（2024年4月24日星期三·上海）2023年以來，金融支持、稅收優惠、房源籌集、租購同權等涉及住房租賃供需兩端的利好政策不斷釋放，國際化投資機構與國內金融機構也陸續加大投資力度。
除此之外，市場參與者更加多元，國央企、城投公司逐漸崛起成為行業的新生力量，房企、酒店運營商、房產中介等紛紛創立住房租賃品牌，為市場帶來了更多的活力和可能性。
政策全面托舉與資本熱度加碼為住房租賃打開了奔向高質量發展的大門，重新裝填燃料的住房租賃行業在不久的未來將邁步新的臺階。
聚勢謀遠2024觀點住房租賃大會現場
4月23日，乘着行業春風，2024觀點住房租賃大會在上海閔行區莘莊商務核心區的先進商業大樓——上海維璟中心盛大開幕，各界企業高層、專家學者、金融投資機構同聚於此，共同探討階段革新之下，住房租賃行業新的增長點。
“從租賃住房市場整體來看，市場化的長租住房與政府主導的保租房雙線發展，以市場為主導的長租房同樣經歷了多年發展逐漸走向正軌的過程。我們現在所走的這條路肯定是將來的重點。”
中國房地產業協會商業文化旅遊地產專業委員會祕書長、研究員蔡雲
中國房地產業協會商業文化旅遊地產專業委員會祕書長、研究員蔡雲表示，未來我們國家的租賃市場發展肯定會走向更加成熟的地方，行業將出現保租房市場和長租公寓齊頭並進的發展趨勢，保障性長租公寓作為基石，市場化長租領域作為有益補充，同時租賃雙方不斷地向買方市場轉變，對住房市場的健康發展起到應有的作用。
新勢力，新產品，新階段
新生力量如春筍般急速上揚，住房租賃行業的競爭格局悄然發生着改變。在這個民生賽道，企業必須不斷進行產品創新與運營調整，才能把握髮展先機。
創新是發展的第一生產力，創新和突破這條路也永遠沒有止境，瓴寓國際CEO張愛華女士強調，在租賃住房這個民生賽道，必須通過產品創新來破解盈利難題。
張愛華認為，租賃住房比任何行業更需要打造好的產品來落地。“這是由行業特點決定的，我們不盈利是因為這個行業確實太難了。運營型項目跟地產開發不一樣，租賃行業就是要解決同質化問題，要保證未來的長期經營是穩定的，必須只有產品才能回答這些問題。”
瓴寓國際CEO張愛華
對於好產品的定義，張愛華給出的關鍵詞是客戶心中的美好生活。“好產品的第一個維度是它承載的着客戶的生活，一定是讓我們選擇這個產品的人，是真正可以承擔起他的美好生活的。第二個，既然產品最終要成為一個商品，可流動的穩定回報資產也是沒有辦法迴避的。如果租賃也能夠承擔起商品房的品質和配套，我覺得在我們的租客心目中，這也是他真正的可負擔的美好生活。”
政策指導、行業趨勢以及市場需求的變化都在推動住房租賃行業朝着更高質量的發展階段進發。
感受着行業新時代的脈動，住房租賃企業的資產管理能力將受到全面的檢驗，如何有效地配置資產管理、如何提高產品、服務和運營能力，已經成為行業的轉型考驗。2024觀點住房租賃大會的第二個環節帶來了“市場新動向”下，對於企業發展方向的深度探討。
在華潤有巢戰略投資部負責人李伯喬看來，住房租賃市場的發展一直是循序漸進的，當下的階段中，持續提升產品與運營才能保證項目業績增長。
華潤有巢戰略投資部負責人 李伯喬
結合華潤有巢的發展實際來看，作為市場化的運營機構，華潤有巢針對不同項目的特點，在產品端和運營端都進行持續的提升，每一代產品都會更加貼近新市民青年人租住的需求。項目的經營穩定得到了市場和監管機構的認可，也為項目的業績和持續增長保駕護航。
住房租賃在基本面上需要更新產品與運營以順應需求端的變化，在資產面上則需要看到動態管理的重要性。
F.O.G.富尚資產董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐表示，整個Post-REITs階段最重要的一個策略叫資產組合的調整策略，或者叫動態管理策略，要對於REITs整體的進和出開始進行策劃。
F.O.G.富尚資產董事長、香港越秀REITs獨立董 陳曉歐
陳曉歐列舉了關於Post-REITs上市後精細化管理的思路，他認為比較重要的5要點--風控、市值、資產組合、資產價值、運營品質。在這樣的階段下，他們對於營收、成本、資管指標、團隊素質的綜合性評估和KPI的制定，同時它跟整個運營評估中，關於監管，關於整個一套完整的報告體系，他們會通過這樣一個經緯度，把剛才講的KPI編織進去。
