遭遇“寒冬”的房地產市場，近日卻“暖風”頻吹，貸款投放加快，融資政策“鬆綁”，年末兩月融資環境或將加快回暖。過去兩天，A股市場的房地產板塊在政策“暖風”下持續走強，多家房企迎來漲停，有業內人士表示，目前調控政策已經探底，正是出手的好時機。

打鐵還需自身硬，全新的市場環境，對房企經營質量提出了更高的要求，而堅持穩健高質量發展的長期主義者們，定能拔得頭籌，比如綠都地產。

自2002年成立至今，作為一家“中而美”的房企，綠都已穩穩地走過了19年，從地產開始，將業務板塊擴展到了住宅開發、商業運營、物業管理、工程建工四大模塊的全產業鏈，在全國先後開發了50多個項目。

在行業內，綠都是第一個提出向製造業看齊的地產企業。2018年開始，綠都全面向製造業轉型，迴歸產品力和服務力，注重於提升品牌形象和客戶滿意度。

一路走來，綠都的目標與路徑始終堅定，不盲目擴張，在整體發展戰略上，堅持區域深耕，先做強再做大，從以上海為中心的長三角區域、以鄭州洛陽為主的中部區域向周邊輻射，目前已成功布局了15大城市。

掌舵綠都的這四年，綠都地產董事長楊張峯堅持着簡單卻高效的發展邏輯：“對綠都來說，企業的發展就像一場馬拉松，聚焦客戶價值，聚焦中高端品牌，堅持推進文化和業務的良性循環，一步一個腳印，穩步提升。”

步履從容，穩健是基調

在房地產這個重資產領域，多家房企依賴高負債高週轉的開發模式換取了規模的快速擴大，卻也給自身帶來了諸多隱患。

在財務資金的使用上，綠都始終保持着審慎的態度，“三條紅線”均處於綠檔，且離監管目標還有較大的緩衝空間。今年9月末，綠都剔除預收款後的資產負債率為67.2%，淨負債率為47.6%，現金短債比達1.96。融資成本僅有6.7%，在民營企業中處於低位。

在資金管控方面，綠都主要從加快銷售回款、提高資產週轉率兩個方面展開資金管理，維持着健康的現金流。

集中供地政策出臺後，房企資金騰挪的空間變得很小，若要在短時間內參與更多的土地競拍，就非常考驗房企的資金實力和短期融資能力，對於中小房企來說則較為被動。

即使拿地難度加大，綠都沒有降低拿地標準，仍然堅持以長三角及中原區域一二線核心城市為主要投資目標，在保持綠檔的前提下，優選項目精準投資，以保證收益率。在收併購面前，楊張峯保持着理性，一切以穩為主：“最大的風險在於隱性債務成本，很多盡調並不能真正摸透，風險過大。”

謹遵投資原則，不參與收併購，在一定程度上保證了綠都底層資產的質量。

不盲目追求規模的綠都在深耕區域堅持長期主義，追求做深、做透，把客戶口碑看得比利潤和規模更為重要，目標在深耕區域內將客戶滿意度和品牌都做到區域前三。

“只有在確保產品品質和品牌影響力不斷提升的前提下，才考慮規模和利潤的增長。總體上是為了實現有質量的穩定增長。”在品質和利潤的選擇上，楊張峯是堅定不移的。

後續，綠都也會堅持“製造業精細化管理”理念，在投資端拿好地、運營端提升運營效率、融資端主動壓降負債，保障業務實現長期健康發展。

適時調整，戰略先行

行穩走遠的背後，離不開綠都的戰略支撐。每到一個發展階段，綠都都會回顧自身，再為自己定製一套適合自己、符合市場發展規律的發展戰略，楊張峯講究順勢而為。

2015年，正值房地產行業的上升期，綠都開始聚焦中原和長三角城市羣，真正開啓了全國化佈局。穩紮穩打三年後，綠都在2018年啓動新一輪戰略規劃，進入戰略轉型階段。

“相對製造業，房地產管理還是相對粗放，綠都一直做的是對標製造業的管理精細度和顆粒度，向管理要效益，無論是全產業鏈管理，還是成本管理、人均效能管理，都做了一些探索，形成了一些優秀做法。”這一階段，楊張峯將製造業思維融入了房地產開發中。

2020年，綠都戰略升級，充分發揮製造業精神，提出了“以客戶為中心”的品牌理念。通過大數據對深耕城市客戶的分析，形成客戶描摹，為客戶帶來高端住宅產品和貼心服務，得到了廣大業主的一致認可。

由於走的是區域深耕戰略，從物業的前期介入到對業主入住後的管理，每個環節都需要物業的參與，因此，長期服務對綠都來說就顯得至關重要。在物業上市的大浪潮下，綠都不為所動。楊張峯明確表示過物業板塊不會上市，這是綠都的核心競爭力所在。

今年，綠都明確了地產與物業“雙輪驅動，互補發展”的協同戰略。下半年，綠都物業進行了品牌升級，實現地產與物業兩個引擎充分配合，共同推進綠都業務的增長。

客戶至上，追求滿意度

自帶製造業基因的綠都，從汽車製造業的背景優勢出發，打造產品精細化差異，將“尊重市場規則、滿足客戶需求、精準定位”幾大核心要點放在首位。

經過多年的探索和迭代，形成了“雅集系”、“雲系”、“瀾系”三大產品系，對客羣不再以購買力、階層來劃分，而是對標汽車行業，以客戶關注點和產品價值主張來劃分，精準對位客戶需求。

為保證產品交付質量，綠都從2020年底開始將質量管理獨立了出來，從組織架構進行保障，成立了行業首個質量保證部。從設計製造、供應商質量、生產建造質量、售後服務質量全面打通，涉及3322項檢查內容。280條分模塊“構造做法” 及100條高品質的“交付標準”領先行業。

2020年，綠都洛陽府實現“0差評交付”，該盤還率先開創了洛陽“交房即交證”的先河。 在鄭州，綠都花7年時間建造了一座總佔地1035畝的大城“綠都瀾灣”。憑藉“地鐵+教育+生態宜居”三張王牌，該盤實現多次熱銷。

在綠都，客戶滿意度被擺在了至關重要的位置上。綠都對區域與項目的考核，權重最高的指標就是客戶滿意度。今年開始，綠都還把客戶滿意度和投拓掛鉤，向品牌好、有口碑的區域適當傾斜資源。

為了提升老業主的居住品質，綠都自2018年起落地“都享升級計劃”，針對已交付社區進行煥新行動，從社區配套到智能化更新，再到社羣運營，不斷煥新美好生活。已累計投入上億元，平均單項目投入超過350萬，平均投入度持續行業第一。

今年，綠都創新提出以和見美的都適美學，積極構建“都享客廳”和“Magic Bus”汽車主題社區親子游樂空間“兩大獨特IP，實現了社區美學生活的精益煥新。

在行業中來看，綠都對客戶的極端重視，也是其競爭力的核心所在。