上半年産業運營觀察：穩租約的強支撐在何處？

國内第9單産業園REIT破發，疫情擾動出租率

6月30日，中金湖北科投光谷REIT在上交所上市，但開盤即破發。數據顯示，中金湖北科投光谷REIT盤中最大跌幅超17%，最後收跌6.29%，報2.46元，成為今年首只上市當天就破發的公募REITs。

中金湖北科投光谷産業園REIT底層資産可分為四部分，分别為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟，以及位于光谷大道41号的互聯網+項目，四部分均屬于光谷光電子信息産業園内的核心物業。

四處資産均屬于工業用地，建成及運營起始時間不一，光谷軟件園A1-A7 棟在2009年1月即投入運營，互聯網+項目在2017年5月才開始運營。總可租賃面積為17.44萬㎡，可租賃面積為16.76萬㎡。

湖北科投光谷産園REIT資産均位于武漢市東湖高新區光谷光電子信息産業園内，該産業園是光谷八大産業園之一，是中國首個國家級光電子信息産業基地的核心載體，中國孵化器事業的發源地。

直觀來看，REIT資産所處區域歷經多年發展，區域内的交通和生活配套設施較為完善，對招租和穩租約起到了較強的外部支撐。

2020-2022年末，該單REIT園區資産整體出租率分别為83.76%、89.63%、86.40%。報告期内受歷史疫情持續影響，園區資産出租率存在波動，部分物業難以達到預期利用率。

伴随疫情結束，租賃市場回暖，基礎設施項目的租賃情況日漸改善。截至2023年3月31日，基礎設施項目整體出租率已恢復至90.72%。

從收入看，2020-2022年末，項目公司三年營業總收入分别為0.86億元、1.06億元和1.07億元。收入主要由租金收入組成，三年分别為7564.26萬元、9457.33萬元和9604.62萬元。

2020年歷史疫情期間，湖北科投響應國家及湖北省政策号召，針對小微企業租戶給出了減免3個月租金、減半6個月租金的優惠，從而使得2020年度租金有所下滑，後續随着疫情影響逐步消退，租金收繳及租賃情況正逐步恢復正常。

從可分配收益看，假設該基金按照模拟可供分配金額的100%向投資者分配股利，2023-2024年度的模拟預測可供分配金額分别為7271.32萬元和7665.17萬元，預測現金分派率為4.72%和4.98%，在已發行的産品中也處于中等偏上的水準。

盡管租賃情況在2023年一季度已逐步改善，但租約穩定性風險仍存在。

截至2022年12月31日，該單REIT的底層資産租賃合同到期時間主要分布在2023年-2024年，在未來兩年間将面對租約大面積集中到期的情況，項目存在一定的空置風險，進而導致目標底層資産項目的租金收入減少。

因此，管理人及評估機構在收到上交所看饋意見後謹慎調低了其估值和增值率。

除此之外，管理人還尋求第二大租戶武漢留學生創業園管理中心向原始權益人湖北科投出具了《租賃意向函》，表明有意長期租賃光谷軟件園E3棟，留創園現時租約将在2023年尾到期。截至目前，E3棟由留創園整租。

截至2022年12月31日，目標基礎設施資産賬面價值合計5.68億元，較初申報時調低0.03億元；評估值為15.40億元，下降0.80億元；增值率為171.31%，下降12.28個百分點。

據了解，2023年武漢陸續有部分産業園項目入市，新增的研發辦公建築亦主要來自于光谷區域。即便新園區配套設施不如該單REIT的底層資産，但若其以較低起租價入市，可能對價格敏感型租戶構成一定吸引力，對本項目造成客戶分流。

REITs二級市場持續下挫，首批擴募落地

從市場表現來看，5月REITs市場維持弱勢表現，二級市場價格整體呈現下降趨勢。

産業園REITs中僅有東久新經濟REIT較上月小幅上漲0.76%，其余均下跌，張江光大園REIT5月底收盤于3.496元，較上月下跌11.06%，主要繫拟擴募資産主力租戶OPPO子公司哲庫科技突發事件所致。

5月份，我國REITs市場迎來首批擴募的落地，4只公募REITs産品成功擴募，此前受到最大租戶退租影響的張江光大園REIT，在積極應對、快速尋得意向租戶的情況下，亦成功跟随首批完成擴募。

在退租事件前，張江光大園REIT的擴募資産張潤大廈是在4單擴募資産中最為優質的，較原資産優勝，而其余3單的擴募資産則與原項目持平。

然而黑天鵝事件給予連此次首批REITs擴募蒙上了陰影。OPPO在5月12日宣布終止旗下芯片子公司ZEKU（哲庫）業務，而哲庫科技正是華安張江光大園REIT擴募拟新購入基礎資産的重要承租方。

