商辦：逆勢突圍

商辦方面，進入2025年，寫字樓租賃市場依然面臨諸多挑戰。市場數據顯示，今年全國主要一二線城市辦公樓市場將迎來約640萬平方米的新增供應集中放量，租賃市場供需平衡將持續利好租戶方。

需求端，企業擴張意願受經濟復甦的制約，科技、金融、專業服務業等仍是需求主力。與此同時，人工智能、機器人、新能源、消費等領域的快速發展成為寫字樓需求增量的核心驅動力，DeepSeek等AI應用的火爆預計將帶動相關企業擴張辦公空間。

儘管租賃市場面臨壓力，寫字樓大宗交易還是在供需調整中展現韌性。具備穩定投資回報、良好升值空間等特徵的商辦類資產，仍舊是資方重點關注的投資方向。

在此背景下，寫字樓市場的競爭如何穿越週期？如何超越物理空間，轉向綠色化、數字化與生態化的全維度價值？核心城市產業集聚區、綠色認證資產及科技賦能的運營能力，或許是關鍵。

此外，商辦運營商正逐步從“空間提供者”轉型為“生態服務商”，如何構建差異化競爭護城河？融合智慧管理、社羣運營與低碳技術等，或許是破題思路。

共贏：投資的價值

資本方面，過去的一年裏，不動產及相關行業在複雜多變的環境中前行，政策調控與市場預期、存量資產盤活、新興業態發展、綠色建築理念、資產證券化與REITs創新等因素交織，共同構成了這一年裏止跌企穩的行業圖景。

觀察資管市場，2024年，公募REITs發行規模超過500億元，標誌着不動產投資進入了存量資產大資管時代；多家保險公司在2024年加大了對不動產的投資力度，涉及商業辦公、康養等領域；從大宗交易上看，成交宗數和內資佔比創下近幾年新高……

展望2025年，隨着政策進一步優化，不動產及相關行業市場有望繼續穩步發展，同時新型住房需求和產業轉型將推動市場格局變化。面對不動產及相關行業的持續變革，金融機構如何積極優化資源，賦能驅動未來發展？如何以長期主義替代短期套利，整合資源？

投資從來不是零和博弈的賭局，而是創造增量價值的藝術。真正的投資智慧，在於穿透短期利益的迷霧，在資金流動中構建多方受益的生態，財富的可持續增長必然建立在價值共享的基石上。

圖片來源：中國人壽金融中心

有鑑於此，5月20-21日，觀點機構將來到上海·中國人壽金融中心舉辦商辦及資本的盛會。這是一座擁有國際品質的超甲級寫字樓，位於小陸家嘴金融貿易區的核心版圖。集齊中國工商銀行、建設銀行、農業銀行的上海總部大樓以及上海市證券交易中心、渣打銀行、滙豐銀行、大華銀行等諸多國內外金融機構總部環繞，是保險資金參與不動產投資的經典之作。

於5月20日下午舉辦的2025觀點商辦暨資管大會，邀請具有商辦及資管亮點的企業高層、創新先行者、專家學者、金融投資機構等將齊聚一堂，分享對商辦前路、發展、業務融合的創新和經驗。

與此同時，觀點指數研究院將現場發佈“表現力指數 ? 2025商辦資產運營表現”系列研究成果，同時發佈《表現力指數 ? 2025商辦資產運營報告》，與會嘉賓一同探析商業辦公的發展概況。

於5月21日下午舉辦的2025觀點資本圓桌，則邀請諸多投資機構、業內標杆，就價值投資和資產管理、金融機構轉型和資源配置優化、C-REITs投資機會、優質資產等議題進行深入探討。

期待能傳遞出行業真實、積極的聲音，助力資源對接，實現合作共贏！

全面信息請進入觀點網：www.guandian.cn或與我們聯繫：(+852) 2555 1918

5月20日下午

2025觀點商辦暨資管大會主要議題：

市場週期與供需重構

過去一年裏，重點城市寫字樓空置率與租金繼續面臨壓力，商辦市場未來走向如何？需求與供應天平下，商辦市場怎樣化解空置率困境？如何通過供需雙側的改革實現市場週期的良性運轉？

