暫停加息與降息 資本潮汐中的商業地産投資機會

（2023年6月18日）埃隆 · 馬斯克再次作出驚人舉動，這位商業大亨自去年11月開始拒絕支付推特辦公室的租金。這是馬斯克進駐推特之後，為削減成本，繼大幅裁員之後的另一重要舉措。

馬斯克的一意孤行，導致業主房地産投資信托公司Columbia Property Trust違約。

推特所租用的辦公大樓是Columbia Property旗下7座核心資産之一，該房托近期已拖欠了上述物業價值約17億美元的按揭貸款，並推動主要借款人高盛的商業房地産不良貸款大幅攀升。

據了解，Columbia Property正嘗試通過法律途徑找回損失，但推特目前仍未松口。馬斯克在這件事上似乎亦持有些許個人成見，此前多次在社交媒體上發表對美國房地産市場利空的意見，並在5月的一條推文中提出：“商業地産正迅速崩潰，接下來是（住宅）房價。”

馬斯克並非空口無憑，美國房地産市場面臨的嚴峻挑戰有目共睹，特别是商業地産領域。美聯儲加息周期推高了企業的融資成本，令地産投資陰雲密罩。部分市場機構已警告，商業地産或許是繼銀行業動蕩之後，下一顆要觸發的“深水炸彈”。

來自美國商業地産研究公司格林街房地産咨詢公司資料，今年4月份全美商業地産交易價格同比下降15.3%，跌幅是2009年9月以來新高。穆迪分析則稱，此次商業地産價格下跌，是過去十多年來首次出現的情況。

數據背後，美國各大城市如芝加哥的寫字樓空置率持續攀升。而據世邦魏理仕統計顯示，截至今年3月末全球範圍主要城市寫字樓空置率在已達12.9%。6月初數據，位于香港核心地段的超甲級寫字樓長江集團中心的閑置率達到約為25%，另市場側目。

不過這並非世界末日，平安證券首席經濟學家鐘正生4月發文稱：“當前的美國商業地産壓力不足以引發繫統性金融危機。”他認為，美國商業地産市場受到壓力更多是面對美聯儲緊縮的“正常反應”。

另有迹象表明，除辦公樓之外，泛商業地産領域的工業、倉儲物流和公寓等資産表現仍然堅挺，而且寫字樓也不會就此一蹶不振。有分析認為，美國寫字樓市場目前經歷的變化，並未呈現出結構性風險，而是周期性的。有必要調整資産配置，但不要灰心。

最新的消息是，美國時間6月15日淩晨2時，美聯儲宣布将暫停加息，把聯邦基金利率目標區間維持在5.0%至5.25%不變，這或許将舒緩商業地産市場的緊張情緒。

大洋彼岸的這一邊，中國央行則選擇“降息”。

而且，随着基礎設施公募REITs試點在2021年中旬靴子落地，商業地産投資更迎來新的發展機遇。

平安基金在去年6月發表研報稱，公募REITs是進一步盤活存量資産、擴大有效投資的重要抓手，無論在打通一二級市場的産品，無論在盤活存量資産，引導市場化資金參與新基建，還是在降低宏觀杠杆率方面都起到了積極作用。

而就地産資管行業而言，公募REITs真正促成了“投、融、建、管、退”的閉環。尤其當今年2月，中國證券投資基金業協會發布《不動産私募投資基金試點備案指引（試行）》，大量PRE-REITs基金設立。不少物業業主，也因此能以較合适的價格出售股權完成退出。

到3月，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施項目被納入發行範圍，更推動市場進一步活躍。目前，包括新城控股等房企正在研究發行相關主體的公募REITs産品。

市場正在等待寫字樓資産納入基礎設施公募REITs試點的那一天，作為商業地産行業最重要組成部分，寫字樓的加入無疑将涌現更多機會。

2023年的商業地産投資與地産資管會有怎樣的發展？8月7-10日，觀點機構将繼續在海南舉辦2023博鰲房地産論壇及繫列活動，而在博鰲資本大會現場，仍然有衆多重量級行業嘉賓，帶來一場激烈思維碰撞、探索更多元更豐富的投資選項。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。