資料顯示，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

面對大面積退租事件，張江光大園REIT的基金管理人應對相當迅速，除了第一時間披露事件進展，還立即聯手原始權益人增持，並在5月26日發布公告透露，稱處于事件中心的張潤大廈近期已收到部分客戶的書面租賃意向書，占哲庫科技退租面積的78.22%。而張潤置業也能按照合同從哲庫科技扣留租賃保證金約1096萬元，等于額外增加一筆收入。

從待發行産品看，據上交所和深交所信息披露，目前共有3只REITs處與待發行狀态，其中兩只為首發REITs，另外一只為待擴募REITs。中金山高集團高速公路REIT、湖北科投光谷産業園REIT兩只首發REITs均處于“通過”狀态，預料将很快登陸市場，而待擴募的富國首創水務REIT狀态為“已反饋”。

截至2023年5月末，我國公募REITs産品已發行27只，合計發行規模達到908.92億元。從底層資産對比來看，高速公路類發行規模最大，達到437.30億元；産業園類緊随其後，發行規模達152.25億元。

中新集團摘得全國首例“競生态投入”園區拿地

中新智地（蘇州太倉）運營管理有限公司成功競得全國首宗限地價競生态投入的工業用地，並随後與太倉市自然資源和規劃局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

這標着着中新智地（太倉）璜泾智能制造産業園項目成功摘牌，也標志着全國首宗限地價“競生态投入”産業用地順利成交。

地塊位于璜泾鎮經九路西、玄武路北，占地面積69351.2平方米，土地用途為工業用地（高標準廠房）。競得價為5313萬元，樓面價483元/㎡，土地畝均價格為5萬元，競得生态投入價格為146萬元，将全部用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生态環境面積。

據觀點指數了解，競得地塊位于太倉市璜泾鎮原永樂村“窯廠”工業區。原“窯廠”工業區内大部分企業主要從事化纖加彈行業，産業結構單一、耗能高效益低且存在顯著的環境污染問題

當地政府的要求很明确，就是促進整個區域完成淘汰落後産能，引入新興産業完成産業升級。而達成該目標的前提是完成舊廠房的拆除騰退，並對周邊污染的土地和水體進行修復。

太倉市在2022年就完成了該地塊的廠房拆除和土地騰退，重新規劃為集高端制造、物流倉儲為一體的産業園區，但該區域生态修復尚未完全完成，産業地塊周邊的綠化率仍有待提升。

當地考慮到生态修復的成本和專業性，再加上對地塊出讓無序競價的忌憚，因此創新引入了競生态投入環節，比拼“含綠量”。

競價過程中共有3家公司參與競價。在土地出讓價達到最高限價5313萬元後，2家公司選擇競生态投入，最終中新智地以146萬元的生态投入價格競得該塊土地。

中新智地方面表示，該生态投入資金将專款專用，專門用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生态環境面積。璜泾鎮副鎮長馮韬則介紹，這筆生态投入資金預計将用于産業地塊周邊以及全鎮範圍内的植樹造林工作。

據了解，周邊地區類似地塊的成交價已超過100萬元/畝，而本次成交土地畝均價格僅為51萬元，遠低于周邊工業地均價，顯然是當地為引入既有産業招商能力，又有生态治理能力的産業運營商而有意壓低地價，以此作為對參與當地生态修復的企業的讓利。

太倉在對外公布的信息中持續提到《國務院辦公廳關于鼓勵和支持社會資本參與生态保護修復的意見》，該文件中就提到了對參與生态修復的社會資本進行産權激勵。該地塊遠低于周邊土地的限價就是對該政策的一次探索。

這也象征着未來在長三角拿工業用地，除了園區的投資強度和财稅貢獻要達標之外，環境生态保護能力都是考慮的重要因素，擁有越多樣的園區開發能力就意味着越多的機會。

面對行業新的發展環境，産業園區如何以專業立身並謀取可持續發展？8月7-10日，觀點機構将繼續在海南舉辦2023博鰲房地産論壇及繫列活動。其中8月8日博鰲産業科技大會亦将如期舉行。

為盤點以及借鑒那些在産業運營發展行業具有高度影響力的企業，觀點指數研究院通過對企業的長期跟蹤與監測，並結合各項指標、數據進行分析研究，在論壇現場發布 “影響力指數 • 2023年度影響力産業運營發展企業” 和“影響力指數 • 2023年度影響力産業輕資産運營企業”研究成果。

産業與科技的結合包含無比宏大的叙事，涉及到資本與實業等方方面面，包羅萬象。以産城為引，延伸至文化、科技、物流、商業、經濟、地産等多元領域。在科技創新為引擎的背景下，加入基金、REITs等金融資本的元素，産業與科技的未來蘊藏着無限可能。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。