2020年中國房地產財務指標回顧

償債能力

對於資本密集型的房地產行業，高負債幾乎成了業界常態，隨之而來的是企業償債壓力。

回顧榜單整體情況，就淨負債率來看，截至2019年末，候選30家房企中，平均淨負債率為60.58%，中位數為65.47%，而四分位距則為29.49%（45.13%至74.62%）。

多數候選房企財務槓桿相對穩健，在充分利用資金的同時並沒有過度惡化財務結構。對總體負債壓力而言，過高的總負債仍然是拖累房企在財務指標排名的一個重要因素。

從償債能力財務指標名次對比圖中，可發現高名次（深色點）的點大多偏小，而最明顯的幾個大點顏色偏淺。相同負債情況下，更多的EBITDA及更多的貨值都會降低房企的償債壓力，那麼對應的，圖中偏上、偏右的點所代表的企業，有着更好的償債保障。

若以迴歸方法倒推各指標對總分的影響，影響最大的便是貨值/總負債與EBITDA/總負債，其次便是現金短債比和速動比率。這意味着，名次好的房企在這些指標的表現相對更加優秀。

根據觀點指數預測，財務排名前30家房企平均速動比率0.70，中位數0.68，25%分位數0.58，75%分位數為0.79，整體流動偏低。現金短債比平均數0.33，中位數0.31，25%分位數0.27，75%分位數0.36。值得注意的是現金短債比中位數與平均數相差不多，意味着分佈較為對稱，同時從候選房企來看，行業現金短債比水平區分度不大。

融資能力

縱觀2019年全年融資水平，候選30家房企共融資16927.67億元，平均融資564.3億元，融資額中位數427.0億元，四分位距為263.5億元（339.9億元至603.4億元）。融資總額存在右側厚尾現象，最大至高達2515.1億元。（統計只包含公開數據，房企或有未公開銀行貸款情況未列入統計數據。）

若不能及時消化吸收融到的資金，企業則有可能面臨財務困境，勢必影響繼續融資的能力。基於這個考慮，觀點指數選用企業非現金費用前的營業收入，即息稅折舊攤銷前收入（EBITDA）與總負債的比值，和淨負債率（僅考慮企業帶息負債的負債比率）來衡量當前負債狀況對企業的影響。

將這兩個指標與融資總額結合，考量其對候選企業指標的影響，可以發現，融資總額過大的企業往往出現較低的EBITDA/總負債，導致財務指標排名較後。

更高的EBITDA/總負債和較低的淨負債率則可以在取得較好的名次，對應於圖中偏下、偏右的點。當然，圖中只體現了3個指標，因而不能完全體現指標和名次的對應關係。

對於作為融資保障的貨值方面，根據觀點指數評估，候選30家房企平均貨值9499.4億元，中位數5115.0億元，四分位距為8468.8億元（3920.1億元至12388.9億元），貨值最高達31758.5億元，中位數和均值相差較大，說明行業巨頭的貨值要大大高於行業平均水平。

盈利能力

從規模方面，盈利能力表現採用營業收入、息稅前利潤、歸母淨利潤三個層級的收入來衡量企業的盈利。若將這三個維度的數據進行對比，以財務總分排名（非榜單排名）分組，可以發現第一組（1-10名）和第二組（11-20名）的相關係數較為相似，甚至在相關性上強於第一組的房企。

但需注意，相關性並非本次榜單的衡量標準。這三者應有一個良好的相關遞進關係，若是營業收入的增長不能帶來歸母淨利潤的增長，企業管理中也難免出現問題。

處於與前兩組相差較大的第三組的房企，營業收入與歸母淨利潤可認為已經沒有統計相關關係，營業收入與EBIT甚至出現負相關。由於數據並不是單個企業的時序數據，並不能解讀為某房企在增長了營業收入之後，歸母淨利潤下降，而更合理的解讀是，經營水平欠佳的房企，相較其他房企，在較高高營業收入的情況下，並沒有為母公司股東獲得更高的利潤，當然這也可能說明這些公司的槓桿更高，更多的利潤歸給了債權人或者非控股股東。

盈利比率方面，三個名次（非榜單排名，僅以財務指標計）的分組可以看到明顯的層次關係。

排名前十名房企的權益回報率（ROE）更分散，中位數也高於其他分組，但是由於箱型圖中的凹槽與第二組別的凹槽有較大的重合，可以認為這兩組的ROE中位數相差並不大。

尤其是前兩組的最小值基本在同一水平上，第三組的後三名明顯低於這個水平線。由此可以發現，在權益回報率方面，除個別頭部房企回報率明顯高於同行，多數第二梯隊房企ROE回報率相當。即便在第三組的房企仍有ROE高於前十名房企的情形出現。

投資回報

觀點指數監測100多家A股和內房股房企，通過初始指標篩選出69家上市房企入圍。通過對上述企業歷年財務數據進行整理，並構建財務預測模型，對2019全年財務數據進行測算。

