2020年長租公寓行業熱點回顧

租賃熱度回暖，政策監管力度不減

12月，據觀點指數觀察公寓租賃熱門城市數據發現，8城平均住房租金均價為64.09元/平方米，環比微升0.29%，同比下跌2.49%。

可以看到，目前租賃市場正逐步恢復，但市場活躍度仍不高。

數據來源：中國房價行情、觀點指數整理

具體而言，四個一線城市依然是北京平均租金水平最高，達到104.36元/月/平方米，其次是上海、深圳，租金均價分別為86.5元/月/平方米、68.29元/月/平方米。

值得注意的是，儘管受疫情反覆因素影響，北京平均租金已有明顯回暖趨勢，環比提升4.02%；但與往年同期相比，平均租金水平下降9.61%。租金下降或會帶來議價空間的增加，以及成交週期的拉長，可見疫情對北京的影響仍未完全消散，恢復至正常水平仍需時日。

另一方面，隨着監管政策升級，租賃市場逐步規範化，迎來發展新階段。

12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，提出了2021年房地產8項重點工作，其中包括大力發展租賃住房。在近期舉行的中央經濟工作會議上，除了重申“房住不炒”外，“租房市場”也着墨頗多。

來源：公開資料、觀點指數整理

不難看出，受2020年長租公寓市場暴雷企業的影響，整治、完善將成為2021年租房市場的重點。

地方層面上，地方性規範政策持續補漏。自杭州率先出臺資金監管賬戶政策以來，目前已有深圳、重慶、成都、西安等地推出相應資金監管賬戶政策。

隨着政策進一步升級，南京、海口亦加入了對租賃市場的資金管控陣營。12月12日，南京市房產局、市發改委等八部門聯合印發了《關於進一步加強全市住房租賃市場監管 規範市場秩序的通知》，再次劍指“租金貸”。

《通知》表明，若租戶向住房租賃機構支付租金週期超過三個月的，住房租賃機構應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶。同時繳納與經營規模匹配的風險保證金；承租人向住房租賃機構支付租金週期在三個月以內的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監管賬戶管理。

2021新年伊始，針對住房租賃的政策穩步推進。監管層對租賃市場的表態規格較高，政策內容也十分細緻，隨着強監管時代來臨，行業“野蠻生長”亂象也將終止，迎來新的發展局面。

公寓企業頻繁暴雷，市場擔憂情緒盡顯

作為國內第二隻長租公寓股，今年以來蛋殼公寓經歷了從高光到至暗的兩極。

10月20日市場消息稱，蛋殼公寓首席運營官（COO）顧國棟已於近期離職。同時，媒體報道蛋殼公寓正處於裝修承包商討債、區域公司財務跑路，從而引發大量租客擔憂，集中訴求退還押金的境地。

觀點指數梳理了今年以來蛋殼公寓的動態發現，危機始末可以追溯到今年6月。

來源：觀點指數根據報道整理

在多個利空衝擊下，蛋殼公寓在二級市場遭到了投資者冷落。2020年6月，股價稍有起色的蛋殼公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最後一個交易日，其股價僅1.87美元/股，較上市時下跌超86%。

數據來源：萬得、觀點指數整理

不難看出，市場對蛋殼公寓擔心的原因來自兩個方面。首先，近年長租公寓企業暴雷頻繁，引發了市場對行業的擔憂情緒，同時疫情加快了洗牌進度，暴雷企業開始往上游伸延。

市場數據統計，2017-2019年共有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或無法再經營。其中，2019年就有53家，資金鍊斷裂且跑路的有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

到了2020年，上述現象仍在繼續。年初至10月末，傳出暴雷消息的企業已超20家，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地均有出現公寓企業接連暴雷。

再者，蛋殼的租客中，有很大比例在繳納租金時使用了租金貸，這也讓大部分租客的利益與蛋殼公寓的存亡掛鉤。

蛋殼公寓招股書數據顯示，截至2019年前9個月，蛋殼租金貸佔總租金收入67.9%。值得注意的是，2017-2019年前9月蛋殼公寓租金貸佔比有降低趨勢，但2020年一季報中，並未透露最新數據。

數據來源：招股書、觀點指數整理

營業數據方面，蛋殼公寓的狀況同樣值得擔憂。

數據來源：蛋殼公寓招股書、企業財報、觀點指數整理

最新財報顯示，蛋殼公寓今年第一季度營收為人民幣19.396億元，同比增長62.5%；淨虧損人民幣12.344億元，虧損額同比擴大近4億元。截至3月31日，蛋殼運營公寓總數約為42萬間，出租率為75.6%，環比、同比均微降。

疫情衝擊下亟需資金支持，中小型品牌融資難

疫情使長租公寓行業陷入危機，這使得企業更依賴於外部的資金支持。

觀點指數整理了上半年租賃行業的融資情況發現，融資產品以住房租賃專項債及ABS為主，主體大都為長租公寓頭部企業或實力較為雄厚的房企系公寓品牌，如5月10日，中海擬發行95億住房租賃公司債獲“通過”。

數據來源:租賃網站、觀點指數統計

觀察可知，上半年房企系長租企業以相關租賃債券發行為主，其特點為發債頻繁且金額較大。

不難發現，自疫情爆發以來，各個具有房企背景的長租公寓品牌通過資產支持專項計劃、投資平臺、公司債券等形式，為租賃業務板塊緊急輸血。憑藉母公司良好的信用資質，這些長租公寓品牌更容易獲得融資支持。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

在ABS方面，據不完全統計，截至6月30日，已通過的ABS資產證券化產品共有4項，已成功發行2項。發行主體分別是魔方公寓、金地商置、上海融創和朗詩集團。觀察已發行的企業主體可發現，均是長租公寓行業頭部企業或規模較大的開發商，對比2018年融資盛況，資本已逐步迴歸理性，資本投資上更趨向於理性保守，中小型企業融資難度急劇上升。

2021長租公寓服務商運營表現即將發佈

2020年，租金貸、高收低租、暴雷等標籤在長租公寓行業頻繁出現。受此前瘋狂擴張影響，年內行業亂象環生，暴雷企業不斷。與此同時，市場一方面不斷鼓勵租賃市場發展“租售並舉”，另一方面卻在持續加強監管的針對性和及時性，行業規範不斷健全。

你方唱罷我登場，不可否認的是，長期公寓市場發展的根本動力，都是滿足人們的租賃住房需求，2020年之後面對更復雜的市場競爭格局和市場競爭環境，必然將會對這些長租公寓頭部企業帶來嚴峻考驗，行業也將迎來真正的分水嶺。

在市場的更新迭代中，有哪些長租公寓服務運營商的寶貴經驗值得我們學習，有哪些標杆的產品值得同業者們仿效，又有哪些先進的模式與經營理念引領行業之先？