國內首隻以奧特萊斯為底層資產的消費基礎設施REITs，華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“首創奧萊REIT”）即將進入公眾視野。

近日，首創奧萊REIT已獲得中國證監會准予註冊的批覆，並獲得上交所無異議函，這標誌着首創奧萊REIT即將進入到發售階段。

本次獲批的首創奧萊REIT，其底層資產為濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，前者是山東省體量最大的奧特萊斯，後者則穩居武漢長江以南區域奧萊市場龍頭地位。

將這些優質資產融入消費基礎設施REITs，不僅彰顯了首創作為首都國有企業，為消費市場增添強勁活力的決心；更是藉助國家倡導消費基礎設施公募REITs契機，努力做好資本運作和資產管理，以良好的業績回報投資者的信心。未來，首創可以將更多優秀的商業地產項目融入REITs平臺，打通投融管退的閉環，進入資產良性循環的新發展階段。

底層資產穩固 長期增值潛力顯著

放眼全球REITs市場的發展脈絡，優質商業不動產作為底層資產的REITs產品已然發展成熟。奧特萊斯業態，以其獨特的折扣優勢和全球大牌的集聚度，在近年來迅速崛起，成為線下零售市場的一股新勢力。

首創城發集團敏銳地捕捉到了這一市場機遇，以旗下成熟運營的武漢首創奧萊項目和濟南首創奧萊項目作為底層資產，由旗下首創鉅大有限公司（簡稱首創鉅大）擔任運營管理統籌機構，華夏基金為基金管理人，申報發行公募REITs產品。去年12月底，首創奧萊REIT正式向中國證監會申報，並獲上交所受理。

為什麼要選擇武漢和濟南的奧萊項目？

具體來看，對於消費基礎設施REITs的資產質量評估，首先要關注的是其所在的城市和地理位置。近年來，武漢和濟南逐漸嶄露頭角，成為新的消費熱點，吸引了大量的人口流入。

數據顯示，這兩座城市在過去的一年裏，常住人口淨增量顯著，成為經濟增長的縮影。武漢2023年經濟發展躍上了2萬億的新臺階，比前一年增長5.7%。如果按照一個單獨的經濟體計算，兩萬億元的經濟總量幾乎超過了全球70%國家和地區的GDP。並且，武漢是中部地區唯一一個GDP超過2萬億元的城市，城市自身就具備吸引集聚海內外優質要素資源的實力。濟南則是在2023年實現了1.27萬億的生產總值，常住人口約為 943.7萬人，達到了近千萬級的體量。兩座城市的可支配收入均持續穩定增長，顯示了城市居民的強大消費能力。

在此背景下，首創的兩個奧特萊斯購物中心，均坐落在兩座城市新晉發展的熱點區域，且是周邊3公里範圍內是唯一的大型購物中心，消費需求旺盛，交通便利，無論是自駕還是公共交通，都非常方便。

武漢首創奧萊項目於2018年4月開業，項目包含8棟商業樓棟，位於武漢市東湖新技術開發區（光谷）區內，交通便捷，周邊集聚眾多商務辦公及產業園區，產業氛圍濃厚，人口吸引力優勢明顯。項目建築形態為地上兩層、局部三層的開放式街區，採取田字形街區佈局及托斯卡納小鎮建築風格，擁有“市政廳”“圖書館”“教堂”“火車站”“劇院”等場景化體驗空間。

濟南首創奧萊項目則於2019年1月開業，自開業以來銷售額蟬聯濟南奧萊市場第一。項目包含8棟商業樓棟、856個地下車位，周邊規劃配套完善，所在的唐冶片區規劃為濟南東部城區的地區中心、文化創意產業中心和新興產業承載地，產業競爭力顯著。項目建築形態為地上三層開放式街區，以意大利托斯卡納為設計原型，擁有“羅馬廣場”“米蘭廣場”“摩納哥廣場”“威尼斯廣場”“錫耶納廣場”等場景化體驗空間。

天時地利，再加上首創城發的出色運營，兩個奧特萊斯項目開業至今，保持着穩定且亮眼的運營業績。

國企戰略領航 運營實力卓越

作為兩座奧特萊斯的運營商，首創城發是北京首都創業集團有限公司旗下的城市發展綜合運營體，以城市綜合開發為根基，以城市綜合運營為重心，以城市更新升級為新篇，具有國企背景，實力雄厚。

在商業運營方面，首創城發有着非常豐富的經驗。早在2013年，地處北京房山的北京首創奧萊就正式對外營業，不僅填補了彼時京西南大型商業的空白，更一躍成為行業極具影響力的“奧萊航母”。開業十年來，首創北京奧萊銷售額已累計超200億元，納稅超4億元，解決4000餘人就業問題，帶動周邊住宅市場發展，為推動城市更新作出了突出貢獻。

當下，消費市場進入以品質化、體驗化為特點的時代，應運而生的是一批深耕城市更新和消費升級的領軍業態，首創奧萊就是其中的佼佼者。通過不斷加碼體驗消費，打造營銷IP，用極具創意的活動，重塑用戶購物消費體驗。例如2023年全年，首創奧萊抓緊假日經濟，以“來首創奧萊過節”IP引導統一營銷活動，線上、線下齊發力，吸引顧客到店消費，有效帶動銷售。據統計2023年，首創奧萊實現了全年客流近6000萬人次，同比增長超過40%；全年銷售額超過百億元人民幣，可比口徑同比增長約38%。

目前，首創城發集團在全國在營奧萊項目有15家，覆蓋多個直轄市、省會城市，以及潛力消費城市，總建築面積約180萬平方米，具有行業領導地位，在項目選址及招商運營等方面佔據先發優勢。豐富的資產儲備也為首創奧萊REIT未來的擴募提供了更為廣闊的想像空間。

引領行業發展 實現“投融管退”良性循環

在商業地產的廣闊生態中，後期運營與服務無疑扮演着至關重要的角色，它們不僅是項目成功的關鍵支撐，更是商業地產實現長期保值與增值不可或缺的一環。

首創城發作為領先的國有企業，敏銳地捕捉到了這一市場趨勢，將城市運營的重心轉向商業、文創和長租領域。不僅滿足了老百姓對於高品質消費、高品質生活的追求，也為城市發展注入了新的活力。

在大力發展城市綜合運營業務的過程中，首創城發展現了其卓越的運營能力。通過精心策劃和高效執行，成功打造了包括“奧萊模式”“郎園模式”“和園模式”等一系列具有特色的商業項目，吸引了大量消費者和投資者的關注。這些項目不僅提升了城市的品牌形象，提供了城市運營的參考，也為社會經濟發展做出了積極貢獻。

聚焦到本次首創奧萊REIT的獲批，既是對首創城發深耕奧萊15年運營能力的認可，更是對其在城市運營領域創新和探索的肯定。作為國內首個獲批的奧特萊斯消費基礎設施REITs，首創奧萊的商業運營將接受資本市場的深度考驗，有助於進一步推動首創奧萊運營管理的模式創新和管理能力提升，亦將助力首創城發實現更多商業資產的盤活和資本結構的優化。這一模式為首創城發提供了更多可能性，可以藉助發行REITs的良好機會，將旗下商業板塊打通“投、融、管、退”的全鏈條，同時為行業樹立了新的標杆。

展望未來，首創城發將繼續秉承“以人為本”的發展理念，不斷提升城市運營能力，為市民創造更加美好的生活環境，為城市發展貢獻更多力量。同時，首創城發也將繼續探索新的融資渠道和商業模式，為企業的可持續發展注入新的活力。