2017年，一路向好的中國房地產在創下一個又一個新紀錄之後，逐漸走向週期的頂點，新的一年將會是“小年”的判斷在行業內廣為流傳。

在邁入“小年大週期”的階段，雖然市場景氣度下降大環境中房企的表現依然亮眼，但更多企業都在努力改變和創新，為即將到來的“小年”儲備着糧草。

中國房地產發展數十年來，無論週期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發展的趨勢一直得以維繫。在此間，無數企業和企業家翻湧沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點地產新媒體都在努力通過與第一線企業家深入交流和對話，藉此洞察中國房地產企業家如何認知行業、掌控企業，以及他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產行業正是由無數個弄潮時代的企業家、企業領袖所引領，而領袖的意義在於他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這正是觀點地產新媒體一直堅持推出“領袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點年度論壇即將到來之際，觀點地產新媒體翻閱過去一年曾經近距離接觸和深度交流的一批中國房地產企業家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點，以此縱覽行業，看遍企業沉浮。

這一週，觀點地產新媒體推出以下兩位企業領袖，重新閱讀和認知：遠洋集團董事局主席、總裁李明先生，以及禹洲集團董事長林龍安先生。

李明

青年遠洋在路上

我希望遠洋人始終以創業者、奮鬥者的姿態去追求更好的未來。

穿透京城的陰霾，邂逅瓊州的藍天，陽光透過茂密的椰林和巨大的落地窗，溫和投射在桌面上，灑下斑駁的一點、兩點，人的心情也隨這個美麗的海島變得明媚開朗。

這是李明第一次出席博鰲房地產論壇現場，此前除了遠洋自己的主場，個性低調的他很少出席這種類型的活動，海島的熱情和論壇的熱鬧都讓他感覺頗為新鮮。

入場前，李明入鄉隨俗地將白色襯衫換成了大會會服——海島風情的花襯衫，他看着我們笑着說，“還是要表達下對大會基本的尊重”。

這是一位個性溫和、為人親切的企業領導人，傳聞中他出行坐經濟艙，經常去員工食堂吃飯，你很少看到他有表情豐富、情緒起伏的時候，似乎總是波瀾不驚，用特有的低沉平穩的嗓音，不徐不疾地表達着自己的觀點。

但如果將目光轉向李明所領導的遠洋集團，呈現的卻是另外一種截然不同的風格。

過去幾年間，李明在遠洋內部實施態度堅決的轉型和大刀闊斧的改革，已經足夠讓外界領教這位主席雷厲風行的另一面。

據觀點地產新媒體瞭解，李明曾經將股權結構調整、區域結構調整及物業類型調整，形容為遠洋頭上的“三座大山”。

二十年來，遠洋完成了股權改造和香港上市，地產業務多元化的發展模式也已初步完成三級跳：住宅地產愈發壯大，商業地產、地產金融也在逐步收穫，積極探索的養老服務業也顯現成果。

二十年的發展同樣在李明身上留下了歲月的痕跡，當年意氣風發的青年如今已兩鬢染霜，但對於一個時刻保持危機感的“戰士”，企業的經營之道，唯有變才是唯一的不變。

2015年，遠洋集團正式啓動第四步發展戰略，以房地產實業為基礎，構建有限多元業務格局，打造有質量、可持續、穩健的發展格局。對於遠洋和李明來說，市場時變時新，企業也應當與時俱進。

博鰲房地產論壇上再見李明，我們發現，他的身上又發生了一些變化。

“我個人過去也贊同市場到了一定高度該調整了，最近我的觀點有了一些調整，我認為，可能存在繼續增長的條件。”

遠洋的員工透露，李明經常在公司講一句話：打仗的將軍贏的是上一場戰爭，他為什麼可以當上將軍，是因為以前打過勝仗，但這也意味着下一場仗他並不一定是勝利者。所以只有多學習、去實踐，才有生存的可能。

高度市場化視角的李明認識到，沒有永遠打勝仗的將軍，這種清醒的自我認知和時刻的危機意識，或許正是觸動李明每一個敏感市場神經的關鍵推動力。

“過去幾年間，房地產市場在高位運行的情況下，仍然保持了持續性的高增長，這種現象是值得我們認真思考的。”

李明指出，一方面，房地產市場本身無論價格還是交易量，如果從實際購買力、人們消費的改善性需求和人口流動幾個角度上看，這種增長在未來數年當中有可能可持續；另一方面，中國龐大的人口和巨大的市場容量決定了，房地產市場確實將具備較大的迴旋餘地。

基於此，李明認為，要重新對市場做一個樂觀的預期，“起碼中短期是樂觀的”。

古人說，“三十而立，四十而不惑，五十而知天命”，已經到了“知天命”年紀的李明，卻從來沒有放棄過對企業正確經營道路的求索。這或許更多的，是基於他對遠洋集團這家企業的熱愛。

