2020年物流行業熱點回顧
倉儲指數高位回落
根據中國物流與採購聯合會發佈的數據顯示，12月份中國物流業景氣指數為56.9%，較上月回落0.6個百分點；中國倉儲指數則為51.5%，較上月大幅下降5.4個百分點。
數據上看，12月物流業有了一定的降溫，但仍處在高景氣區間。分指標看，庫存週轉次數指數、資金週轉效率指數和服務價格指數等指標較上月繼續有所上升，反映出供應鏈上下游經濟活動保持活躍。
數據來源：企業招股書，觀點指數整理
另外，業務總量指數、設備利用率指數和從業人員指數為56.9%、55.2%和52.5%，分別回落0.6、1.1和0.5個百分點。隨着春節臨近，物流行業逐漸進入季節性收縮階段，預計物流業景氣指數亦將隨之有所回落。
12月倉儲指數較上月下降了5.4個百分點，出現顯著下滑，主要是受上期基數較高影響。儘管下滑，但該指數仍位於50%以上，且連續十個月保持在擴張區間，考慮到冬儲需求仍有一定規模，因此預計未來一個月不會跌出擴張區間。
數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理
分指標看，倉儲業務量指數為54.4%，較上月68.5%的高位明顯回落，但仍處於較高的擴張區間；收費價格指數為51.8%，較上月上升1.0個百分點，創下半年來的新高。另外，新訂單指數為52.6%，業務活動預期指數為56.1%，均保持在擴張區間上。
反映出倉儲業務需求在經歷11月電商節的高速增長之後，12月依舊保持旺盛態勢，亦因此造成倉儲市場租金的上漲。
公募REIEs試點，物流倉儲資產證券化需求旺盛
4月30日，證監會與發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含範圍裏，文件提到了倉儲物流、國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等。
企業方面，今年上半年，普洛斯完成了中國收益基金I的募集，總規模150億人民幣（約21億美元），並運用隱山現代物流基金完成了對中遠海運集團所屬寧波中遠海運物流有限公司的股權戰略投資。另外，還在3月份完成了普洛斯倉儲物流3期資產支持專項計劃（疫情防控ABS）的發行，發行規模19.02億元，期限18年，發行利率3.40%。
其中，中國收益基金I資產總規模約為 200 億人民幣（約30億美元），而隱山現代物流基金資產管理規模人民幣84億元。
另外，普洛斯還在6月與臨港集團簽署新一輪戰略合作，雙方將成立新的合資公司，共同建設和打造臨港智能製造配套基礎設施。
ESR則在1月與GIC成立合資公司投資中國物流地產，承諾股權投資總額為5億美元。6月30日，ESR宣佈在江蘇省核心地區成功收購3個項目的100%股權。
寶灣物流方面，4月16日完成了2020年度第一期資產支持票據信託（疫情防控債）的募集，該單CMBN以無錫寶灣物流園、成都新都寶灣物流園、成都龍泉寶灣物流園、武漢寶灣物流園4個項目作為標的資產，募集資金規模14億元，優先級票面利率3.17%。
萬緯物流則在6月3日完成了“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”的掛牌，首期規模為5.732億元，產品期限為3+3+2年。該類REITs採取“純權益型”結構，產品運營期間和退出收益全部來源於底層物流園的運營淨現金流以及資產增值，架構接近公募REITs。
相較於產業園區，物流園區的盈利模式更為確定，現金流也相對穩定，而且市場上成熟的、利於資本化的項目更多。另外，對於一些自持物流園的電商企業來說，重資產項目對其財務表現有明顯影響，而公募REITs的推行則正好能解決這一問題。
高標倉缺口明顯，資本青睞冷鏈物流
最近20多年，我國物流成本一直居高不下。排除產業結構、物流貨值等方面的影響外，物流倉儲效率低下是造成我國物流成本高企的主要因素之一。
由於我國現代化倉儲設施起步較晚，市面上大部分倉儲設施仍以傳統倉為主。而傳統倉由於結構不合理、存儲品類有限等弊端，使得運營成本大幅增加。
而高標倉其建築結構更為合理，能夠配合自動化倉儲設備，可以大幅提高揀選效率和準確性，從而降低長期倉儲成本。根據中國倉儲協會調研，以20年為測算期，使用高標倉的投入成本，比使用傳統倉的成本降低約20%。
