本文為香江商學院行政總裁、執行院長徐會軍博士在2024觀點資本圓桌發表的開幕致辭。

徐會軍（香江商學院行政總裁、執行院長）：大家下午好！我是香江商學院執行院長徐會軍博士，非常榮幸時隔十幾年再次受邀參加觀點論壇，在香港有機會向各位專家學習和交流。

在創辦香江商學院之前的近20年時間裏，我先後在銀行、信託、地產公司工作，均從事與地產和地產金融相關的工作。

從博鰲房地產論壇開始與陳詩濤女士有近20多年的友誼，20多年來，中國房地產大潮潮起潮落，風流人物登場又謝幕，而陳詩濤能夠幾十年堅持做一件事，始終在牌桌上從未離場，可以說是堅持與智慧的力量所造就，因此首先我提議大家用掌聲向陳詩濤女士致敬。

藉此機會我也簡單彙報一下我對中國房地產粗淺的看法，也呼應一下剛剛陳詩濤女士的致辭。

儘管處於近20年的最低谷，對房地產行業我認為不必過分悲觀，身處大變局的時代，順應市場供求關係的重大變化，整個行業都在積極探索新的發展模式，以轉型來重塑增長曲線、重構競爭力。

一是向存量市場轉型。房地產市場已經告別了短缺時代，單純的蓋樓、賣樓、高週轉模式已經被淘汰，以住宅銷售為主導的銷售模式遭遇發展瓶頸。長期主義堅守下，在房地產行業由增量市場向存量市場轉型的大背景下，至少有4個賽道值得長期耕耘，包括租購併舉格局下深耕租賃市場、居民消費復甦的背景下深耕商業地產市場、城市更新的背景下深耕存量更新市場、服務升級需求下深耕物業管理市場，都是破題房地產行業新發展新模式的有效抓手。

二是適應房地產金融監管新模式。房地產行業是在金融化快速發展背景下發展起來的，也是典型的高度金融化、高度槓桿化的行業，包括銀行、私募基金、信託、券商、保險是房地產融資的主要渠道，熟練靈活運用包括REITs在內的多種金融工具，全面對接資本市場進行融資已經成為優秀房地產企業的必修課。在房地產流動性不夠充裕的現實約束下，如何適應新的監管模式，充分利用市場化金融體系，促進金融與房地產良性循環，成為擺在行業的一道必答題。

三是尋找與新經濟結合的契合點，房地產作為不動產，其保值增值的屬性既有實體經濟的屬性，也有一些數字或者虛擬經濟的屬性，在全球範圍來看，房地產與其它現實世界資產的代幣化，結合是日益增長的明確趨勢，通過將實物財產轉化為區塊鏈代幣，能夠增強房地產的流動性。香港正在擁抱這一浪潮，本港已有一些探索性的項目，這些項目降低融資成本，順應香港探索web3.0，從而進一步鞏固香港的資本市場地位。

最後簡單介紹一下香江商學院，這是一所立足香港的國際化商學院，與法國、比利時、英國等國際知名商學院和綜合大學深度合作，以師承製傳新的範式培養具有國際視野的學生，致力於培養一批敢於出海、善於出海，能夠熟悉和駕馭國際環境的企業家。

香江商學院在兩週前舉辦了國際主要交易所上市規則與流程專題研討會，邀請了香港、新加坡、東京、納斯達克、倫敦等6家交易所的中國首代，同臺互動介紹各家交易所的特色、上市條件和要求，共同探討企業如何更好地連接世界，貫通西中，希望未來有機會把教育、地產和資本有機融合，探索出一個創新的模式，為行業創新服務，也歡迎大家有時間到香港商學院作客，歡迎大家的指導。

最後祝願活動圓滿成功，謝謝大家。