（2022.05.05）隨着國內辦公經濟的發展，辦公市場也正在發生改變。

行業發展從增量轉向存量，資產價值的釋放與資管運作正越來越受到市場的關注，而商辦資產因盈利能力強、可持續發展等特性更是使其成為資本投資的“寵兒”。

但近兩年隨着疫情的影響，商辦市場經營也同樣受到挑戰。宏觀數據上，2022年1-3月全國辦公樓物業開發投資1172億元，同比下降1.6%，辦公樓銷售額910億元，同比上漲4.1%，辦公樓竣工面積519萬平方米，同比下降19.1%。辦公開發投資及供給量有所下滑，更加考驗企業對於存量辦公資產的運營管理能力。

空置率方面，市場數據顯示2021年第四季度廣州寫字樓空置率在一線城市中仍是最低。且2021年以來，廣州是唯一一個寫字樓空置率持續低於15%的一線城市。四季度上海寫字樓市場顯著回暖，空置率回落至16.6%，淨吸納量130萬平方米，同比2020年增長達160%。另外深圳寫字樓市場空置率亦有所回落。

來源：觀點指數整理

企業方面，從商業地產企業發佈的2021年年報數據來看，中海、陸家嘴、嘉里建設、恆隆地產等企業商辦物業收入同比實現不同程度的上漲。中海地產15個商辦項目實現滿租，同時樣本企業中的標杆項目如上海興業太古匯、中化大廈、浦東嘉里城辦公部分、金融大廈等更是實現滿租。

與其他業態相比，商辦市場業務涵蓋前期定位、中期招商管理以及後期的持續管理和退出，每個節點都考驗商辦企業的專業化運作能力，但隨着行業的發展，商辦市場仍面臨各種問題。

寫字樓經濟發展至今，空間同質化問題的解決想要取得創新突破越來越困難。為此對於租戶的服務體驗需求將成為決策的重點，商辦運營商如何創新運營管理方式，突破選址以及軟硬件等空間同質化的圍牆？

在疫情常態下，整體市場經濟下行，基於控制成本及防疫管控等，企業靈活辦公需求上漲，大面積租賃需求下滑，供需存在錯配，商辦市場不確定性提高等等各種問題浮現。基於此，企業在新常態下如何有效把握企業需求提供相應的服務？其中的運營管理思路如何？

同時隨着樓宇經濟、數字經濟加速發展，零碳數智樓宇受到關注，辦公方式正發生改變，商辦運營商如何應變而變？商辦未來將如何發展？

以上各種問題都值得業內共同探討，接下來的2022年，精細化運營管理能力將成為可持續發展的關鍵，商辦運營商如何有效維穩增值？基於此，觀點機構將於5月12日舉行“2022觀點學徒計劃-線上季”，聚焦“商辦運營：思路與創新”主題進行深入探析，屆時商辦領域的行業精英也將齊聚於此，並帶來對於商辦物業運營的更多思考與碰撞。