12月中國城市更新市場熱點回顧

新增土地儲備：城市更新市場火熱

值得注意的是，12月成交總價TOP10地塊中，5宗為底價成交，競得人以國企或聯合體為主，體現出了房企對當前土地投資的謹慎態度。

月內溢價率最高的地塊是保利競得的佛山南海區桂城街道地塊，前身為原東方國際機械廣場北區項目，經過三舊改造，土地已平整，作為桂城映月新城一期核心項目進行開發。

該地塊位置優越，距離廣州南站和金融高新區交通地鐵站較近，拍賣當天引來超過13家房企爭搶，最終由保利以總價77.5億元、溢價率55%拿下。

數據來源：Wind，觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數統計，月內13家房企在城市更新業務上有新的動作，大部分集中廣州、深圳兩地。佳兆業、恒大等房企繼續擴大舊改項目儲備，也有個別房企如海倫堡宣佈通過合作的方式深耕城市更新領域。

12月中旬中央經濟工作會議提到，要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造。從政策和土地成本利益的層面上講，城市更新將是未來房企發力的重要方向。

目前，廣州海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目、廣州黃埔區魚珠舊城更新改造項目、廣州增城仙村鎮藍山村舊改項目等已經開始招標，屆時將迎來房企的積極參與。

住建部部長王蒙徽：實施城市更新行動，路徑是開展城市體檢

1月6日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在接受媒體採訪時表示，下一步，將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

此外，王蒙徽還談到了大城市住房突出、規範發展住房租賃市場、城市更新行動等問題。

在當前我國城鎮化率已經超過60%，步入城鎮化較快發展的中後期，城市發展進入城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重。

王蒙徽強調，實施城市更新行動的內涵，是推動城市結構優化、功能完善和品質提升，轉變城市開發建設方式；路徑是開展城市體檢，統籌城市規劃建設管理；目標是建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

王蒙徽表示，要研究制定城鎮體系建設方案，構建以中心城市、都市圈、城市羣為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。同時，實施城市生態修復和功能完善工程，合理確定城市規模、人口密度，優化城市佈局，提升人居環境質量。

“強化歷史文化保護，塑造城市風貌是城市更新行動的一個重要內容。”王蒙徽說，還要加快建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區，加快推進基於信息化、數字化、智能化的新型城市基礎設施建設和改造。

王蒙徽補充，城市更新行動還包括全面推進城鎮老舊小區改造，統籌城市防洪排澇，系統化全域推進海綿城市建設，以及推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。

佛山順德發佈舊改新政徵求意見，探索改造權公開交易改造模式

1月4日，佛山市自然資源局順德分局發佈，關於《順德區深入推進城市更新（“三舊”改造）工作實施細則的補充意見》徵詢公眾意見的通告。

該份文件主要針對調整優化聯動改造有關規定，確優化土地置換有關操作，明確優化歸宗改造有關操作，新增鼓勵探索性政策規定，明確優化有關政策規定，補充地價計收及收儲補償標準六大方面進行闡述，其將探索改造權公開交易改造模式。

其中，工改用途方面指出，舊廠房改造為除工業、住宅、商服之外其他用途的項目，原劃撥土地按新規劃用途土地市場價格的70%計收地價款；原出讓土地按新規劃用途土地市場價格減去原土地用途剩餘年限土地市場價格計收地價款。改造後用地以劃撥方式供地的，不需計收地價款。

與此同時，舊村居項目原規定核算改造後建築容量不足認定建築面積2.2倍的，可將本農村集體的舊廠房納入舊村居改造範圍，享受舊村居出讓金計收等改造政策，但以改造後建築容量不超過認定建築面積2.2倍為限。

此外，舊村居改造特別是整村改造應一併解決歷史遺留固化宅基地分配問題，有關問題未有清晰解決方案的，不予批准實施舊村居改造。

在舊村居改造中，已辦理出讓的個人住宅用地，仍可適用政策進行認定建築面積核算、出讓金計收和返還。

2021房地產城市更新卓越表現 即將發佈

隨着房地產存量時代的到來，不少房企已經瞄準存量改造業務和城市更新項目。大灣區規劃綱要和先行示範區等政策紅利逐漸釋放，更使得重要區域的城市更新項目變得炙手可熱，這將是房企未來介入潛力城市、獲取廉價土地儲備的重要賽道。但是城市更新並非易事，將會給房企帶來資金沉澱、各方利益平衡、回報週期長等問題，唯有雄厚資金、豐富經驗以及強大運營能力的房企才能更好地牟取城市更新背後的利潤。

在城市更新的市場爭奪中，房企們發展方式各異。在全國涉及城市更新的房地產企業中，有哪些憑藉先進的發展模式與經營理念引領行業之先，成為行業標杆？

觀點指數研究院通過對房企旗下城市更新項目各方面數據的深入剖析與考量，更加真實、客觀、深入的衡量企業的硬實力。同時根據分析結果，觀點指數研究院將在3月重磅發佈2021房地產城市更新卓越表現，以客觀公正的態度記錄與表彰過去一年在城市更新中追求卓越，能力出眾的房地產開發企業。

具體來說，2021房地產城市更新卓越表現主要從4個維度來衡量物業企業的運營表現，分別為營運規模，運作管理，影響力和創新能力。

其中，營運指標考量了企業的規模與佈局，運作管理衡量企業在更新改造上的運作效率和管理能力，創新能力考察企業是否在產品規劃、商業運作模式、資本運作方式等方面都具有領先的創新能力和成熟經驗，而影響力更是反映企業在該領域的優秀程度。