觀察到，其實經濟的週期，只不過是經濟開始復甦也好，經濟膨脹到最後收縮也好，都是供需平衡的一個過程。
除此之外，我們現在還面臨一個結構性的改變。當然大家都知道目前AI的發展、網上經濟的發展，其實對需求的彈性是大大縮小的。即是說，目前我們通過減價希望吸引更多的租戶的彈性是越來越小的。
所以對於我們來說，房地產的這個週期，對於商業來說，目前來看下滑的速度是減弱了，但是否已經到下滑的底部我們還判斷不到。至少覺得，相比疫情前後，尤其是香港的價格是比較吸引的，之前可能去到2、3，現在可以去6到7。
這是作為一個房地產稍微反週期，或者跟週期關聯不是太密切，作為另類資產比較好的配置。所以對於我們來說，我們也會關注學生公寓或者偏民生類的，亦即是說未來受AI、受網上經濟影響比較小的業態去配置我們的物業。
黃懿誠：好的。大家也看到近期港交所63億港元購入交易廣場，見到目前價格去到回調到時候，都有很多投資者或者用家紛紛入場，因為有一個比較合適的價格。
但是剛也提到高息環境，其實由2022香港跟着美國高息，HIBOR去到4到5，商業貸款去到百分之六七。去到今年利息有稍微回調，但是貿易戰出來了。
剛剛李總有說，留到圓桌討論跟大家分享有哪些可以投資。前面吳總也有講黃金，是不是這個時候黃金一定要買呢？
李振豪：先回答心態的問題，因為所有東西都取決於大家恐慌、機會。心態指未來大家不是去最大化利潤最小化風險，因為大家在一個風眼之中，你要火中取栗，又要眼明手快，因為“粒栗子”不是那麼容易吃。所以如果你沒什麼技巧可以吃到栗子，不如就隔岸觀火好一些，這就是大眾的心態。
因為我不認識大家有幾惕risk（風險），但起碼在心態上，在個窩在近25年最高之中你要去吃“粒栗子”是危險的，所以是minimizingrisk（最小化風險），不是maximizingprofit（最大化收益）。
第二方面，轉折點特朗普是一個因素，但在我眼中轉折點息口相信是一個大關。很簡單，大家想想美國的通脹，即便加上關稅影響，目前用一年期的inflation swap（通脹互換）即是大家期貨市場去跟進，一年後報3.3釐、3.4釐，就當現在是為2.8釐，也就多了0.5釐。用真金白銀的話，現在告訴你他不會相信通脹是會失控。
最核心的原因是什麼呢？其實不是因為關稅的多寡，大家都知道關稅的數字，我重複講都只是一個幌子，最後埋單可能10%就可以。
但是大家忘記了“油”，因為“油”的價格由特朗普上任時的80多塊，現在剩下60塊，跌了將近1/4。再如果俄羅斯停戰開放“油”跌穿60塊的情況下，其實油價下跌跟美國通脹相關性correlation接近8成。即是說通脹繼續上升，油價可以壓下來其實沒什麼通脹。
當沒什麼通脹，聯邦利率4.5釐，通脹3.3釐，有1.2釐return這個是壓抑整個投資意欲和生產線，是個GDP壓抑。當然通脹會蠶食，但太高的利率也會壓抑。
所以怎麼看現在我們的市場預期減3次25個點子呢？因為4.5釐落回0.75，剛剛3.75附近是等於接近1年期rate swap（利率互換）的表現，即是說應該要有利率等於通脹的水平，才會GDP的增長。
這個也applied（適用於）香港，香港現在見到HIBOR一三六九月4釐，如果是房地產角度，我當你減掉稅及裝修，客戶又找你換下冷氣等等，你需要6釐以上回報率是平衡你去做定期。
如果是這個時候，壓抑是源於利率。所以如果大家要看未來的投資策略，管理好心態之後，關鍵點不是特朗普關稅（重複第四次），應是特朗普怎麼讓鮑威爾減息才是一個大的轉折點，
以上，希望能幫助到大家，謝謝。
彭浩彪：我比較同意李總的說法，因為這個利率可能影響着我們整個投資的基礎邏輯。
回到香港房地產目前的狀況，香港在過去的十幾二十年，受內地的影響是越來越大的。從資本市場的北水南下，到目前港府採取的人才政策。
甚至可以見到，雖然大家都說目前房地產不是太好，老百姓的住房到甲級寫字樓的房價都在下跌。
但是大家看一看，看上山頂，山頂好多成交，而且成交價格還很“靚”。為什麼會提到這個，香港作為特區，而且在大灣區下面，大灣區的進步融合大家應該都是不可置疑的。
香港未來的發展，可能會越來越受到內地經濟或者政策的影響，如果內地的人、財、物都陸陸續續過來的話，香港經濟一定不會差，這是一個大概率的事件。
在這個大背景下，除了剛剛所講到的利率因素，前面兩位嘉賓都講過，我就不再重複。
另外想講講，內地經濟對香港的整體經濟影響。我始終覺得，內地不好的話，香港好不到哪裏去；內地好的話，可以對香港起到一個加剩效應及作用。
因為香港作為一個特別行政區，他的特別之處就在於好多東西是香港有而內地沒有的。而且在這樣一個框架下，哪怕是北上廣深，現在或者是未來的十年八載也都不會有。
