（2021年10月17日）回顧中國商業地產的發展，受房地產開發思維的影響，主要偏向借貸開發-快進快出、重資產持有兩個方向。但當行業發展逐漸開始飽和，商業地產收益下行，融資成本上升的趨勢下，簡單套利的快錢模式已不再匹配商業地產，資管的效力開始顯現。
對於商業地產來說，資產管理無疑能讓資產價值最大化、同時也能讓資金更好的流動起來。而從投融管退的完整生命週期來說，資管模式代表着系統性綜合實力的提升，從前期對項目的盡調投資，再到由資本團隊進行融資、商管團隊進行管理，最後再通過資本團隊實現在資本市場上的退出，每一個環節都需要牢牢把控，於此成本和利潤也才能得到相應優化。
特別是近兩年外資進入中國市場，倒逼很多中國企業審視自身實力，迴歸到投資本質，關注資產增值。
首先是投資階段，對項目的評估不能侷限於地段與硬件，更要關注周邊市場需求、發展潛力、後期的定位、改造、招商等。融資方面如何能利用各種金融工具籌集更低更長期的資金，也考驗着資本團隊的業務水平。而政策倡導的債轉股也對企業的融資能力帶來了不小的壓力。
而從商業資產增值角度來看，運營管理更是第一要素，挖掘項目潛力，提升客戶滿意度和使用體驗，從而改善財務指標和盈利能力，實現資產增值最大化。這些都是項目發展的要務。
雖然受到來自成熟外資資管公司的競爭壓力，但內資企業們在投、融、管方面也在不斷提升，而近些年隨着中國的金融產品市場愈發成熟，商業地產的退出也似乎有了新的途徑。
回顧商業地產過往退出案例，出售成熟物業是目前最為直接的退出渠道，凱德330億出售來福士就是最好的例子。在經歷過前期培育階段實現穩定租金收益後，資產價值得到最大提升，此時出售得到的巨大利潤再反哺企業，進行下一輪投資擴張，形成良性循環。
另一典型渠道就是將內地商業資產打包赴海外或者香港，以REITs的形式上市，實現資產證券化。從全球金融市場來說，國際上較為通用的商業地產退出途徑是REITs，可快速實現物業增值，釋放利潤，實現滾動發展。
雖然目前國內的REITs市場已經建立，但距離商業地產REITs上市預計還需要一段時間，後續發展值得期待。
11月2-3日，2021觀點商業年會將在上海舉辦，屆時將有一場以“資管時代的存量新途”為題的存量峯會，會議將邀請來自全國各地的金融機構、企業以及專家學者共同參與，探討價值釋放中的資管新路徑，其中將圍繞資管模式創新與走向、資產優化與升值、資產組合策略及盈利探析、創新業務入局等方向進行深入討論，為從業者們提供更多借鑑與經驗。
2021觀點商業年會 · 議程安排
11.2 上午
主題峯會：資管時代的存量新途
第一環節 存量洞察 資產投融窗口
第二環節 價值釋放 資管新路徑
第三環節 資本回響 資管價值長路
11.2 中午
午餐分享會（受邀參與）
11.2 下午
商業年會 主題：商業革新 未來的機會
第一環節 開幕聚焦：轉變與革新
第二環節 模式新維度
第三環節 創新的浪潮
11.2 下午
《表現力指數·2021年度商業地產表現報告》權威發佈
11.2 晚上
表現力指數·2021年度商業地產表現發佈儀式
11.2 晚上
2021觀點商業年會招待晚宴
11.3 全天
2021企業課堂
走進恆基 · 旭輝天地&前灘太古里
*具體日程安排以現場流程為準