中國產業地產報告熱點回顧
疫情帶來下行壓力，M0政策與新基建成焦點
上半年疫情對經濟的衝擊，在數據中得到明顯體現。一季度GDP同比下降6.8%，是改革開放以來的首次負增長。到了第二季度，經濟重啓，GDP同比增長3.2%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
從製造業PMI上看，受疫情影響2月份該數值急跌至35.7，不過隨後在次月復工復產政策的推動下回升至52。其後數月回落，但依然處在50的榮枯線上，表明經濟仍在持續恢復，但速度有所放緩。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
而從PMI的分指標上觀察，下跌最為明顯且反彈速度最慢的為新出口訂單指數，2月份最低點為28.7，儘管該指標在6月份出現明顯拉昇，但也只恢復到42.6。顯示外需復甦壓力依然較大，更為重要的是挖掘內需潛力。
4月20日，國家發改委首次明確“新基建”範圍，包括信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施三大類。
細分包含5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網等七大領域。其中5G技術、物聯網、雲計算等被認為是這波由國家主導、企業響應的新基建浪潮裏的重要技術組成。
“新基建”範圍在國家層面得到確定，但如何進行頂層設計以及落實到各園區，仍需與地方政府配合，釐清不同地方的規劃要求、產業定位，進而在前期規劃建設，以及運營階段的招商引資中有更明確的指導。
除此之外，今年上半年，新型產業用地（M0）政策在不同地方都有出臺，如廣州、成都、河南等。
企業盈利能力仍受疫情影響
多家產業地產上市企業陸續在10月份公佈三季度業績，觀點指數選取了8家產業地產上市企業進行部分盈利指標對比；因部分港股上市產業地產商不公佈三季報，此處不作比較。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
營業收入同比變化上，8家中僅招商蛇口實現了正增長，增長幅度為96.21%，主要源於房地產銷售的結轉收入增加，若僅考慮園區收入部分，招商蛇口作為央企需對租賃物業採取租金減免，預計並不理想。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
在扣非歸母淨利潤同比變化上，8家中有2家實現了同比增長，為上海臨港和張江高科兩家國有園區企業，分別增長346.97%和113.83%。
根據此前信息顯示，張江高科扣非淨利潤的大幅增長，主要源於公司的投資收益，其下屬合營企業 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期內錄得可觀收益，張江高科的戰略轉向在特殊經濟環境下顯露出獨特韌性。
而上海臨港的大幅增長，源於去年同期發生的企業合併所造成的淨損益，本期並無該項發生。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
從毛利率看，8家企業中上海臨港毛利率最高，為64.59%，略高於中新集團的64.48%。中新集團前三季度毛利率實現了大幅增長，主要原因在於實現了中新科技城蘇地2020-WG-17號成功出讓，而土地出讓的一級開發收入毛利率較高，預計此次土地出讓將增加歸母淨利潤6億元左右，佔報告期內總歸母淨利比重63%。
可以看到，今年產業地產企業的盈利能力普遍受到疫情影響。而影響主要圍繞兩點：一是房地產交付結轉大幅減少；二是因租金減免或優惠政策導致的收入減少，特別是對於一些國有園區平臺。
公募REITs起步，園區融資模式多元化需求迫切
4月，證監會、發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含範圍裏，文件提到了倉儲物流、國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等，給市場情緒打了一劑“強心針”。
對一直以來困擾產業地產行業的投融資痛點而言，REITs是一個巨大利好，也是目前國內投融資體系裏急需，且具有較大潛力的融資模式。
具體來看，《通知》將園區定義為公共服務性質基礎設施，而不是房地產範疇，使產業園區避免了房地產調控政策的直接波及。而從發行REITs的資產條件上看，要求項目具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力和較好的增長潛力。
《通知》有效排除了部分經營不善的園區資產。但對於部分運營多年的優質園區，特別是部分國資園區平臺，是否有足夠動力將優質資產投入REITs進行資本化，也是一個疑問。
