（2021年3月21日星期日）近年來房地產金融政策整體偏緊，市場對於資金監管逐漸升級，行業融資正面臨發展難題。
2020年，面對新冠肺炎疫情對經濟的衝擊，中央堅持穩健的貨幣政策靈活適度、精準導向。在相對寬鬆的貨幣環境下，中央進一步健全金融監管體系，加大對於金融行業的管控，堅決守住不發生系統性風險的底線。
自2013年納入證監會監管以來，私募基金行業取得快速發展併發揮着重要作用。數據顯示，截至2020年底，已登記私募基金管理人2.46萬家，已備案私募基金9.68萬隻，管理規模15.97萬億元。
今年證監會重申和強化私募基金行業執業的底線行為規範，形成了私募基金管理人及從業人員等主體的“十不得”禁止性要求。
隨着監管部門對於私募基金的監管不斷趨嚴，一方面，地產基金主動提高風險把控能力，完善風險控制體系；另一方面，地產基金調整投資策略，更加關注具有長期穩定現金流的經營型物業資產。
2020年，隨着重點房地產企業資金監測和融資管理規則的試點實施，受限於房企有息負債規模，房地產基金順應政策趨勢，加快從債券投資向股權投資轉變，並不斷創新發展模式，推動企業更高質量發展。同時，房地產基金管理人主動提升資產、運營管理能力，加強對各地市場的週期性研判和項目的價值辨別能力，尋找風險與收益間的平衡。
房地產基金繼續拓展投資領域，持續發力產業地產投資，探索城市更新、老舊小區改造等領域投資機會。2020年，為應對新冠肺炎疫情的影響，一方面，國家及各級政府出臺了一系列引導、扶持政策，包括加強新型基礎設施建設、鼓勵重點行業積極創新、進一步推動城市羣發展等多個方面。地產基金把握政策紅利，持續發力產業地產投資。
另一方面，中央加大對於城市更新的支持力度，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》亦明確提出實施城市更新行動，推動城市高質量發展。地產基金順應政策指引，積極佈局和探索城市更新等領域投資機會。
隨着房地產企業“三道紅線”的落地實施，部分踩線房企為降低負債率出讓項目權益，房地產基金收併購機會有所增加。2020年8月，房地產“三道紅線”新規的試點實施，部分踩線房企為儘快盤活資產回籠資金，股權出讓項目權益，為基金參與房企收併購和項目不良資產處置等方面帶來了投資機會。
此外，隨着基礎設施公募REITs的試點，商業地產等領域也有望納入公募REITs底層資產。未來，公募REITs將進一步拓寬房地產基金退出渠道，優化資本效率，使地產基金更好的服務於實體經濟。
“三道紅線”給房地產行業帶來了新的考驗，行業環境變化莫測，除了“無形”的市場規律之外，那雙“有形的手”同樣不能忽視。市場經濟有了哪些新的走向，宏觀政策仍遵循着何種原則，未來又將出現哪些新的抓手？
調控之下，房地產被扼住了融資的“咽喉”，銀行貸款、信託計劃等融資渠道面臨衝擊，這份影響力甚至通過資本傳導至地產基金領域。與此同時，關於“債性”和“股性”的爭論隨之出現突破口，債性基金仍存在多大市場？新形勢下，真股權基金面臨着哪些機遇和困難，地產私募基金又將何去何從？
4月8日，“2021觀點地產基金圓桌”將在上海揭開序幕，屆時邀請來自房企、銀行、證券、保險、信託、房地產基金、不良資產基金、併購基金、資管機構、境內外投資機構等業內標杆，以金融和房地產基金為焦點，探討新形勢下地產基金的挑戰與未來。