（2024年11月28日·廣州）新動能、新產業、新發展要求、新質生產力……市場調整還在繼續，行業需求聚攏於增長與轉型，“新”意味着什麼？
站在產業升級的關鍵節點，“新”即創新。不僅僅是指技術上的革新，更包括思維方式的轉變，管理模式的升級，服務模式的優化。由內而外孕育孵化的創新動力，正在幫助產業突破現有限制，實現自我超越，開拓更廣闊的天地。
11月28日，以“增長：創造新動力”為主題的2024觀點產業年會在廣州召開，在大灣區產業論壇、長三角產業論壇的基礎之上，和新舊朋友一起放眼大中華區，共話大產業鏈的當下與未來。
新一輪改革已然風起，產業園區的發展也將迎來新的轉折點。
2024觀點產業年會現場
我們面臨着新的機遇與挑戰，但“新”在哪裏？又該如何把握髮展新動力？上海張江高科技園區開發股份有限公司原總經理、觀點產業研究院顧問葛培健給出方向。
“新一輪改革‘新’在哪裏？一是賦予新的戰略使命的主陣地，二是培育產業集羣的主戰場，三是推進科技創新體系建設的主引擎，四是探索對外開放新高地的試驗田，五是推進區域戰略協同發展的增長極。”
相應地，產業園區可以在深化園區管理體制改革上尋求新動力、在構建現代化產業體系上尋求新作為、在規範招商引資治理型改革中尋求新模式、在深耕特色主題園區上尋求新突破，以及在創新開發主體商業模式上尋求新變革。
上海張江高科技園區開發股份有限公司原總經理、觀點產業研究院顧問 葛培健
看見變局
存量時代到來，產業園區需求接近飽和，供應卻持續上新，供需失衡之下，園區同質化現象加劇，空置率與回報情況成為產業園區運營面臨的主要挑戰。
順豐房托執行董事及行政總裁翟廸強卻對產業園區、物流倉儲的未來發展保持樂觀態度。
聚焦物流倉儲，翟廸強認為中國的經濟發展目前處於調整期，現在增長減慢的情況是正常的。但在電商持續發展、物流地產、產業園區需求慢慢增加的情況下，供需不平衡的情況會在未來幾年改善。
順豐房托執行董事及行政總裁 翟廸強
招商蛇口產業園區事業部副總經理齊子元則對產業園區退租潮的原因作了一番探析。在他看來，退租潮來的時候，產業中的變和不變，其實是在探求退租潮表層和深層次的原因。
“現象之變，從供給端過剩、需求端不足、運營端要謀求穿行。需求之變是市場需要、時代要求、政策導向和產業需求發生了很大的改變。”但其中不變的，是園區運營方要回歸產業本質，堅定產業思維與戰略轉型。
大方向上要接納變化，保持初心。
招商蛇口產業園區事業部副總經理 齊子元
在產業園微操運作上，潤城新產業副總經理肖琴提倡向跨境電商學習打造柔性供應鏈：用招商前置掌握客戶的需求，打造高性價比的產品。
在肖琴看來，不同的行業門類對產品有着不同的要求，根據所處的不同城市區位，包括客戶的類型，它有不同形態的組成。
潤城新產業副總經理 肖琴
IWG集團中國區總裁胡懋看到了產業製造、物流、倉儲，以及研發之外，產業園運營的另一個重要環節——樓宇經濟。他認為辦公樓宇經濟是產業園區發展的重要引擎，它推動產業園區的經濟發展成為重要的組成部分，對於產業園區的資產增值具有很大的作用。
“對於產業園區來講，混合辦公是需要抓住的變化趨勢。要把靈活辦公作為樓宇經濟進行改革、發展調整的策略，共享辦公的模式也應該為更多業主所採用。”
IWG集團中國區總裁 胡懋
