觀點地產網 站在臨江311米地標建築保利發展廣場的空中樓層，透過一覽無餘的玻璃窗270度俯瞰整個琶洲村的景象，學員們不禁頻發感慨。
萬物生長的三月，在觀點地產機構主辦2021觀點企業課堂上，近百位來自全國各地的地產精英、舊改行家與金融機構代表，一同走進了由保利發展控股改造建設的廣州琶洲村，並與廣東保利城市發展有限公司（簡稱“廣東公司”）城市更新高層進行面對面交流，深度瞭解城市更新模式踐行樣本。
於2009年，保利發展控股一舉摘牌位於珠江南岸的琶洲村，當年廣東省才出臺56號文《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》，初步探索創立“三舊”改造政策體系。
這個階段的舊村改造並沒有太多詳細的制度與規範，更多是在政府主導下，允許符合條件的項目來進行自行改造；同時更多以全面拆建的模式為主，側重硬件設施的改造。
琶洲便是這個時期的產物。“如今保利（發展控股）在整個廣州的城中村改造已經大面積鋪開，但當時來看，琶洲村的成績是很不容易的。”廣東公司荔灣海珠事業部總經理郝志彪於企業課堂上感嘆道。
琶洲的重生
琶洲村，開啓了保利發展控股在廣州乃至全國城市更新徵程的序幕，更是承載了這家央企對於舊改流程與機制不遺餘力的探索。
以琶洲為發展起點，保利發展控股見證且深刻參與了這座古城城市更新上的迭代，迄今為止在廣州跟進舊改項目近40個，在建及建成項目近10個，囊括冼村、小新塘、中新村、三東村、亭角村、紅衛村、大塱村等，用地協議改造面積超1萬畝。
擴至全國，保利發展控股在途及已獲取城市更新項目超130個，形成以粵港澳大灣區、武漢、太原、西安、鄭州、青島等城市為重點的業務格局，預計貨值超1.5萬億元。
而回到起點，走進琶洲村，或許才能更為真切地領略一個標杆的誕生，一箇舊改版圖的構建。
當天企業課堂的行程便從34層空中樓層俯瞰全景開始。
站在玻璃牆前，身後是宣傳板上琶洲昔日漁村的古舊模樣，轉頭望向眼前則是享譽全國的舊改標杆躍然眼前，十二年的光陰間，這片75萬平方米的土地實現了自密佈“握手樓”“一線天”的城中村到錯落有致的中央商務區的重生——這種感受甚是奇特。
隨着導覽人員的帶領與講解，學員們窺見了琶洲村整村改造的成果：融資區與復建區的分佈，自持物業與集體物業的打造，生態與產業的引入，歷史與現代的交融。
經過保利發展控股的精心打造，琶洲村環境發生了翻天覆地的變化。改造共為市政貢獻道路4公里、綠化16萬平方米；建築密度由原有的62%降至18%；引進執信中學、連通萬勝圍地鐵站、配套社區衛生服務機構；村住宅物業租金上漲約10倍；打造天幕塔區域近60萬方的商業金融與辦公物業；保護性復建鄭氏、徐氏兩大祠堂……
無論是在社會、經濟維度，亦或是民生維度，琶洲村改造均產生了巨大的效益——對琶洲乃至海珠區改變城市形象認知、迅速形成新的區域中心產生了立竿見影的效果，同時也為海珠區充實產業容量、提升產業層次產生了聚集效應。
而於村民而言，琶洲村的煥然一新滿足了其“安居樂業”的願望，真正地改善了人居環境、提升生活幸福感，賦予了這個老片區、老城市新活力。
討論聲還在玻璃窗前此起彼伏，隨後工作人員指引學員們至2樓的保利課堂，開展此次企業課堂的重頭戲環節——高層內部分享會。
舊改的門道
開篇，郝志彪便詳實地介紹了城市更新政策的演變、琶洲項目基本情況、改造歷程以及改造經驗總結。