其中，24家A股入圍企業的平均財務總分為38.82分，45家內房股的平均財務總分為38.94分，相差0.12分。不過需要注意的是，在45家內房股中，有19家千億以上房企。換句話說，不是體量越大，投資回報表現越好。

數據來源：企業公告、觀點指數測算

ROIC指標方面，投資回報TOP10 ROIC平均值為9.47%，69家入圍上市企業的平均ROIC則為5.88%，比前者低3.59%。

3%-4.9%的入圍房企最多，達到22家。在所有區間中企業數僅次於前者的是5%-7.9%，有17家，包括1家5000億房企，1家4000億房企，2家2000億房企和3家千億房企。

以ROE來說，69家入圍企業ROE均值為15.89%，其中高於平均線的有32家，低於平均線的佔比53.6%，有1家銷售2000億級房企ROE低於4%，在69家入圍房企中墊底。該指標TOP10的平均值為20.86%，較入圍房企高4.97%。其中有6家表現亮眼超過20%，包括萬科、碧桂園和招商蛇口。

數據來源：企業公告、觀點指數測算

剔除一家入圍房企扭虧為盈帶來的異常結果外，68家入圍房企歸母淨利潤總額為5140.73億元，平均歸母淨利潤為75.60億元，其中高於平均線的有20家。

信用表現

從信用表現前十企業財務得分來看，最終成功入選的10家企業，財務平均分為44.71分，位列前三的分別是龍湖集團、金地集團以及萬科。相鄰財務排名的分差在0.05-2.34之間。

如果從69家入圍企業來看，平均財務總分為40.45，較信用表現TOP10平均分低4.26分。其中，24家A股房企平均財務總分為39.57分，低於45家內房股40.92的平均分。

這是因為多數A股房企在信用評級、已獲利息保障倍數、淨負債率和股息分派上不具優勢。以淨負債率為例，該指標高於150%的A股上市房企有6家，個別A股上市房企淨負債率逼近300%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理及測算

在69家入圍企業中，有31家財務總分低於40分，其中16家為A股上市房企。1家2019年上市的內房股錄得財務最低分，為34.12分；7項財務指標中，有一項應付票據/賬款週轉率得分僅為2.5分，得分率25%。

在已獲利息倍數（息稅前利潤與利息費用之比）指標上，A股表現要優於內房股，平均已獲利息倍數為23.12，而內房股為22.77。需要注意的是，信用表現前十企業的平均已獲利息倍數為92.62，其中龍湖集團為317.25。

從理論角度來說，房企需要具有充足的息稅前利潤，才能確保可以擔負利息費用。因此這個角度來看，信用表現前十的債務利息壓力，比其他59家入圍房企普遍要小。

不過需要正視的現實是，實際操作過程中用來支付利息的是現金，而不是收益。因此在信用表現中，觀點指數增設了另外一項衡量房企償付借款利息能力的指標，即現金流量利息保障倍數（經營現金淨流量相對於利息費用的倍數）。

數據來源：企業公告、觀點指數整理及測算

數據顯示，入圍的24家A股房企中，有7家現金流量利息保障倍數為負數，包含1家2000億級房企，和3家千億房企。事實上，上述4家大量級房企，有一家2019年曾遭遇深交所問詢是否有短期償債壓力，另一家則因為黑天鵝事件甩賣部分項目救急。

而45家內房股中，則有15家現金流量利息保障倍數為負數，現金利息支付能力同欠佳。

提醒：本報告採用所有數據來自2020房地產財務表現報告內容，此分析僅供參考。

2021房地產財務表現即將發佈

2020年在風雲之後，在後疫情、後“三道紅線“ 的房地產市場中，哪些上市房企能保持保有高水平的盈利能力、獲得滿意的投資回報？在競爭加劇的市場背景下，哪些上市房企能憑藉更強的融資能力和償債能力脫穎而出？又有哪些上市房企能依仗卓越的信用表現獲得投資者信任？

債務清償能力關乎企業持續健康發展甚至是生死存亡，觀點指數所評選的上市房企償債能力表現，結合財務指標及團隊管理等指標綜合考量企業償債能力，表彰在過去一年裏，表現出了卓越償債能力的房企。

同時，對於房地產這類資本密集型行業來說，融資對各個房企的持續發展至關重要。觀點指數特別針對上市房企的融資能力，評選上市房企融資能力表現，來表彰那些在過去一年中體現出了優秀融資能力的房企。

而盈利能力和投資回報可以說是每個企業經營運作的最終目的，也是行業內關注的焦點問題，上市房企盈利能力表現、上市房企投資回報表現便因此應運而生。

觀點指數研究院通過對上市房企財務各方面數據的深入剖析與考量，更加真實、客觀、深入的衡量企業的硬實力。同時根據分析結果，觀點指數研究院將在3月重磅發佈2021房地產上市企業表現(地產G30)以及2021房地產財務表現，以客觀公正的態度記錄與表彰過去一年財務穩健，能力出眾的房企。