（2021年3月23日·廣州）這是屬於南國特有的景象，氣溫回升帶來的暖意融融，五彩的鮮花交相呼應，映襯出別樣的羊城風情。

“2021觀點年度論壇”選址於廣州有着別樣的考量，一方面大灣區經濟韌性凸顯，選擇佈局深耕該區域的房企如過江之鯽，機會和經驗沉澱不可多得。此外，這裏是全國城市更新最活躍的城市，在十四五規劃明確提出“實施城市更新行動”後，近距離學習感受先行者的魅力變得尤為必要。

更為重要的是，作為第二個百年目標的開局之年，房企們更為關心的是地產行業將何去何從，“房住不炒”、“三穩”持續，而具有威懾力的“三道紅線”、銀行房地產貸款集中度管理“兩條紅線”以及集中供地等政策的祭出，蕩起波瀾，亟需找到抒發、分享的出口。

暖春的羊城，看起來是再合適不過了。

在為期一天的行程中，與會經濟學界大拿、房企領航者、金融投行高層等齊聚一堂，試圖為行業撫平“焦灼”的漣漪，共同明晰前路。

和以往的階段告別

“慾壑難填”，焦灼或許來源於對行業既定運行邏輯面臨變化的不安，以及對前路的未知。

中國房地產業協會原副會長兼祕書長朱中一在大會開始時，回顧了上個五年房地產的收穫，試着給迷茫中的行業以確定性。

他認為2020年中國房地產業不僅戰勝了前所未有的新冠肺炎疫情的影響，也為經濟發展和民生改善做出了貢獻。而接下來的五年房地產發展仍有不少機遇，主要體現在城鎮化、改善性需求、物業服務業等。“從市場的需求看，上述三部分的累計規模仍然是很大的。”

抱有相似看法的還有國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華。在“觀點鏗鏘行”討論中，他指出房地產市場還沒有到天花板，不管哪一個角度來看都至少還有十年以上的增長期。

不過他提醒在座的嘉賓需要時刻清醒，邱曉華為現階段畫像分析稱，2021年開始中國已經轉到一個新的階段，是時候和以往的階段說一點告別和再見的話。

對於房地產行業而言，又何嘗不是？雖然房地產市場依然是中國經濟發展不可或缺的重要支撐點。但是當前同樣進入了“新階段”。邱曉華嘗試將其通俗化，“房地產快速增長的時代結束了，用通俗的話說黃金增長期已經過去了，不可能再有每年20%、30%的投資、銷售增長”。

和過往作別，首先要適應的就不再是規模為先，福信集團董事長/總裁、大唐地產董事長吳迪談及規模，認為房地產企業不是越大越好，而是要向製造業學習，精細化管理。

堅信行業空間仍存的還有陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌。深耕房地產市場幾十載，吳建斌見證了行業成長與高光乃至現今的迷茫，但是依然抱有信心。

他指出，中國房地產市場遠沒有結束，城鎮化還在繼續，改善性住房的需要依然存在，所以市場的潛力還是非常大的。“起碼未來的十年或者二十年，我相信中國房地產市場還是有得做，但是在當下確實看到很迷茫。”

化解迷茫

2020年以來，對房地產企業負債水平和銀行房貸比重的具體要求相繼釋出，同時“房住不炒”“因城施策”“三穩”繼續常態化，再加上今年初以來22城供地“兩集中”，更是豐富了行業的監管內涵。

多重“附加條件”之下，既要降槓桿，又要買地，難免迷茫。

在金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長郝一斌看來，行業往下發展就是管理紅利時代，對房企產品創新力、運營高效、優質服務能力和多業態經營能力等都提出了更高的要求，必須有專業化體系做支撐。