“我喜歡踢球，用球員角色似乎可以回答你的問題。在遠洋發展初期，我覺得我是前鋒；這些年，我更像是中鋒和後衛；而現在和以後，我希望自己是守門員，讓更多年輕人去衝鋒。”

李明給自己天命之年的定位是“守門員”，這個回答不得不說有點出乎人的意料，但對於一位歷經房地產市場二十年風雲變遷的企業領導人來說，這樣的選擇似乎又在情理之中。

“遠洋管理層從去年開始更新換代，到現在為止這個調整基本完成，新的管理層絕大多數成員非常年輕並受過最優秀的高等教育，一線和管理層經驗都有，從業時間及在公司工作的時間超過十年，大概有幾十位這樣的精英充實到中高管的各個崗位上。“

“我能做的就是充分支持、尊重他們的工作，查漏補缺並對工作結果負責。我覺得80後才能面對90後，90後才能懂00後，讓60後去理解90後、00後消費者，結果顯而易見。”李明笑着補充。

1993年發展至今，24歲的遠洋正當好年華，那麼，未來又在何方？

觀點地產新媒體瞭解到，2016年，遠洋集團完成了品牌煥新，正式更名為“遠洋集團”，確立了以遠洋地產、遠洋商業、遠洋資本、遠洋服務和遠洋營造為核心的五大業務板塊。

在第四步發展戰略指導下，遠洋集團正朝着有限多元化方向穩步邁進。而在李明看來，這種佈局還遠遠不夠。

“實際上這些業務都是遠洋的傳統業務而非新業務，只不過相對遠洋地產，遠洋商業、遠洋資本、遠洋營造、遠洋服務的規模會小一點，現在遠洋把它們提到一個並行發展的高度上，未來遠洋還要把這些業務一個一個拆分，讓它們都獨立地去發展。”

李明表示，遠洋資本發展速度較快，當前國家最大的金融風險來自於信貸，真正消化這些風險則需要擴大直接融資，這就給遠洋資本在地產行業中的發展提供了很好的商機，“因為遠洋本身業態比較多，我們進入資本市場的時間又很長，人員也很專業，經過長時間的磨合成長之後，已經具備了做房地產金融的條件。”

李明透露，目前遠洋資本管理資產規模已經超過500億人民幣，所投資的項目主要是外部項目，到今年年底，遠洋資本管理資產規模將正式超過100億美金。

眾所周知，相比起持有型物業和新興業務，傳統住宅開發業務增長起來更快，遠洋過去幾年為了培育和發展持有物業和新興業態，可以說在一定程度上犧牲了住宅業務的規模發展，但卻也為遠洋提供了未來持續發展的能力。

而在遠洋上市十週年之際，當公司持有型物業和新興業務都已初具雛形，成果顯現，遠洋亦宣佈迎來新一輪蝶變，公司將加速住宅開發業務的發展速度，“趕上、迎合現在還能持續發展的市場環境”。

“遠洋這些年應該說為持續發展、為未來發展下了很多工夫，只要去耕耘，只要去努力，總會有收穫。我希望遠洋人始終以創業者、奮鬥者的姿態去追求更好的未來。”李明最後總結道。

林龍安

禹洲創業史

創業23年，林龍安深知房地產行業的殘酷，只有居安思危，才能活得長久。

6月下旬的上海正處於梅雨時節，淅淅瀝瀝的小雨將這座城市籠罩在煙雨中。路面上車來車往，是這座城市的繁忙日常。

位於浦東新區的禹洲廣場是禹洲集團的總部所在地，因林龍安愛好收藏木藝，25樓的董事長辦公室內清一色都是木製裝飾，古樸、醇厚、沉穩的風格亦如其人。

接待客人的桌面上擺放着整套茶具，閩南人愛茶、懂茶，在沸水中不斷浮沉的茶葉，恰似人生的起起落落，品過之後，方知回甘。

作為企業的掌舵人，林龍安時常穿梭於滬港之間，以至於鮮少有時間坐在上海總部的辦公室內。上午十點稍過，林龍安在會見完最後一批到訪的客人後便匆匆回到辦公室，接受觀點地產新媒體的專訪。