看見變化，我們需要指引前路的明燈，也需要能夠釐清過去的反思。中電光谷集團副總裁、南方區總裁李明輝認為，過去產業地產商邏輯的內在缺陷就是把不動產投資收益始終作為首要目標。
“一個成功的園區，其開發的核心價值應該是提高土地要素的配置效率，並有效控制成本。這不僅需要穩定的政策環境、系統化的專業能力雙向共同作用，此外還需要結合合理的市場供需結構。”
中電光谷集團副總裁、南方區總裁 李明輝
中金基金副總經理、董事總經理李耀光從產業不動產REITs的角度出發，看向了產業資本與園區的未來。
他認為，產業地產是真正的、沒有到期日的長期資本。企業要擁抱產業不動產公募REITs的時代機遇，充分發揮產業不動產公募REITs的相關作用。“REITs是投融管退的最後一環，有了REITs投融管退就通了，整個鏈條裏需要想的內容就不一樣了。”
資本浪潮、上市通路打開，產業與物流園區也迎來了更多的破局可能。
中金基金副總經理、董事總經理 李耀光
深國際灣區投資發展有限公司副總經理廖旭琦認為，物流園區不只是單純的倉儲服務商，還扮演着產業升級上下游的協調器，給企業提供綜合性的服務，提供上下游的增值。
落實到未來物流園區的發展方向，廖旭琦表示一是深化產業鏈協同，二是增強數字化創新，三是打造可持續性物流生態。“物流園區轉型升級是整體園區的重要推動力，也是企業長遠發展的重要選擇。在物流發展的過程中，我們不單只是做一個最基礎的物流服務商，還要增加客戶的黏性，增加上下游的服務價值。”
深國際灣區投資發展有限公司副總經理 廖旭琦
看見未來
身處變局，傳統模式不可持續，新增長點才能帶來新增長空間。我們要看見產業發展的未來，就藏在科技、產業升級與新質生產力中。
在“看見未來”主題討論中，世聯行首席技術官黎振偉作為主持嘉賓，與7位討論嘉賓從微觀、中觀、宏觀三個角度共同解碼產業園區之困，探討解困的關鍵策略及措施。
從業主的角度談起，木棉中國創始人、董事長閔傑看到了怎麼把企業招進來，以及怎麼把企業留下來兩個方面的挑戰。他指出：“產業園的增量需求在減少，供應量又在增加，供求關係發生很大的變化。還有就是客戶違約率很高，雖然大家目前都在以價換量穩住了違約率，但終究是不可持續的。”
市場的天平已經滑向悲觀的一方了嗎？蘇州工業園區新建元產業發展有限公司原副總經理朱翌旻並不這樣認為。
“中國經濟的大勢沒有改變，而且10月份企業虧損指數快速、持續收窄，產業板塊可能會有一個企穩回升的情況。招商要市場化招商，也一定要和招租分開。我們不要停留在PPT上，要沉下去把這個事情融會貫通的做好。”
主題討論會之一：看見未來
主持嘉賓：世聯行首席技術官 黎振偉
對話嘉賓：潤城新產業副總經理 肖琴
木棉中國創始人、董事長 閔傑
園動力產業發展集團常務副總裁 王大維
火炬孵化聯合創始人執行總裁 孫蘭蘭
綠城科技產業服務集團有限公司執行總裁 陳昂
蘇州工業園區新建元產業發展有限公司原副總經理 朱翌旻
中集產城園區運營公司（廣州）總經理 李冰然
來到中觀層面，園區增量與存量之間的碰撞，帶來了新定位、新功能，新服務構建競爭力，滿足新需求。
潤城新產業副總經理肖琴看到了新舊需求間的市場進化。她提到，產業園存量要根據市場的情況，強調有機的更新，根據需求進行改造。
在增量部分，則要從三方面入手。一是招商，產業園一定要前置招商；二是產品，要分品類進行產品打造；三是配套，不同園區的配套需求不同。“真正要做好增量，一定要充分從客戶的角度出發去做配套。”
