秋分剛過，枯黃的落葉、漫山赤色的楓樹，北方早已成為大自然的調色板。而身處南國，深圳此時的秋意是不張揚的，隱藏於早晨的一股涼意中，或許要早點出門才能邂逅它。

9月24日，2019香港資本圓桌在深圳舉辦，邀請房地產企業、金融機構及地產精英齊聚花樣年福年廣場，共議“匯率與境外債券融資”。

陳新禹  花樣年控股集團有限公司執行董事兼CFO

閉門會議開始之前，協辦單位花樣年集團特邀與會嘉賓進行藝術品以及建築鑑賞。福年廣場是花樣年集團的總部，外立面由象徵美好和永恆的佛家萬字紋組成，並鑲嵌花樣年的英文“Fantasia”，線條交錯，陽光透過外立面間隙傾瀉進來，與一池水景遙相輝映。

“極簡、藝術、生態”，這是福年廣場呈現出來的建築主體，而內部同樣趣味十足，有顏亦有料。福年廣場大堂、休憩空間、會議室，均分佈着不同形式的藝術品。

張  帆  華泰金融控股(香港)有限公司董事總經理，債券資本市場部主管

在參觀過程中，與會嘉賓的眼光不禁被一幅《樹》的巨型木刻畫作吸引。在湛藍的天空下，吉他延伸出的電線，將全世界150位搖滾大師串聯在一起，形成參天大樹，搖滾樂的生生不息在無聲中嘶吼與碰撞。

經歷幾十年的發展，中國的房地產行業其實也像是一顆生命力頑強的大樹，經歷過初始的迷茫、高光時刻的驕傲、低谷時期的沉澱，而如今面臨緊調控基調未變，從央行到銀保監會，都加強了對房地產金融風險的把控，不管是房地產按揭亦或是信託、基金，都有不同程度的收緊，更需行業具有發展韌性。

劉  策  佳兆業集團控股首席戰略官

本次資本圓桌閉門會議，與會嘉賓重點討論人民幣匯率波動下，房地產境外債券融資生態以及房企的應對法則。8月5日為了降低美國貿易保護對中國加徵關稅預期等影響，在岸、離岸人民幣雙雙破7，引發市場廣泛關注。對於房地產行業來說，最重要的影響不外乎海外債。

針對這一話題，與會嘉賓大致分成了兩派，一派是樂觀的，認為匯率影響沒有想像中的大，而境外發債依然會是房企重要的融資渠道。不少嘉賓認為，“破7”的象徵意義大於實際意義，心理影響大於實際影響，“破7”後人民幣匯率會更具彈性。

施養權  奧陸資本合夥人 董事總經理

而從匯兌損益的角度來看，因為房企基本是借新還舊，處於滾動償還狀態，因此從影響現金流的角度來看，沒有想像中那麼大，而是成本高低的問題。對於銷售排名相對靠前的房企來說，可能評級高一些，成本也會低一點，排名靠後的也反之。

不過也有謹慎保守的一派對此持不同意見。論據來自於曾經有房企的匯兌損失接近20億元，亦有不少房企曾因為匯兌損失而首次發佈盈利警告。因此，相關嘉賓認為匯率對境外債券的影響不容忽視。需要減少境外發債或者動用其他對沖渠道，減緩匯率對淨利潤的負面影響。

陳勇勤  越秀房托資產管理有限公司 財務部總經理

觀點指數統計30家房企2019年中期報告發現，上半年中期匯兌損益對上述房企的淨利潤平均影響比例為-1.47%，對比2018年中期的-3.65%，上升2.18個百分點。這也意味着，經歷匯率的擾動後，房企已經有所行動。

當然，意見不相同之處，必然有激烈的辯論，這也讓資本圓桌的會議現場更加熱烈起來。圍繞房企境外資產證券化融資，有嘉賓認為需要謹慎對待，靠運營提升資產價值和質量。反對的聲音則認為，運營水平的提升固然要提上日程，但至少短時間內，資產證券化是一條受匯率影響小、快週轉及出表的良好選擇。

順應此話題，討論的焦點自然切換到債務結構調整、財務成本控制以及外匯對沖措施上。針對這一話題，與會嘉賓討論踊躍，各抒己見，相繼分享自己的經驗以及看法。兩個多小時的深入交流，相信與會者更加堅定融資理念，同樣能答疑匯率問題，解惑降槓桿要點。

閉門會議結束後，嘉賓移步花樣年“好吃不懶”食堂，品味美食，繼續交流。也許和隔着透明玻璃相遇的綠意一般，房地產的生機繼續盎然……