新經濟需求驅動下的空間迭代

新經濟產業（如人工智能、生物醫藥、新能源、數字經濟等）的增長，正顛覆傳統辦公空間的需求邏輯，推動寫字樓從“標準空間供應商”向“產業生態服務商”轉型。商辦運營商如何從空間升級、樓宇硬件配套、資本變革等多維度滿足產業的升級需求？

商辦企業的運營突圍與服務升級

面對租金下行壓力，頭部企業通過智慧樓宇管理、共享服務平臺等提升附加值。如何構建企業服務生態，增強客戶粘性與資產溢價能力？

供應過剩下的資產去化策略

2025年，重點城市寫字樓新增供應將迎來大量增長，市場競爭加劇，商辦運營商如何實現新入市寫字樓資產的快速去化，同時維持在營項目的穩定經營？

資管視角下的資產價值重塑

現金流是寫字樓資產管理的核心KPI，直接影響資產估值和保值增值能力。在存量競爭時代，商辦運營商如何實現寫字樓資產價值重塑？如何通過租戶優化、運營服務升級、技術應用和資本工具創新等方式實現“空間租賃”到“價值創造”的轉型？

大宗交易市場的價值發現

過去的一年裏，險資、國央企等頻頻佈局商辦資產，部分開發商為緩解債務壓力，主動放鬆價格要求以提升投資回報率。在此背景下，資產運營能力成為決定交易溢價的關鍵因素，商辦企業如何探索可持續的價值創造模式？未來3-5年影響寫字樓大宗交易價格的關鍵變量是什麼？

融資創新與渠道多元化

當前國家鼓勵企業通過資本市場、債券發行、資產證券化等多元方式融資。資產退出渠道的通暢性直接影響投資回報率，企業如何構建多元化的資本退出路徑，如何優化資本結構以降低融資成本？綠色融資已成為資本市場的重要方向，商業不動產REITs發展穩步向好，企業又該如何有效融入並拓寬資本渠道，尋找發展出路？

低碳綠色辦公樓宇的實踐與平衡

在“雙碳”目標與ESG投資興起的雙重驅動下，商辦運營商如何平衡綠色認證投入與投資回報？在建築設計階段，如何協調低碳目標與成本？怎樣搭建低碳辦公體系，並通過數字化工具優化樓宇運營效率？

5月21日下午

2025觀點資本圓桌（上海）主要議題：

共贏策略與投後管理視角下的價值投資

價值投資理念與實踐如何融合？資產管理的長期共贏視角下怎麼做好投後管理？怎樣應對市場環境中的挑戰，確保各方的利益最大化，並實現可持續增長。

C-REITs多元常態規範化發展下的投資機會

隨着政策支持力度的不斷增強，C-REITs涵蓋了產業園、倉儲物流、保障性租賃住房等多個領域，為投資者提供了豐富的資產選擇。同時，監管體系逐步完善，C-REITs的投資風險得到更好管理，市場透明度提高，為長期穩定收益提供了更大的潛力。C-REITs的市場發展趨勢及其帶來的投資機會還要哪些？不同領域的投資和未來發展方向又要關注哪些重點？

金融投資機構轉型與資源配置優化

隨着全球經濟環境的變化和技術創新的推動，傳統的投資模式面臨挑戰，金融機構正在加速轉型，加大ESG、科技創新、數字化轉型以及基礎設施等領域的投入，尋求多元化的投資機會。金融投資機構如何通過戰略轉型、優化資源配置和調整投資方向，實現長期穩健增長？

存量資產盤活與價值提升之術

在老舊城區改造升級過程中，如何有效進行資產再開發，提升資產功能性和市場競爭力？如何識別和規避風險，進行合理的資產配置，確保投資回報與風險控制。

新經濟形勢下如何尋求優質資產

大力推進現代化產業體系建設、加快發展新質生產力的政策背景下，高端製造業、科技園區、倉儲物流的投資機會成為重要的關注點。同時，隨着政策在促消費提內需方面持續發力，智能家居、文娛旅遊、國貨“潮品”等新的消費增長點湧現。如何識別和把握這些領域中的優質資產，是當前的關鍵。

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