另外，還需要注意到的是，根據《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，基礎設施REITs試點項目應符合“項目權屬清晰”、“已產生持續、穩定的收益及現金流”的要求，而高標倉相較於傳統倉更容易達到這些條件。
而根據戴德梁行預測，到2020年底國內市場對高標準倉庫的整體需求將達到約1.4-2.1億平方米。可以看到，高標倉的市場缺口顯然是中國物流地產市場未來繼續擴張的方向。
智能物流投融資熱度持續上升
幾年前，人們沉浸在自動駕駛全面落地的場景中，通過無人駕駛技術的普及，城市道路得到有效利用，擁堵和交通事故發生率得到大幅改善。然而到目前為止，L4級無人車仍處在測試階段，硬件設備的成本仍相當高昂，具體的法律法規仍有缺口。
也因此，資本市場開始將對自動駕駛的盼望轉向更容易落地的自動化物流領域。尤其在大型物流地產企業越來越熱衷高標倉的背景下，與高標倉高度吻合的自動化物流設備變得更加不可或缺。
目前行業劃分上，若從倉儲角度看，智能倉儲機器人已經細分為很多的種類，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。
而從物流貨運上看，則可按落地場景簡單分為三類：位於封閉的園區、機場、港口等，區內低速、固定路線的L4級無人物流車；以高速公路、城際公路為主，高速L3級無人自動駕駛卡車；位於半開放式園區和住宅區內，低速、半開放道路的L4級末端配送無人車。
原本就受到資本市場關注的自動化物流領域，由於與當下疫情防控契合，資本熱度進一步提升。上半年，多家從事物流科技研發、智能配送服務的科創企業獲得大筆融資。
其中，新石器、擎朗智能以及白犀牛無人車等，致力於研發無人配送車或物流機器人，並在此次疫情中投入了智能機器人進行消殺、運輸等工作。而在今年2月份獲得B輪融資的馭勢科技，其物流無人車已在香港機場完成落地。
隨着自動化技術在物流領域應用的擴大，上述創業公司在未來競爭中獲得先機，獲得戰投。接下來如何繼續提升算法的同時，學會想客戶所想、將技術落地並儘快擴大生產規模才是的關鍵。
困局與機遇，富力和黑石的交集
富力有降負債的壓力，黑石亦有加碼物流地產的動力。
自2013年起，黑石就在中國市場佈局物流地產，並作為其在中國投資的重點方向。而今年的疫情加速了線上零售、生鮮電商的發展，也促使黑石更加重視物流地產的收購。況且，本次所收購的物業在市場上較為稀缺。
廣州國際機場綜合物流園，圍繞大灣區重要交通樞紐白雲國際機場進行建設。園區距離廣州白雲機場僅15公里，能夠實現3小時覆蓋整個珠三角，是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區，因此該園區在區位上具備一定的優勢。
數據來源：三大機場公佈，觀點指數整理
2020年1月至10月，白雲機場的旅客吞吐量約3389.8萬人次，貨郵吞吐量則為140.79萬噸，疫情防控的常態化使得白雲機場的客貨流轉恢復相當快。
大形勢看，國家對於粵港澳大灣區的政策傾斜、RCEP的簽訂，再加上機場的三期擴建工程已在今年9月27日開工，這都有利於白雲機場提升作為國際交通樞紐的地位。
從項目成熟度看，該物流園區首批倉庫及物管服務大樓於2008年正式投入使用，整體運營時間超過十年，是一個相當成熟的項目，未來的價值也將持續提升。
富力對於降負債的需求亦成就了黑石在內地物流地產領域的重要機遇，預料該項目會成為黑石亞洲併購基金中重要的組成部分。
2021物流發展商運營表現即將發佈
過去十餘年間，電商高速發展，再加上國內中產消費羣體迅速壯大，帶來強大的消費力，因此對高品質物流倉儲的需求明顯增長。
2020年國內外經濟明顯受到新冠疫情的影響，但長期來看，無跡象表明國內消費市場的擴張趨勢會就此轉向，因此未來一段時間物流倉儲的需求持續增長勢頭不變。而疫情之下，對生鮮配送、冷鏈、高標倉庫等物流需求也在顯現，部分核心城市物流前置倉的佈局也在加快。
那麼在眾多的產城發展企業中，哪些才是行業內標杆者和引領者？又有哪些先進的產城模式與經營理念值得借鑑和推廣？