但在面向發展新機的同時，我們也要看到當下存在的難題與痛點。數字化的浪潮早已鋪天蓋地向全產業翻湧而來，將線下產業作為重點的住房租賃行業也需要數智賦能。
魔方生活服務集團CTO常海松提到，微利、運營低效、賬務混亂與大體量是當前的行業痛點。在公寓運營環節，通過數字化能力解決痛點難點，能夠幫助實現業務價值的提升。
魔方生活服務集團CTO常海松
“怎麼解決去化慢，除了藉助大模型的計算智力，大家一定要加強自營渠道的建設。這幾年第三方渠道的獲客成本越來越高，而且各種玩法都跟不上，年年漲價。我們目前比較關注的是老帶客、魔銷客，就是非職業經紀人。此外，現在系統建設最難的環節是線下運營，因為線下的這一個環節，運營動作特別多。這方面的數字化思路就是如何把這些功能儘可能地轉換成數據，以提升效率達到用戶滿意度。”
新內核，新格局，新機遇
及時春風度，住房租賃行業在政策、金融與需求端的共同發力之下進入了新一輪的升溫期。
在“租賃大未來”主題討論中，濱江暖屋總經理陳馳作為主持嘉賓，與7位討論嘉賓共同探討2024年住房租賃市場將面臨的發展機遇，以及租賃企業的下一個行動方向。
百瑞紀集團聯合創始人楊稷認為，目前市場第一個趨勢是，險資會收購大量底層的優質資產，找一些比較好的運營商來做運營管理。第二個趨勢是，有些國企持有的租賃住房，資產比較多，可能會組建一個比較完整的運營體系。
楊稷同時指出，有相當一部分國企，受制於當下管理的資產或者持有的資產體量，組建獨立的運營團隊成本代價太高，這種情況下就會在市場中選擇一些優秀的運營商，整個運營體系包括人員管理全部委託給這些運營商。但不排除還有一部分的地產商或者基金公司，跟運營商成立一部分的合資聯合運營體，共同運營自己的項目。
但市場從來是機遇與挑戰並存的，博楓資產管理房地產業務副總裁劉曉楠表示，機遇主要是相對於兩年前，一些資產的價格還是有下落，賣家的預期有了調整。但挑戰主要集中在對存量項目要求高以及土地年限的問題上。
主題討論會：租賃大未來
主持嘉賓：陳 馳 濱江暖屋總經理
討論嘉賓：楊 稷 百瑞紀集團聯合創始人
劉曉楠 博楓資產管理房地產業務副總裁
王純傑 高和資本公寓事業部總經理
麥偉基 黑石龍地長租公寓事業部執行董事
費嘉耀 金地草莓社區助理總經理
邵 俊 華髮優生活執行副總經理
湯若季 首創和園營銷總監
黑石龍地長租公寓事業部執行董事麥偉基同樣認可代理運營的行業趨勢。在存量型的背景下，麥偉基從資管的角度提出，去年下半年到今年第一季度中，國內的國企央企對於外資合作的抗性沒那麼大了。
“另外國內整體經濟怎麼提升，有很多政策，我覺得國內現在也不是沒錢，但為什麼錢不流出來，這跟信心有比較大的關係，讓機構去投資，讓人們去投資，整個市場環境還是要有，才能啓動這部分，有龐大的資金量在，就等一個比較好的經濟狀況逆轉，就可以把整個市場做得更好一些。”
高和資本公寓事業部總經理王純傑則從保租房角度談及了未來的機會點。在重資產方面，他認為在北京可能會有些非集改保障性租賃住房重資產的投資併購機會。在輕資產方面，服務國央企可能會是一個機會。
以國央企背景進入行業的華髮優生活執行副總經理邵俊表示，現在是通過運營實現資產價值的時代。“我們發現，其實運營和服務包括管理越來越多地被業主方看重，看重的不光是運營帶來的收益，更多的是這一片資產區塊的一些熱資產運營帶來的資產價值佐證。”
而運營的最終落腳仍在服務，他認為中國的租賃住房行業需求目前還是剛需狀態，打造出來的商品要符合當前剛需租賃需求的客羣，同時要看到它是一個資產運營，將來要走入資產證券化的狀態，而且資本運作也是要算賬的，還要剋制地管控成本。
大方向之下，產品才是離服務對象最近的地方。將視角聚焦在住房租賃的產品運營上，金地草莓社區助理總經理費嘉耀分享了自己的理解：第一還是要適度開放一點，要把心打開去看市場的變化；第二個是剋制，全包式的設計並不是萬無一失的；第三個是要有敏銳的視覺，瞭解客戶的需求與變化才能更好地做好項目。
首創和園營銷總監湯若季再次強調了精準定位與客羣需求相匹配的重要性。他表示，通過租賃做改善，在租賃產品上已經開始進入了多維度的邏輯。
從野蠻生長到現在的精耕細作，多方合力吹來的春風，催發着行業厚積的磅礴內力。凝力聚勢，共謀深遠，2024年，住房租賃行業將迎來更加廣闊的發展空間。