回顧2021年上半年，針對住房租賃的政策逐步完善。隨着強監管時代來臨，行業“野蠻生長”亂象將終止，迎來新的發展局面。
此外，近日發改委新發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，明確提出基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點行業中包括保障性租賃住房，為租賃住房企業進入公募REITs的賽道提供可能性。
2021年上半年長租公寓熱點回顧
民法典實行
租賃監管新升級
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。同時《民法典》亦對租賃住房實行了系列新規，租賃市場進一步規範。
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受2020年長租公寓企業頻繁暴雷影響，如何確保租戶權益、維護租房秩序是近期政策的着重發力點。
1月6日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽公開表示，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規範租賃市場秩序，加大對“高進低出”、“長收短付”以及違規建立資金池等現象的整治力度，防止“爆雷”風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。
此外，要支持人口淨流入的大城市發展共有產權住房，供應範圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口，同時要開展靈活就業人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發展試點。
北京在租賃住房方面亦有新的動向，1月12日，北京市住建委等三部門聯合印發《關於進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》。《意見》明確強調，要提高集體土地租賃住房項目供地質量，並將房源統一納入全市租賃監管服務平臺。同時，北京將會在2021年開工建設1萬套集體土地租賃住房，投放市場運營5000套房源。
整體來看，未來租賃住房發展將會在增加租賃房源供給、保障租賃權益、規範並支持租賃企業的發展等方面有所側重。
經歷了疫情困境的大考，租賃市場的問題也開始凸顯，相信隨着相關規範與利好政策不斷推出與完善，國內租賃市場亦會逐步向好。
蛋殼公寓停牌
長租折戟資本市場
與投資機構不同，REITs在資產的選擇上一直都非常審慎，對穩定現金流的要求也非常高。
4月6日，紐約證交所發佈公告稱，對蛋殼公寓實施停牌處理。
蛋殼年報中披露，從2015年末至2019年末，蛋殼公寓在13個城市建立了業務，規模從2434套增長至438309套，不到四年時間裏增長了180倍，主要流動資金來源是金融機構預付租金、居民預付款、向境外實體擔保的境內實體發行股票證券和銀行貸款。
公寓的擴張涉及大量資本開支，包括物色、翻新及裝修公寓單位，以及向業主支付按金及租金所需的資本。
雖然居民的預付租金是蛋殼公寓經營現金流入的重要來源，但蛋殼還與金融機構合作，通過租金貸方式為居民提供租金融資，以此擴大規模，此舉亦帶來一定風險。
通過租金貸，蛋殼預支大量資金拓展房源。年報中披露，2017年至2019年，蛋殼從金融機構拿到的租金貸預付款分別為9.37億元、21.27億元及27.53億元。
基於“高進低出+租金貸”模式，蛋殼公寓在規模做大和收入逐年增長同時，虧損金額也逐年增長，由此帶來的是高負債和現金流吃緊。直至2021年一季度，總負債達90.27億元。
蛋殼公寓的經歷，警示長租公寓企業要告別過去盲目擴張方式，注重提升自身運營能力。同時，亦需要相關政策來規範市場發展。
“國字號”新玩家進場
月內，國企背景的珠江實業集團及首創置業推出首個長租公寓品牌，“珠實新寓”和“繁星”。
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5月18日，珠實集團旗下廣州珠江住房租賃發展投資有限公司推出首個長租公寓品牌“珠實新寓”，正式進軍長租公寓市場。“珠實新寓”品牌定位為城市剛需人羣穩定性住房，以分散式和集中式住宅相結合，助力城市人才引進及安居。
另外，5月25日，首創置業推出首個集租業務線品牌“繁星”，同時首創置業首個，也是北京最大的集體土地租賃住房項目，首創繁星十八里店集租房項目月內迎來主體結構封頂。通過鄉政府支持，首創繁星十八里店集體土地租賃房項目將帶來40年的長租運營管理。
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此外，首創繁星十八里店項目打造的是“1+6+X”的大型租住社區商業配套模式，即1個自營業態+6中基礎生活配套+X特色/品質生活業態的生活配套。配有幼兒園、小學、衛生站、社區餐廳、泳池健身會所、社區生鮮超市等生活設施。