中集產城園區運營公司（廣州）總經理李冰然則更側重從舊園區面臨的挑戰進行解題，認為紮根發展的企業是成熟園區最寶貴的資源。
在他看來，舊園區現在面臨最大的問題是海量新園區供應帶來的客戶流失，就算採取以價換量也未必能夠抵擋得了這些海量空間帶來的衝擊浪潮。“成熟園區在市場上能打的牌不多，我們更應該重視園區已有的優勢、資源。園區裏面不管什麼邏輯招過來的企業在這裏紮根、發展，一定有它存在的邏輯，一定要重視這裏面發展的企業，這是老舊園區面向下一步發展的時候，最寶貴的資源和底子。”
剖析完行業的困境，更重要的是聚焦現實找到解局之法。科技賦能是今天一切產業必備的基礎，園區實現數字化與資產數字化的關鍵在哪裏？
說到園區科技賦能，少不了來自乙方的第三方視角。園動力產業發展集團常務副總裁王大維認為，園區數字化是宏觀的事情，產業園區核心是在於產業，而不是園區。
他表示，數據有很多，抓取邏輯才是最重要的。從園區角度來看，被忽略但最重要的是園區在數字化的後端。園區數據化、AI化後，很多數據都在真真實實地表現企業的經營情況。一旦園區入園企業多了，就形成某一個行業的模型和入園企業發展的方向。
火炬孵化聯合創始人執行總裁孫蘭蘭則表示，產業要用運營體系把舊質生產力替代掉。“我們的關注點可能並不在園區的建設，更多的是怎麼樣幫助我們的企業在服務過程中產生我的經濟效益。”
同樣作為服務環節的一員，綠城科技產業服務集團有限公司執行總裁陳昂有着不一樣的見解：“數字賦能的意義在於數據助力經營、生產力能夠解放出來，能夠把人力花在更多的溫暖企業，做招商、做服務的工作中去。”
結合實踐經驗，陳昂表示，數字化賦能並不是說要做一套智慧園區軟件，核心在於將產業園區運營過程中的經驗、知識、制度，包括服務資源和園區軟件的功能、數據的初始化、流程的設計，以及各種算法有機結合起來，最後提供給客戶的一套解決方案。
看見選擇
隨後進行的第二場主題討論會以“破局之道”為主題，圍繞“投資！如何擴大園區 ‘資本朋友圈’”、“風口！低空經濟與跨境電商新時代”以及“出海！讓我們的產業一起‘走出去’”三個分議題展開。
星河產城研究院執行院長王英傑擔任主持嘉賓，犀利點出主題的關鍵所在：融資難、流動性緊張，如何能有新模式？怎麼找新增長點？內捲已到極致，怎麼“卷”外面的人？
瑞銀香港投資銀行部地產團隊執行董事葛瀟白首先談起了資金支持行業的問題。在他看來，園區在資本化和基金化方面還是比較慢的。“園區有自己的發展策略，比如它的投資週期比較長，不僅是單項目投資週期比較長，更重要的是產業孵化有一個時間週期的問題。”
與此同時，還要提早做好資本規劃，在平臺發展初期，如果能夠比較好的設計，能解決後面滾動開發以及規模化的問題。
接着REITs話題，華夏基金基礎設施與不動產投資部高級副總裁鄭韜站在基金管理人和財務顧問的角度上表示，金融機構和產業方在建立一個很良性的互動，最終雙方是在不斷走向融合的目的。
“錢都在天上飄，怎麼能夠實現落地？做產業園和做工業園受限沒有流動性，追溯根源是產品不夠標準化。公募REITs就是在為這件事做一個破局，賣資產和運營能力，實現了重資產的盤活收益，同時幫我們打通輕資產的通道。”