不少產業地產運營商表示了對《通知》的關注，其中6月份，東湖高新宣佈與平安基金管理有限公司就推動產業園基礎設施公募REITs開展戰略合作。
疫情之下，企業經營收入下降，且由於防疫需要，管理運營成本上升。因此，在關注基礎設施REITs政策的同時，上半年各大產業地產運營商都在拓寬自己的融資渠道。除了常規發行公司債外，還有企業發行永續債、ABS、CMBS、PPN等產品。
近期產業地產熱點回顧
華夏幸福11月在廣東江門、河北廊坊、江蘇南京、浙江嘉興獲得產業新城及相關業務6宗土地使用權，其中5宗為涉宅用地，1宗為商業用地。河北地塊將打造成河北廊坊固安首個大型商業綜合體，而南京項目則會引入金茂、美的共同開發。
可以看到，華夏幸福今年在商業地產及相關業務上着力不少，“雙輪驅動”的戰略不斷推進。
外企方面，凱德集團月內再次施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式，凱德商用中國信託（“CRCT”）宣佈首次進軍產業園區項目，將以49.45億元向凱德集團關聯公司收購五個產業園區項目，本次收購為凱德商用中國信託迄今最大筆收購。
本次收購項目包括位於蘇州的騰飛新蘇投資組合（51%股權）、位於西安的新加坡騰飛科匯城（100%股權）和騰飛創新中心（80%股權）、位於杭州的新加坡杭州科技園1期和2期（各80%股權）。
凱德的“私募基金+REITs”模式先期通過私募基金負責商業項目前期的開發、收購以及培育，後期將資產打包注入 REITs 實現退出，該模式是凱德已運用嫺熟的擴張操作。
“雙11”助力明顯，倉儲指數升至56.9%
根據中國物流與採購聯合會發佈的數據顯示，11月份中國物流業景氣指數為57.5%，較上月回升1.2個百分點；中國倉儲指數則為56.9%，較上月大幅拉昇4.1個百分點。
11月份物流業受到電商“雙11”活動的帶動明顯，物流業景氣指數加快回升，顯示出物流行業呈現出穩中向好的特點。
特別是快遞快運業，在電商購物節的帶動下，再創年內新高。而從企業規模看，大中小微型物流企業均保持在景氣區間，增勢向好。
數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理
分指標看，各分項指數均保持在擴張區間。可以看到業務總量指數為57.5%，較上月回升1.2個百分點；設備利用率指數較上月回升0.1個百分點，保持在56.3%的較高水平，從側面反映物流業務量的持續增加。
另外，庫存週轉次數指數為55.4%，平均庫存量指數為53.4%，該兩項指數保持在50%以上的景氣區間，顯示受經濟復甦的帶動下，消費需求旺盛，消費品供需平衡，物流效率繼續維持高效率。
11月，中國倉儲指數比上月再高出4.1個百分點，達到四個月以來的高點，連續九個月保持在榮枯線以上，且達到了20個月以來的高位。反映出在國內經濟持續恢復背景下，消費者的消費慾在“雙11”期間得到激發，帶動倉儲行業整體業務規模擴大。
分指標看，新訂單、業務利潤、庫存週轉次數及企業員工等主要分項指數均保持在榮枯線上。
數據來源：中國物流信息中心，觀點指數整理
其中，業務量指數達到68.5%，創下指數調查以來的新高；庫存週轉次數指數為59.5%，較上月上升7.6個百分點；業務利潤指數為58.5%，較上月上升7.9個百分點；新訂單指數為62.3%，較上月上升9.2個百分點。四項分指標均達到二十個月來的高點。
2021產城發展企業運營表現即將發佈
過去這一年，產業地產企業的盈利能力普遍受到疫情影響。而影響主要圍繞兩點：一是房地產交付結轉大幅減少；二是因租金減免或優惠政策導致的收入減少，特別是對於一些國有園區平臺。
內部市場波動，國際環境亦不明朗。而內外部環境的變化，亦使得政府更大力推動新基建投資，以及應急保障、民生保障相關產業升級，這必然會增加產業地產投資的資源供給與流動性。對於企業而言，無論是早入局的行業領頭羊，還是後起之秀，都是難得的機遇。
那麼在眾多的產城發展企業中，哪些才是行業內標杆者和引領者？又有哪些先進的產城模式與經營理念值得借鑑和推廣？
觀點指數研究院通過對產業地產領域及企業各方面數據的深入剖析與考量，更加真實、客觀、深入的衡量產城發展企業的硬實力。同時根據分析結果，觀點指數研究院將在3月重磅發佈2021產城發展企業運營表現，以客觀公正的態度記錄與表彰過去一年在產業地產中追求卓越，能力出眾的房地產企業。
具體來說，2021產城發展企業運營表現主要從4個維度來衡量物業企業的運營表現，分別為營運指標，管理指標，商業模式和品牌指標。
其中，營運指標考量了企業的規模與佈局，管理指標衡量企業是否具有成熟的產業園區運營經驗與規範體系，商業模式考查企業在融資能力、資源鏈接能力以及其產品獨特性等方面是否具有行業領先的能力，而品牌指標更是反映企業在該領域的熟知度和認可度。