（2022.04.26）如今房企市場處於下行期，債務風險與投資新窗口共存，對於不良資產的投入如同沙裏淘金。

2021年，銀行業累計處置不良資產3.13萬億元，再創歷史新高，其龐大的體量考驗各個機構對於系統性風險的管控。業內人士指出，我國銀行業資產質量總體良好，但部分前期未充分暴露的不良貸款可能延遲於今年暴露出來，預計今年將迎來新一輪處置高峯。

自2020年以來，疫情"黑天鵝"與"三道紅線"的疊加給地產業帶來極大的衝擊，集體性違約信息接踵而至，這為不良資產的投資與處置帶來了誘人的機遇，同時風險也相伴而生。

宏觀層面來看，中國不良資產管理行業已經超過了15個春秋，資產質量得到進一步優化，風險加速出清。為提升地產行業風險抵禦能力和向實體讓利，商業銀行也同時加大了不良貸款核銷力度和撥備計提力度，使得資產質量好於預期。發展歷程中，行業從政策性業務逐步向商業化與市場化前進。

與此同時，參與主體規模也逐步壯大，從最初的四大國有AMC逐步擴增為地方金融管理公司、外資AMC、房企、專門不良資產基金和信託機構等。這些企業與機構在加速化解房企債務風險、助力出清、盤活存量資產、修復行業信用等方面發揮了舉足輕重的作用。

企業層面，部分企業的債務違約性引起了投資者的恐慌，債券融資已然"腰斬"，現金流承受較大壓力。"融資缺口"並同時讓開發商陷入流動性危機與"資不抵債"的困境中。如何在房地產低迷期階段，助力企業化解債務風險，準確歸納不良資產和挖掘剩餘價值與投資收益？是各大金融機構與房企重點關注的問題。

當前的不良資產市場 "良莠不齊"，市場很難給予完全精確的估值。對於存在較大升值空間且具備潛在現金流的不良資產。資管公司與房企等機構針對標的選擇最佳的資產重組、重組模式、完善公司治理方式，這些動作的決策整體決定整個項目的收益。具有長期價值的不良資產，當前"債轉股"模式受到青睞。雖然這是傳統類的不良資產處置模式，但同樣具備現實意義。關鍵是如何確保原債權的本息、可觀的現金回報率等？

房地產資本市場的"併購"概念愈加受到關注。據觀點指數不完全統計，自2015年開始，房地產收併購便開始漸成規模，2021年數量超過45起，金額超過370億元。從目前案例來看，收併購市場整體呈現資金狀況表現優異的龍頭企業整合擴速、物企收併購加速的特徵。在2021年的房企收併購中，買方集中於頭部企業，如龍湖、萬科、融創、碧桂園等超大型房企。

除此之外，當前近30%的項目是由多家企業合作開發，但當其中一家企業或項目流動性不足，其他參與房企很難"獨善其身"。優質企業是否願意收購出險項目或困難企業成為未知數。因此，下半年或短期內是否會出現大規模併購浪潮？未來併購市場的"藍圖"又會如何？

基於不良資產處置與投資，觀點機構將於5月舉辦線上資本圓桌，將邀請諸多投資機構、業內標杆，聚焦合作與重組，探討地產金融機構如何助力房企"軟着陸"，實現合作共贏。