比如金融資本項下的，即是貨幣兌換的自洽；另外一個是最近新的，是這兩年提出來的“虛擬資產”。在內地是不會有，但在香港，銀監證監都在推進。
這些都會吸引內地的一些特別的類型進入，比如說科創企業、比如見到一些（英文）在香港發行，但是底層是基於內地一些資產，包括充電樁也好、底層一些房地產的項目也好，陸陸續續在安排。
歸根到底，我認為內地如果經濟好的話，肯定會有更多的資金、更多的企業、更多的人才過來交流。但如果北上廣深的房價起不來的話，對於香港的房價是一個很大的限制。
香港可能會在過去的二三十年之前，他的經濟對於內地整體佔比會比較高。但是現在他的影響、佔比陸陸續續在下降中。所以基於這樣一個情況底下的話，香港未來的經濟更多依靠內地一個整體的情況。
最後在利率方面，我想補充一點，或者我可以舉一個例子，當我們回到5年前或者10年前房價很好的時候，利率是在加，房價是不會跌的。政策和真正的經濟是一個落差，甚至可能會有滯後。
所以現在美元才開始跌降息，包括內地從最近一個大會來說，從上次“適時採取更加積極的貨幣政策“到現在不提“適時”。即系內地都在推降息，但是從這次的政策出來之後，市場這幾天是沒什麼反應的，一樣是比較沉穩。所以我覺得還要持續一段時間。
黃懿誠：多謝彭總，現在香港各方面市場，工業市場，現在電動車企業來香港設廠，也有好多年輕人來香港讀書，中港兩邊保持着融合。
過往過去幾年，我和很多投資者、家族辦公室的老闆都有聊過，他們的投資除了香港的市場，也都很積極地去看不同城市的市場，包括日本市場、澳洲等方面。
想請問鄭總，除了香港方面，還有哪些地區投資潛力比較好可以去研究一下。
鄭高鵬：好，我也先簡單介紹下自己，我來自柏衛資本，主要負責柏衛資本的Private credit（私募信貸）、distress asset（不良資產投資），尤其是收購不良的長期資產並進行長期持有和價值提升的投資。
其實由去年到現在，尤其銀行的朋友都遇到同樣的問題，in the market（在市場中），類似的transition（歷史的轉折點）也好，或者financing（融資）也好，在香港來說比較難找到可以那得出手、或者稱之為優質的資產。
剛剛彭總也有講到，就香港來說，對於內地有着比較大的經濟依賴性。在內地的經濟見到有很好的起色之前，在香港去講有一個好positive view（積極的看法）來緊一年兩年的經濟都很難。
其實在香港來講，我們作為一個專業的投資機構或者將來有什麼出路，我們公司就認為是不要“等”，一是不知道要等到什麼時候，二是不知道等完什麼結果。
所以我們都認同應是要actively（積極地），在全世界可以找一些優質的transaction可以去參與。
最近而言，其實香港樓市跌，standard show（指標性樓盤）也跌，看報紙或者很多人的分析大部分都歸咎為息口、即系加息。
其實，高息的環境不是香港獨有的，在澳洲、英國、美國。你見到其實他們的房貸利率其實高過香港的。但你留意他的樓市價格變動，其實是還有上升的。
當然有其他很多的原因，簡單一些來講，我們認為做private credit（私募信貸）來講，我們其實不希望市場有大起大落的變動，相反我們只講一個字，就是stable（平穩），只要他夠stable（平穩）就OK了，無論是volume（交易量）還是他的價格。
目前我們發現，就全世界來講，日本是一個我們重點去關注的市場。另一個，我們比較focus（關注）就是澳洲。
我們發現澳洲，第一他的樓市升，我們研究了原因，主要是他的population（人口）每年都可以去到差不多二點幾percent。香港不用說，差不多扯平。這樣其實就帶起了好多他們置業的需求，所以他的地價有升。
第二是澳洲的政府，尤其是state government（州政府）引入了好多policy（政策），主要針對在商業地產。那裏的商業地產都受work-from-home policy（居家辦公政策）影響，其實需求是低了很多，不只是香港。但他們政府特別重視這個問題，做一些特快的改變特定區域土地用途的政策。
過去兩年、三年要做很多不同的report council才會同意。現在就不一樣了，在澳洲應該差不多就可以開始，state government（州政府），尤其是悉尼，有可能只需要三四個月，甚至乎半年的就可以拿到回覆，就可以開始做事。
看回香港，特別好多商廈、工廈覺得都好可惜，擺在那裏都不知道幹什麼。當然這個需要政府actively（積極地）去制定一些政策，令到投資者信心去提升。
最後說一句，每個地方的法規、法律要求都不同，所以單純看回報是不夠的，因為還有看tax（稅收），還有lawrequirement（法律要求）是怎麼樣。
黃懿誠：多謝鄭總。各個城市的反應要快，最出相應的措施去改變困境，我相信現在香港政府都做好多不同的措施去改變中。今天時間差不多了，謝謝大家。