截至當前，得益於政府的扶持，該項目共計獲得中央財政專項資金達2億元，成為北京市首個獲得最大資金支持的集租房項目。
月內住建部召開的40個城市發展保障性租賃住房工作座談會，提出重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房。而且隨着“兩集中”政策的推出，愈加多的租賃用地及集體土地入市建設租賃住房項目。
不過，對於創業系運營商來講，鉅額的拿地成本無法負擔。隨着國企企業進場，租賃用地與集體土地入市建設項目或多數以國企及資本雄厚企業為主。而對於創業系運營商來說，以凱得家自如裏項目為例，政企合作方面或成新趨勢。
畢業季企業花式招租
長租利好政策頻出
6月迎來畢業季，租賃市場需求旺盛，各個長租公寓品牌陸續推出畢業季優惠政策，花式招租，搶奪畢業生客源。
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據觀點指數不完全統計，截至目前已有泊寓、冠寓、自如、魔方公寓、樂乎公寓等企業推出畢業生租房優惠活動。
多數企業是從租金減免、免費換店、入住禮品等方式吸引客戶，更有冠寓和魔方公寓提出入住可獲得企業內部推薦機會，吸引畢業生客源。
一般來說，每年租房旺季分為兩個時間段，一是春節後的2-4月迎來開學租房潮及打工租房潮，二是6-8月的畢業季租房潮。租房淡季一般是每年的11月到次年1月（春節前時間）。
所以，不少企業的畢業季優惠政策的部分條款會加上新籤6個月及6個月以上適用，就是通過畢業季租房旺季時間，新籤半年到一年的租客，通過控制長短租租客的比重，降低租房淡季時的房間空置率。
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6月，畢業生客源租賃需求進一步提升，多地租賃市場較5月份活躍度上升，多地城市租金上浮。
月內，北京住宅租金單價環比上升3.76%，同比上升24.08%。預計6-8月畢業租房潮期間，租賃市場持續升溫，租金價格保持平穩或穩步上升。
政策方面，今年以來政府就租賃住房陸續發佈多項利好政策，通過多渠道增加租賃住房項目、稅收優惠政策、資金監管等，規範長租市場發展。
青客公寓排雷
遭遇消費者信心下降
青客公寓作為最早一批進入長租行業的企業之一，在2019年頂着“長租第一股”的標籤上市。月內，青客公寓公佈了2021財年中報的財務數據。
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中報數據顯示，2020年10月1日-2021年3月31日，青客公寓營業收入6.15億元，同比下降1.9%；淨虧損3.08億元，同比縮減26.11%。
6個月期間，青客公寓平均入住率為86.6%，較2020年同期87.7%有所下降，尚未恢復至疫情前水平。
當然，疫情給青客帶來了影響，但並不是造成業績連年低迷的根本原因。
青客公寓採用“高收低租”、“長收短付”等二房東運營模式，可以預見的是規模與營收攀升的同時，運營成本也在逐年上漲，稍有不當，便會引起較大的資金壓力。
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此外，青客公寓2021年中報數據顯示，至2021年3月31日，青客公寓負債總額29.21億元，資產負債率423.38%，逐年攀升。
在現有模式問題之下，嘗試轉型及時止損或成為青客新的發展方向。中報數據中可以看出，增值服務收入同比有所上浮，加之從青客近期動作來看，轉型意圖顯現，如清理租金貸業務，將房源轉讓給建信住房，僅從中承擔服務上的角色。
此外，最早一批進入長租行業的企業除魔方公寓、樂乎公寓、安歆公寓仍舊保持增長外，其他多數企業或是規模擴張停滯，或是項目轉讓，或是被併購。
例如長租老玩家優家目前對於拓張規模積極性不高，早期企業灣流項目轉讓，貝客被自如併購，蘑菇租房陷入資金危機。
2021年度影響力長租公寓品牌 即將發佈
隨着國內經濟復甦，以及租賃立法、資金監管等多項利好政策推進，長租市場趨於監管化、制度化。未來危機與機遇共存。
受到疫情的影響，2020年長租市場供需兩端遭到衝擊。據不完全統計，去年因資金鍊斷裂、高收低租、長收短付等原因“暴雷”的長租企業約有40餘家。不計成本地擴大規模，引來“暴雷”不斷。
不過，疫情之下，亦有頭部企業逆勢增長。在企業收併購方面，自如併購貝客公寓。安歆公寓先後收併購了易企租、新起點公寓以及入股杭州諾巢公寓，加速行業資源整合。
行業歷經爆發式增長，又經過市場低迷“暴雷”不斷之後，政策方面多主體供應、多渠道供給，立法監管與政策利好兼有，將持續推動長租市場穩定健康發展。
在行業逐漸規範的情況下，哪些機構是行業中的佼佼者，未來又能夠維持領先地位，成為行業內的領頭羊？
"2021博鰲房地產論壇"即將盛大開啓，屆時觀點指數也將在論壇上發佈《2021中國房地產行業發展白皮書》，囊括行業發展、地產金融、產城、物流、養老、文旅等業態的深度研究。
相伴而生，結合研究觀點指數將評選出在長租公寓領域表現突出的企業，構成"2021年度影響力長租公寓品牌”。屆時近千名最具智慧的房地產業、金融業及商業精英將齊聚，共同見證行業榮耀與風采。
