2020年房地產行業新晉上市表現報告回顧
物業類成資本熱點，裝配式建築前景大好
2019年物業公司一直是資本市場上的熱點。全年24家新晉上市案例中，僅物業服務及管理類公司就佔了10家，其中港交所8家，A股市場2家。
其中，保利物業、藍光嘉寶服務IPO30日後市值對比同行市值則分別達到5倍和3倍，廣受市場看好。
作為香港史上物業公司最大IPO，保利物業在管規模達到2.6億平方米，超額認購倍數高達222倍，首發實際募集資金53.82億港元，成為2019年物業類新晉上市公司的佼佼者。
在管規模緊跟其後的是藍光嘉寶服務，作為西部第一家在港股成功上市的物業公司，在管面積超6000萬平方米，超額認購倍數達52倍。
另一大市場熱點遠大住工超額認購倍數為1.38倍，IPO30日後市值達到發行估價的4倍，同時是同行市值的2倍。
三家企業營收增速遠超同行
物業類新股企業營收增幅最高的藍光嘉寶服務2017年、2018年營業收入分別為9.23億元、14.64億元，同比增長40.3%、58.6%。2019年中期營收9.33億元，同比增長58.67%；毛利率也一直保持在33%左右，位居同類新股第二。
值得注意的是，多數上市物業公司由房企拆分而來，對母公司的自有項目依賴較重。保利物業和藍光嘉寶服務的在管項目中均有超四成項目來自母公司，寶龍商業達到近九成，奧園健康則有約五成營收來自於關聯方物業。同時這也意味着這些物業管理公司還有很大的拓展空間，如何憑藉自身的優質品牌和管理實現市場轉型，拓展第三方開發商項目，也是未來需要探索的難題。
工業零件及器材板塊的遠大住工2017年、2018年營業收入同比增長15.81%、17.23%，在各項支持裝配式建築政策的鼓勵下，2019年4月30日止四個月同比增長猛增至81.97%，增幅明顯高於同行業平均水平。
據招股書顯示，作為第一個成功登錄香港股市的中國裝配式建築龍頭企業，其2018年全資PC工廠和聯合工廠的總產能佔中國PC構件市場整體產能約16.1%，處於全國領先的地位。
雖然由於PC生產設備業務的平均售價下降，2019年前四月毛利率稍有回落，但因公司業務持續擴張、營收大幅增長，毛利潤自然也水漲船高。2019年4月30日止四個月遠大住工毛利潤為1.63億元，同比增長57%。
房企類新股企業景業名邦首發募集資金14.1億港元，超額認購倍數達1.89，息稅前利潤率達到了45.52%，是4家上榜房企中的第一名。
其2017年、2018年營業收入為8.38億元、13.29億元，同比增長30.73%、58.59%。2019年中期營業收入為7.62億元，同比增長達到驚人的5倍，對比上市同行業平均水平的1.46倍也處於領先地位。
綜合來看，2019年物業類上市公司普遍受市場看好，整體物業股平均漲幅達56%。受政策鼓勵的裝配式建築未來市場發展潛力巨大，PC構件龍頭遠大住工的發展前景也將受益良多。
而景業名邦在房企類中雖然因規模較小，市值排名同行第73位（數據來源：Choice，2019年12月31日數據），但近年來增速非常強勁，着重大灣區的佈局也一定程度上保證了未來收益，現在又有上市融資的福利，公司未來的發展值得期待。
提醒：本報告採用所有數據來自2020房地產行業新晉上市TOP10報告內容，此分析僅供參考。
2021房地產行業新晉上市表現即將發佈
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