觀點網 “明星”房企中國恒大公佈了2021年合約銷售成績。

該公司去年的經歷，用俗一點的話來講，就像坐過山車一樣。我們看到的是一家奉行高槓杆、高週轉模式的房地產開發商，行業風險出清過程中的急速沉沒史。

體現在銷售上，2021年下半年以來，由於債務重壓下機能停擺，恒大被迅速排擠出市場。

銷售停滯

按照原計劃，在2020年用20%的衝刺速度將銷售額提升至7232.5億元后，恒大將在2021年主動降速，把銷售增幅控制在個位數。這也是合理的水平，業界對幾家頭部企業的銷售增速判斷是1-5%，換句話說只要實現正增長就沒有問題。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

背後的邏輯是房地產開發商們的競爭似乎已成定局。

“房地產發展將回歸到一個平穩的屬性上，特別是從金融屬性逐漸向實體經濟過渡。”恒大時任副主席兼行政總裁夏海鈞在去年3月份舉辦的業績會上說。

他提出，隨着市場迴歸平穩，中國房地產行業應該出現兩個狀況：一是銷售價格趨於穩定，不會大起大落，基本穩定在現有的價格體系下；二是房地產整體銷售規模，應該會維持在15萬億左右。

政策風險加大，行業天花板顯現，起步早並較先搶佔了市場份額的頭部房企，普遍採取一種防守型的銷售打法。

於是，恒大管理層提出的目標是年內銷售增長維持在3.7%。

這本來並不是件難事，據瞭解，將存貨4537萬平方米加上計劃新增的9200萬平方米麪積，恒大2021年可售資源約1.37億平方米，用2020年去化率65%計算，全年恒大最高能實現接近9000億元銷售額。

但結果事與願違。恒大過去幾年經營策略在宣傳口徑與實際執行層面的矛盾，最終釀成惡果。

例如，過往幾年恒大管理層在業績會上的發言。2017年恒大提出從“三高一低”轉變為低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”路線；2018年，恒大提出規模加效益的發展戰略，宣佈要規模適度增長，注重增長質量；

2019年管理層提到：“恒大利潤是中國房地產行業最高的一家。”；2020年提出全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略；2021年提出“新恒大”。

但恒大過去幾年的實際操作是暫緩了降負債的進場，加大了對外投資。恒大的錯覺是，在行業下行時期，手握大量現金如果不趁機低吸就是損失，而萬一出了什麼問題，土地資產仍然是“硬通貨”。

例如夏海鈞在2019年中期業績會上曾對投資者說：“我們手握現金是等待機會，大批小企業可以收併購。一旦機遇完成，負債率降低到合理水平。”資料顯示，恒大在2020年買入了6703萬平方米土地，同時對新能源汽車和金融方面的投資都超過百億。

而甚至在2020年，當恒大不惜大規模用商票結算供應商的票款，其仍然新購了建築面積6892萬平方米的土地儲備，平均成本1992元/平方米，代價超過千億元。所以恒大在2021年的崩潰並非無跡可尋。

可以看到，恒大2021年的合約銷售情況可以分為兩個部分。第一部分是上半年1-6月份，除1月份因為2020年疫情爆發初期銷售情況實在太糟，造成數據異常波動。其餘月份的銷售增速則保持在合理的水平。

數據來源：企業公告、觀點指數整理（其中截至10月20日增速為預測數據）

第二部分是下半年7-12月，7月份，恒大開始傳出大量不利消息，並遭遇股債雙重打擊，當月銷售環比下降38.88%，但仍是正增長。8月份，恒大銷售開始出現負增長，當月銷售再環比下降13%。

9月份以來的事情相信大家都很熟悉，恒大因經營停擺導致銷售幾乎完全停滯。

根據披露的數據，從9月1日至10月20日，恒大50天內僅完成36.5億元銷售。而10月21日至12月31日，恒大71天內完成銷售7.2億元。其中大部分銷售，相信還是來自向供貨商及承包商出售物業以抵扣債務。

恒大近況

全年下來，中國恒大實現物業合約銷售金額4430.2億元，同比下降38.7%，合約銷售面積5426.5萬平方米，同比下降32.9%。由於打折促銷和衝抵債務所需，平均銷售價格從2020年的8945元/平方米，進一步降至每平方米8164元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

如果作為一間正常的房地產開發商來說，這樣的銷售情況是難以接受的。只是恒大目前的着力點並不在此處。

恒大目前的主要任務是化解風險。恒大暴雷事件發展至今，隨着政府力量的加入，雖然不能說塵埃落定，但事件解決的基本軌道已經鋪就。

12月3日，隨着恒大一筆債券的正式違約，廣東省人民政府約談恒大，並隨後同意向恒大地產派出工作組，以“督促推進企業風險處置工作，督促切實加強內控管理，維護正常經營”。

在之後的幾場重要會議內，央行、證監會和銀保監會分別對恒大事件作出評價，定性為“個案”。央行有關負責人稱：“敦促境外發債企業及其股東，嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題。”

遵循保交房，到保工資，然後再到保上下游企業、保原材料、保產業鏈穩定的路徑。中國恒大集團正式開展風險化解活動。

12月6日，恒大宣佈設立風險化解委員會，成員包括董事會主席及公司執行董事許家印、粵海控股集團有限公司副總經理劉志鴻、恒大財務總監及公司執行董事潘大榮、中國信達資產管理股份有限公司副總裁趙立民、廣州越秀集團股份有限公司首席資本運營官李鋒、國信證券股份有限公司合規總監陳勇、北京市中倫律師事務所合夥人郝瀚。

7位成員背景多樣，但也可以看到政府的力量存在。其中，粵海控股集團由廣東省國資委控制，越秀集團是廣州市人民政府下屬企業，而國信證券是深圳市國資委旗下企業。

隨後恒大集團一些遺留下來的問題正陸續被清算。因此我們能看到最近許家印持有的部分中國恒大、恒大物業的股權被強行平倉。

同時，恒大在海口的8宗土地被收回，包括其於2015年向新世界發展收購而來的位於海甸島的6宗地。12月17日消息，恒大在程度的兩幅合共30.15萬平方米土地被收回。更早之前，恒大在安徽安慶、遼寧瀋陽的10宗土地也被當地自然資源局收回。

最新動態顯示，恒大在海南海花島2號島2-14-1地塊上的39棟樓被勒令限期拆除。

恒大海花島是該集團眾多極具魄力的投資中的一個，花費1600億元，許家印主持填出了這個體量超過1.2萬畝的“海上傳奇”。而項目內產生的問題，亦是恒大高速發展時期不合理不合規之處的一個縮影，目前亟需被糾正。

據瞭解，自2017年到如今，恒大海花島2號島住宅項目就因未批先建、違規填海等問題多次被通報批評、罰款。當時通報顯示，恒大須在2020年底前處理39棟住宅建築，但後續均未實現完全整改，直至如今。

按照儋州市綜合行政執法局給恒大下發的《行政處罰（限期拆除）決定書》，海花島2號島上的39棟住宅樓，將在10天內完成拆除。

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