上半年物業服務觀察：關聯風波下的進退

上市物企關聯風波不休

上半年物業企業與關聯方之間的财務糾紛依舊屢有發生，除了恒大物業因過往的存款質押時間仍處停牌狀态外，例如，3月31日，旭輝永升服務公告稱，公司核數師收到一封匿名信函，信函中載有對旭輝永升服務與旭輝控股（集團）有限公司進行的若幹交易的多個指控，涉及的總金額為人民币18億元，旭輝永升服務同日亦因無法按時披露2022年業績而停牌。

旭輝永升服務稱，公司管理層已對信函中所述的交易進行審查，並認為交易已在集團的管理賬目中适當記錄，且這些交易的進行具有充分的商業事實及業務理據，並按正常商業條款進行。除此之外，旭輝永升服務並未透露舉報信的具體細節，但據市場消息稱，主要是對旭輝部分操盤或入股的物管項目進行收購，變相進行了利益輸送，此舉也會導致三方項目的占比實際虛高，目前旭輝永升服務仍因無法按時披露業績而處于停牌狀态。

除此之外，4月18日，康橋悅生活也公告披露了其停牌的部分原因，其核數師通過新聞搜索發現康橋悅生活遺漏了為其母公司康橋地産提供了約3.55億元的融資擔保。

另外，5月8日，新城悅服務主動發公告披露其持續關聯交易，並糾正違反上市規則的行為，主要是新城悅服務向關聯方支付的約5.6億元作為車位代銷服務提供的保證金結余未償還，並表示可酌情追認支付或由關聯方對保證金的未償還結余進行退還。

收購終止與戰略收縮

6月5日，新大正公告表示将終止籌劃拟以7.88億元收購滄衡投資80%股權的事項，在公告中新大正給出的原因是：由于加期審計和補充盡職調查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方預期。而且，雙方在業績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期内難以達成一致。目標企業的核心資産主要進行的是西南地區水電站物業的管理與服務，和新大正當前本身的業務内容較為契合。

但在這筆收購終止之後，新大正随即又公告表示将收購香格里拉市和翔環保科技有限公司與瑞麗市缤南環境管理有限公司，這兩筆收購的規模和金額都較小，共耗資約7230萬元。截至2022年末，新大正賬上現金及現金等價物余額為5.89億元，達成此前7.88億元的收購會有一定壓力，本次新大正将此前的大型收購終止轉而進行兩筆小型的收購可能就包含追求安全性方面的考量。

此外，保利物業還于5月31日以1311萬元的代價出讓了旗下保利和樂的部分股權，保利和樂是一家中國教育服務提供商，出售完畢後保利物業将不再持有保利和樂的任何股權；而蘇新服務也于6月7日公告以580.8萬元的代價出售其蘇高新怡養健康管理49%的股權，目標企業主要從事提供養老、護理及醫療服務，出售原因是經營狀況未達預期。

雖然這兩筆出售的規模都相對較小，但均為物企多元化業務開拓的一部分，這兩筆小型出售反映的也是物企在多元業務拓展方面的收縮。

值得一提的是，5月29日，濱江服務也公告更改了其IPO募資款的用途，拟将原用于收購物業公司及戰略投資的金額變更為更新其管理服務繫統、招募培養人才以及與當地政府和開發商設立合營公司，放棄收並購也是企業整體戰略收縮的一種反映。

終止收購、出售旗下分業務企業股權、将並購款轉為企業經營用途，上半年衆多物企都采取了類似的回歸保守以及整體戰略收縮的手段，這也從側面反映了行業整體溫度的變化。

A股物企一季度業績整體穩健

從A股物企所披露業績角度來看，目前在A股上市的物業服務企業數量為6家，其中珠江股份于今年進行了資産重組，将原本的地産開發闆塊置出，並将物管闆塊珠江城市服務置換入該平台，成為了A股的又一只物業股。

截止2023年3月31日，其總簽約面積約3453.8萬平方米，並管理有14個體育場館類型的項目，2023Q1的營收規模在A股物業股中僅次于招商積余。

從一季報數據整體來看，目前A股上市的數家物業公司業績和2022年年報的情況相比有明顯好轉，其中招商積余表現最為突出，管理面積達到3.15億平，Q1新簽年度合同額約8.04億元，包括南方航空物流公司、平潭綜合區實驗醫院等，Q1營收和利潤均錄得30%以上的較大幅增速，僅毛利率下降約1個百分點，其他A股物企毛利率同樣有不同程度的下滑。

除中天服務因2022年沖回訴訟損失導致今年Q1同比有所下行外，整體的營收和淨利仍維持了正向增長，過往壞賬的計提在2022年财報也已基本完成，可預見的是物管企業經營情況會逐漸好轉。

于此背景下，觀點指數研究院将在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，結合專業的數據分析和深度研究，重點關注物業服務企業的運營能力、财務表現、發展潛力、企業及社會的影響力等幾大指標，形成 “影響力指數 • 2023年度影響力物業服務企業”研究成果。

屆時，相關研究成果将在2023博鰲房地産論壇現場的“影響力指數 • 2023博鰲風尚企業表現”發布儀式上隆重揭曉，近千名最具智慧的房地産業、物業服務業、金融業及商業精英将齊聚于此，見證行業標杆的誕生。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。