事實上雖然房地產行業一直在調整變革，現階段更是迷霧重重，但是與會嘉賓一致認為土地、融資、產品、服務、城市更新依然是持續的力量。

綠地香港首席運營官、綠地香港灣區公司總經理侯光軍認為行業發展到現在階段，出現了高度分化。在新的發展階段裏面要去尋找土地紅利的話，要留意城市羣和都市圈效應帶來的更多價值投資機遇。

針對佈局分化中的土地投資機會，當代置業(中國)有限公司副總裁孫帆分析指出，隨着土地政策、金融政策以及信貸對於消費端的不斷監管，房企對市場的判斷是比較集中的，都趨向經濟比較好、較活躍，包括有人文資源景觀的地區。他認為人口基數比較穩固的城市還是有一定的投資機會。

對土地投資問題，力高地產集團有限公司副總裁王曙煜做了補充，他認為要踏準市場的節奏和方向，同時在產品上要做創新，踩好自己一些重要的區位。

康橋集團執行副總裁李威對產品則有更深的體會，他分享稱，要強化產品內核和利潤長城，就需要從三個路徑進行嘗試，即產品戰略立體化、組織架構專研化以及產研管控系統化，從設立產品、技術、管理、部品四大維度的標準入手，實現標準化管控。

當然，回顧2020年，物業分拆成為浪潮。隨之成為熱詞的還有“服務”，雖然不完全相同，但是內涵則是相通的，即以客戶為本。致力於科技園區招商運營、服務以及園區管理的北京實創億達科技服務有限公司總經理官蘭蘭表示，不管是城市更新，還是城郊片區開發，只要涉及到產業，都離不開產業運營和空間服務，相信未來這會是產業運營主體非常重要的價值。

中城新產業控股有限公司董事長劉愛明從創新的角度，為行業建言。他對行業多年的發展深有感悟，“房地產這麼多年，我覺得一直有一個事情很遺憾，就是房子數量是多的，但是不好用或者用得不舒服”。他進一步補充道，地產跟科技未來的關聯會越來越深，不管是出於房企轉型需要，還是自身業務，肯定會越“糾纏”越精彩。

穿越紅線與借力金融

會議走向尾聲，與會者更關心道道“緊箍咒”之下，房企如何穿越紅線週期？

建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉在主題討論會中對“穿越”做了深刻解讀，他分享稱：“穿越是向後的穿越，這種穿越具有一種前瞻性。何謂穿越？更多是一種平平安安順利的度過，但是我們無法完全擺脫影響。”

從實操層面，中城投資董事、總裁應華提供了三個“穿越紅線”的方案：一是有能力的房企要積極發債，也就是利用好信用。第二，抓自己的經營效率，力求回款更多。第三則是依賴股權融資，也就是說可以考慮同股同權的合作伙伴以及在股權方面能夠給到資金的供應商。

在早前的主題演講中，吳建斌對新形勢下的房地產投融資進行解讀，其中一個就包括“三道紅線”。吳建斌強調，三道紅線其實是一個分水嶺，之前是野蠻的，高速推動的，現在則是問經營管理要效益。

另外對於行業內所稱的兩道紅線，即銀行房地產貸款集中度管理，吳建斌建議房企想要獲得按揭，就需要跟銀行建立很好的關係。同時地理位置的選擇很重要，一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高，三四五線城市的機會會比較低，這是目前的現實。

朱中一用兩個關鍵詞明晰房企未來的發展要務，也即要從財務槓桿驅動的“規模擴張型”，向穩健發展的“質量效益型”轉變。拓寬融資渠道和合作模式，降低“三道紅線”相關指標，同時要加強企業經營管理，夯實基礎。

深圳市新南山控股(集團)股份有限公司總經理王世雲從房地產和金融的特性提醒在場嘉賓要警惕金融這把雙刃劍——

“房地產跟金融特點就是用別人的錢賺自己的錢，但金融更多是把未來預期的收益放進來了，而房地產是用人家現在的錢賺現在的錢，金融是把現在的錢和未來的錢全部放進來了，我想說的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的話風險也就大了，調控一定會更嚴格。”