恰逢寶灣物流公募REITs上市一個月，寶灣物流基金公司助理總經理勵嘉分享了自己對行業的觀察：“首先要修煉自己內在的投資能力，能夠看到不同週期、不同環境中的投資波動；同時，修煉資產運營的能力，秉承‘一園一策’的經營理念。”
主題討論會之二：破局之道
主持嘉賓：星河產城研究院執行院長 王英傑
對話嘉賓：華夏幸福（深圳）產業發展副總裁 滕聰
瑞銀香港投資銀行部地產團隊執行董事 葛瀟白
華夏基金基礎設施與不動產投資部高級副總裁 鄭韜
寶灣基金公司助理總經理 勵嘉
CTP大中華區業務發展經理 羅鈞滿
時代商業集團產業服務中心總經理 冉採豐
百瑞紀集團副總裁 劉海文
第一太平戴維斯廣州投資及資本市場部產業及物流地產部高級助理董事、負責人 張明傑
投資方在為園區優化產品、思考通路，為打通資本朋友圈的“最後一公里”努力。另一邊的資產運營方，也在與資本的合作中提升自我。
時代商業集團產業服務中心總經理冉採豐提到，REITs市場打開之後，對資產運營方而言是很好的出口，因為有了REITs市場，資產運營就有了對價，或者倒逼着園區或物業的運營水平提高。
冉採豐始終對投資方與產業運營方的合作抱有積極態度。“園區和股權投資是兩個非常有專業性的領域，要尊重這兩個相對獨立的領域的專業性，同時在獨立的兩個行業裏找到互相共融的點。”
百瑞紀集團副總裁劉海文從自身的領域出發，補充了三個“化”：標準化、精細化和多樣化。
標準化是將一個專業的、複雜的投資行為，變成相對標準、容易複製的投資產品；精細化是因為大多數的產業園區聚合了多種類型業態，各業態有着不同的差異；多樣化是投資模型可以多樣化。
資金只是出發的第一步，踩中風口也是產業騰飛的機遇之一。第一太平戴維斯廣州投資及資本市場部產業及物流地產部高級助理董事、負責人張明傑將視角聚焦在跨境電商上。
“未來的跨境電商在整個大的格局之下，可能因為某些貿易的因素有些遲緩，在細分領域的專業化發展上越來越多元。我們也可以預測，未來的物流倉儲裏面不僅只有一個客戶，而是多個客戶。產業的維度或許也會更豐富，不僅是工業品，我們還能看到生活方式的出海。”
“不出海，就出局”，這句話曾在業內掀起輿論巨浪，也推助不少企業跨出向外走的第一步。華夏幸福（深圳）產業發展副總裁滕聰堅定地表示了認同。華夏幸福當過出海的踐行者，也是中國企業出海的帶領者，但出海的確很難，“可以說是挫折比成績要多”。
滕聰總結經驗，表示出海難的主要原因在於：中國企業的出海決策週期比想像中長，同時企業在出海投資時收支帳並不容易算清，以及生產要素的成本較高。
出海對於國內企業而言不是易事，歐洲最大的工業和科技園區開發商CTP來到中國做拓展，為我們帶來了鏡像觀察機會。
CTP大中華區業務發展經理羅鈞滿表示，中國企業出海面臨必須要在當地買地建廠的情況，還要另外找新的客戶，這是難點之一。CTP是在歐洲做工業園區、物流的運營商，給跨境電商做中轉倉，也給製造業企業出海破局。
“我多次陪伴中國的客戶去到歐洲，他們在中國發展得很好，現在因為各種因素不得不走出去，但是他們對外面的世界有很多是不瞭解的。我們可以給他們提供幫助，為他們找當地政府投資部門，在一個國家不同省份有不同的投資優惠政策，為他們爭取這些政策，也可以為生產方面提供建議。”
論壇落下帷幕，產業和物流的故事還在繼續。不論運營或是出海，產業、物流園區目前仍面臨諸多挑戰，但破局關鍵同樣藏在變局之中。