一、2022上半年物流資產投資運營發展熱點回顧

普洛斯、ESR IDC業務對壘，黑石週期性退出歐洲物流包

3月報告期內，普洛斯GLP公佈了2021年部分經營情況，將主要經營業務拆分成4部分，分別為物流基礎設施、大數據基礎設施、新能源基礎設施以及私募股權投資。作為一家全球性的另類資產管理公司，截至2021年12月，普洛斯全球資產管理規模超過1200億美元。

其中，普洛斯物流基礎設施業務募資創新紀錄，超過了136億美元。資產面積達7500萬平方米，遍佈17個國家，不動產資產管理規模超過1000億美元。

而在數據中心領域，截至目前，普洛斯全球算力基礎設施預計將提供超過2500兆瓦的IT負載。僅計算中國的存量，普洛斯可提供的IT負載逾1400兆瓦。此外，普洛斯在日本和歐洲都取得了大型數據中心開發項目。目前，普洛斯在物流基礎設施和數據中心都有規模上的優勢，在市場進入的時機也是先人一步。

不過，關注到ESR最新公佈的年報，可以看到通過大規模收併購逐漸接近普洛斯的規模，並在多個領域與普洛斯形成了直接競爭的局面。

2021年，普洛斯啓動了79億美元的新開發項目，增長超50%；ESR的在建開發項目71億美元，增長51%，同樣增長超5成。

對ARA的併購，使ESR的投資資產需求將由傳統投資轉向另類投資，首先在投資的側重上已有變化，接觸到了更多的投資夥伴；並且其資產管理規模迅速膨脹，截至2021年，ESR在算入ARA、聯營公司Kenedix及Cromwell後，合併資產投資規模達到1400億美元，已然超過普洛斯。

在數據中心上，相較於普洛斯，ESR顯然是後來者，但通過併購ARA，快速獲得了一批重要的數據中心項目，使其擁有了1200兆瓦的合併項目儲存。

另外，近期有消息傳出安博（Prologis）以略高於210億歐元的非約束性收購要約，計劃收購黑石集團(Blackstone)在過去6年積累的約2000家歐洲物流資產組合所有者Mileway。報道稱，安博（Prologis）有大約六週的時間來敲定對該資產組合的最終報價。

黑石曾在2021年4月向ESR出售位於澳大利亞的物流地產包，價格近30億美元，該資產包為黑石2016年從嘉民手上收購，至出售時剛好是6年，與本次傳聞中的黑石歐洲資產包持有時間一致。

5-6年是黑石投資不動產的慣常週期，因此本次交易達成的可能性還是比較高的。但是，歐洲目前受到國際供應鏈惡化影響，倉儲需求中期將受重大沖擊，對資產最終成交價可能造成影響。

京東併購德邦開啓全面對抗

京東物流於3月13日宣佈，擬收購德邦物流66.5%股份，總對價89.76億。而在本次收購之前，京東在集團層面收購跨越速運、併購中國物流資產、增持達達股份至51%，京東整個物流體系越發完善。

經過多次收併購後，京東作為一個綜合型寄遞物流供應鏈集團的定位越發清晰，與順豐模式類似，構成直接競爭關係，雙方顯然已開啓全面對抗。

3月18日，順豐快運宣佈，順豐大件產品服務將全新升級，航空大件，跨省門到門最快7小時；順豐卡航，提速不提價更穩定；城市配送，當日極速達更全面。卡航、大件、城配分別對應德邦、跨越、京東，全面對抗的意味濃厚。

在此競爭局面下，順豐為鞏固自己的優勢更需要在投資或收併購方面增加支出，可通過發行債券來募資，亦可使用股權融資的方式進行融資，如其曾在2021年11月採取的定向增發。

另外，利用在港上市的順豐房托REIT，對集團持有的部分物業進行收購也是一個選擇。3月22日，順豐房托召開的2021年年度線上業績發佈會上，順豐房托的行政總裁兼執行董事翟迪強表示，順豐房托會重點先考慮順豐集團現有的物流地產項目。

物流投融資關注AI與自動駕駛，東久新宜獲新投資

2022年3-4月，國內物流投融資多集中於自動駕駛和人工智能。

如法奧機器人，公司同哈工大建有機器人研究中心，蔡鶴皋院士領銜科學顧問團隊，目前擁有機器人控制器、精密減速器、伺服系統等機器人核心零部件及整機系統的研發及製造能力，並已建成有1萬平米的機器人及系統製造基地。

逗號科技則創立於2015年12月，致力於人工智能和決策優化技術賦能物流數字化與智能化，是中國領先的數智城配算法專家。核心團隊來自香港大學，在供應鏈優化、製造與物流聯動等領域有着深厚積澱。

另外，報告期內京東產發和東久新宜在物流倉儲、新經濟方面錄得兩項重要投資，兩家企業均在早期就有華平投資參與。

目前，東久新宜總資產管理規模已超過150億美元，管理總建築面積超過1200萬平方米，旗下包括工業與生物醫藥園區、城市更新、智慧物流與冷鏈、數據科技四大業務板塊。

從華平投資以往的投資經歷看，特別是參考ESR的IPO，以及對ARA的投資（ESR和ARA在此前達成收購協議），華平對京東產發的投資大概率是推動京東產發對京東集團旗下物流資產作進一步整合，並最終上市，獲取IPO收益。

而京東一直對各項業務分拆上市態度積極，包括京東集團在美股和港股兩次上市，京東健康在2020年12月上市以及京東物流在2021年5月上市，均符合華平的投資理念。

二、影響力指數 · 2022年度影響力物流資產投資運營企業即將發佈

受到疫情影響，國內線上消費增長迅猛，來自電商的物流需求有所增加，中國內地不少地區的倉庫需求增加。其中，高標倉庫市場需求上漲尤其明顯。

中國物流運營市場抓住這一窗口，迎來發展機遇。然而，疫情的影響亦帶來了物流成本的上升，將影響一部分企業的現金流及承租能力，特別是一部分小微型物流企業。

對於大中型企業而言，由於實力更加雄厚，抗壓能力強。疫情後更增添其兼併和擴大經營的底氣，頭部企業的競爭優勢在疫情期間得到進一步凸顯。

在發展的風口之上，中國物流資產成為國內外投資者共同關注的重點，市場競爭將更為激烈。在強強比拼之中，有哪些企業作為行業標杆引領發展風尚，堪稱行業典範？

為借鑑以及學習那些在物流投資運營領域具有高度影響力的運營商 ，觀點指數研究院通過對企業的長期跟蹤與監測，並結合各項指標、數據進行綜合分析研究，研究出“影響力指數 · 2022年度影響力物流資產投資運營企業”。 

屆時，研究結果名單將在觀點機構主辦的2022博鰲房地產論壇“影響力指數 · 2022年度地產風尚企業”發佈儀式中揭開面紗，近千名最具智慧的房地產業、金融業及商業精英將齊聚於此，見證行業榮耀與風采。