“雖然現在廣州有近百個城中村在拆遷建設，但截止到去年年底，整個廣州市實現整村能夠完成回遷的村總共只有5個，包括琶洲、獵德、楊箕、潭村以及林和村。廣州雖然三舊改造的政策執行了十幾年，真正做完的屈指可數。”
其中，又以琶洲村改造規模最大，居廣州乃至全國前列，相對而言難度也更高；同時，保利發展控股在尚無太多借鑑經驗之時，進駐、動遷、簽約、拆平、開工、回遷交付，僅用4年時間便完成琶洲村改造，形成了一套頗有特點琶洲模式。
領略完琶洲村的變遷煥新之後，在座的學員們還希冀着傾聽與尋找城市更新的內核。
他們想探究的是，在參與冼村、小新塘等若干個舊改項目之後，保利發展控股的一級平臺公司——廣東公司作為舊改領域的先行者、佼佼者，其認為舊改最大的難點在於何處？要抓住的關鍵點在哪裏？
在問題拋出後，廣東公司城市更新事業部總經理梁勵園分享了廣東公司在舊改上的一處創新舉動——在組織架構上實行一二級聯動。
據悉，目前各家開發商公司在城市更新這一業務板塊更多是一二級分開，即一級平臺在獲取舊改項目之後，公司層面將項目移交給二級平臺進行開發。
“一二級聯動是廣東公司的特色，讓我們把城市更新的項目週期管控從頭做到尾。如果只是片斷式的，只考慮前端，其實很多事情做不下去，也沒有辦法保證真的能幹成。”
聯動機制，則是表明同個平臺、團隊全權負責整個項目的一級土地整備及二級開發。優勢在於，改造企業能夠以一個全局視角，全週期地覆蓋整個項目的開發，也使得在每個時點處理問題時包括拆遷時都能設想着手未來的建設方向，而不是拆完再說。
也正因這種機制與心態，與村民打交道時才能真正獲得他們的信任。
這種機制在城市更新進入有序推進時期之時，發揮出了更多作用。“回頭來看，我們當時並不知道今天有城市更新蓬勃發展的天時，但是通過有準備的調整，經過磨合平臺到今天進入正軌，全面推進城市更新的發展。”
而隨着城市更新進入到新階段，如何做好產業的導入，成為了每家開發商的必考題。摸着石頭過河的廣東公司探索出一條可行的道路。
據悉，整個琶洲村順承廣州琶洲-員村地區泛CBD規劃，按照“一軸四區”的功能結構劃分，以商業步行街為中軸，貫穿濱水高尚住宅區、SOHO辦公區、村民安置區、商業辦公休閒區四大區域。
其中辦公物業尤其琶洲天幕塔區域近60萬方商業金融與辦公物業，考驗着廣東公司的產業導入與招商能力。
以保利發展廣場為例，其自2017年起進行招商，2018年3月底交付使用。“前期我們也不知道怎麼開展，只有借保利發展控股之力先做鋪排，利用內部多觸角的產業板塊資源，然後跟政府聯動”，梁勵園感觸頗深，“最終，我們達到了很好的招商效果。”
梁勵園稱，保利發展廣場是海珠區一樓一策、政企聯合招商的點，項目總建面17萬方，面向全球招商、整層出租，單層面積達到2500平米，租金單價平均接近200元——這已接近珠江新城的租金水平。
目前，保利發展廣場冠有中國風投大廈之名，成為廣州寫字樓裏的“風頭躉”；此外還引進了字節跳動等頭部企業，服務着世界500強、企業總部、獨角獸企業等重要客戶。
最終琶洲天幕塔區域近60萬方物業，與互聯網區產生既有差異化定位又可良性互動的產業聚集效果，助力了海珠區經濟騰飛。
分享會上，更多專業的問題被不斷拋出，討論與交流持續進行着。不知不覺中，時針指向了十二點。臨近結束時間，學員們不得不起身乘車返回香格里拉大酒店，準備進行午餐會與下午觀點年度論壇的參會，一路上意猶未盡的討論聲還在持續着……