身着白襯衫、黑色西褲的林龍安顯得格外精神，一進門就熱情地招呼大家喝茶，將近兩個小時的對話過程中，眾人圍坐在一起品茶、談天，氣氛融洽。

簡單、直接的林龍安侃侃而談，分享自己對禹洲、對行業、對市場的觀點，在這個愛拼才會贏的福建企業家身上，我們看到的了堅持、睿智和對未來的樂觀。

2016年，禹洲實現了232億銷售額，併成功將總部遷至了上海，22年時間，跨越千里之距，這家從廈門起家的房企成功紮根大上海。

但這僅僅是一個開始，“搬到上海之後，禹洲的戰略目標自然就拉昇起來了，到2020年要達到1000億。”林龍安如是說。

2017年，林龍安的目標是力爭突破400億，而到2020年則劍指千億。只是，擺在禹洲和他面前的，還有許多需要跨越的路，但未來，前路可望。

曾有作者這樣描述民營企業家：“身為弄潮兒的他們在激盪中前行，他們有的曾乘風破浪，有的豪情滿懷、有的精於計算、有的勤懇堅毅、有的進退維谷”。

對民營企業創業者而言，90年代正值改革開放的大好時代，體制閘門放開後，一大批有志之士有了可以充分發揮手腳的舞臺。1994年末，三十而立的林龍安放棄了廈門財政系統公務員的穩定工作，選擇下海創立禹洲地產，成為了時代的弄潮兒。

在當時，做出這個決定確實需要很大的勇氣，廈門的房地產行業也還處於看不清前路的發展期，許多房企應勢而生，禹洲並不是最早的，但林龍安認為，“起步雖晚，但起點要高”。

1995年，禹洲推出第一個產品“禹洲新村”，地處廈門市島內仙嶽山麓城鄉結合部，雖然並非城市的核心地段，但禹洲在產品上花了不少心思，以“推窗一片綠，我家在禹洲”的人居理念，注重建築與自然，人與自然的和諧關係，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。

賺得第一桶金後，林龍安繼續以穩紮穩打的方式在廈門市場紮根。20餘年的地產生涯，伴隨國內房地產行業經歷由寒冷的冬蟄期，到全面騰飛的爆發期，再到如今逐漸平穩的後時代。

市場大潮起起落落，一大批房企都被淹沒在歷史的洪流中，能夠生存下來的，自然都是有其獨到之處的。

“禹洲和其他地產商最大的不同之處，在於我們注重厚積薄發。”在林龍安看來，或許和自身性格有關，禹洲一直強調腳踏實地、穩健經營。在廈門深耕12年後，禹洲地產已經發展成為當地最大的住宅地產開發商之一。

2004年起，禹洲開始進行版圖擴張，在上海、合肥相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。

此後的兩三年間，是中國樓市快速發展的時期，在享受了行業紅利後，2008年，一場金融風暴席捲全球，房價下行，市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩定的現金流度過危機，並於2009年底成功赴港上市。

雖然一直強調以穩為主，但作為房地產業快速崛起快的一股力量，敢拼愛拼的標籤同樣適合林龍安。在其辦公室的牆面上，一副毛澤東的《沁園春·雪》格外醒目，“數風流人物，還看今朝”顯得尤其磅礴大氣。

2013年，禹洲成功躋身百億房企俱樂部，然而隨着房地產行業由黃金時代走向白銀時代，行業的整合度越來越高，對中型房企來說，面臨着更多的挑戰。

“對於禹洲來說，競爭越來越殘酷，我一直跟集團的高管說，不進則退，如果一年跟不上，第二年、第三年就沒有機會了，最終就是被收購、併購的結局。”

創業23年，林龍安深知房地產行業的殘酷，只有居安思危，才能活得長久。

近年來，隨着行業走向存量時代，純住宅開發的利潤空間越來越少，房企跨界轉型成為經濟新常態背景下的必然趨勢，其中，健康、教育、金融、文娛等是諸多房企轉型的方向，有的甚至提出要“去地產化”。

對此，林龍安不予臧否，但對於禹洲，他表示仍將堅持住宅開發為主業：“金融可以做，但是如果從房地產專業來講，不能混在一起，還是要將房地產開發做得更加專業化、精細化，只有如此，未來我們才能做大做強。”

如何做強自己？林龍安首先做的就是“儲備糧草”。

對於拿地，林龍安頗為自信：“禹洲多年來幾乎都是擇機拿地，從不盲目拿高價地。收購、併購是我們拿地的重要渠道，譬如此前我們進入華南片區，基本都是收購來的項目。禹洲經過二十多年的經驗總結，在市場低潮期時，可以多收購一些土地，支撐起公司的快速發展。”

數據顯示，目前禹洲的土地儲備已經超過1100萬平方米，貨值接近2000億，這一數據甚至超越了一些大型房企。其中，80%的土地儲備都在一二線城市，55%的土地儲備集中在上海、蘇州、杭州、南京、合肥這五座城市。

因此，對於2020年實現1000億的目標，林龍安顯得信心滿滿。

林龍安的另一層信心來自於禹洲保持多年的“高增長、高盈利、高利潤”特色，連續十年毛利穩定維持在35%左右，連續5年派息比率高達30%以上，股息收益率8%-10%，連續十幾年將負債比率維持在60%到80%之間，這些亮眼的數據為禹洲贏得了股東的信任。

“作為一個掌舵人，能讓股東、投資者共享企業價值，我感覺是很欣慰的，我們要走出自己的特色之路。”