2017年，一路向好的中國房地產在創下一個又一個新紀錄之後，逐漸走向週期的頂點，新的一年將會是“小年”的判斷在行業內廣為流傳。

在邁入“小年大週期”的階段，雖然市場景氣度下降大環境中房企的表現依然亮眼，但更多企業都在努力改變和創新，為即將到來的“小年”儲備着糧草。

中國房地產發展數十年來，無論週期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發展的趨勢一直得以維繫。在此間，無數企業和企業家翻湧沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點地產新媒體都在努力通過與第一線企業家深入交流和對話，藉此洞察中國房地產企業家如何認知行業、掌控企業，以及他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產行業正是由無數個弄潮時代的企業家、企業領袖所引領，而領袖的意義在於他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這正是觀點地產新媒體一直堅持推出“領袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點年度論壇即將到來之際，觀點地產新媒體翻閱過去一年曾經近距離接觸和深度交流的一批中國房地產企業家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點，以此縱覽行業，看遍企業沉浮。

這一週，觀點地產新媒體推出以下兩位企業領袖，重新閱讀和認知：太古地產行政總裁白德利，以及寶龍地產總裁許華芳。

白德利

太古地產生意經

時間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時間也是太古的敵人”。

“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”太古地產行政總裁白德利先生在接受觀點地產新媒體專訪時，用這句話回應了一個疑問，言語中帶着不容置喙的自信。

七月午後的北京，正陷入大雨前的燥熱，空氣中熱浪翻騰。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一間客房裏，我們與白德利隔着一張簡易的桌子對坐。兩個小時的採訪中，不管是溫和的還是尖銳的問題，白德利始終保持着平穩的語氣與開放的態度。

白德利所稱的150年曆史，始於1866年。那一年，一艘“阿伽麥門號”輪船從英國出發遠赴上海，滿載着英國施懷雅（Swire）家族在遠東擴張的希望。為便於在滬發展貨運事業，12月，約翰·賽繆爾·斯懷雅與合作伙伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。

自此，這家英資企業以“太古”之名開啓了在華風光又曲折的歷史。雖然受到戰亂的影響，太古曾於20世紀五十年代撤出上海，但在2016年，距離其首度入滬150年後，太古集團又以興業太古匯這一作品宣告“迴歸”。

如今，太古已然成為一家龐大的多元化跨國企業集團，名下的太古方糖、國泰航空、太古廣場更是為香港及大陸所熟知。

與一百多年前急速擴張的步伐大為不同，目睹各行各業興亡榮衰之後的太古，似乎更顯從容，地產業務亦是如此。

在與太古地產深度交流後，會發現它對自身的經營理念篤定非常，並且在市場洪流中堅持着自己的商業邏輯。

2017年是房地產市場頗不平靜的一年，對於住宅開發商而言，應接不暇的樓市地市政策增添了後市的不確定性，如何延續上一年的佳績讓他們絞盡腦汁。

與此同時，商業市場亦非風平浪靜，國內兩大知名商業地產運營商SOHO中國及萬達集團緊連着出售旗下的核心物業，引發了業內對商業市場前景的擔憂，內地地產商的運營能力、負債情況亦再度受到關注。

在這一事件面前，白德利表現出與市場主流反應所不同的判斷邏輯。聽完關於對上述市場動態的發問，來華工作多年的白德利，未來得及聽翻譯便脫口而出：“萬達賣了酒店項目，但是有人願意接手呀！”

白德利一語道出他對酒店這類重資產項目的傾心之意，然後一一列舉了成都博舍、北京瑜舍所獲取的成績，並不忘流露自身對即將開業的上海鏞舍的期待。

至於內地地產商項目運作方式、運營邏輯與港資的區別，白德利亦有自己的觀察。曾有業內人士將部分港資、英資企業發展較慢歸因於過度看重項目的投資回報，即他們要預測到20%回報率才會出手，而中資則滿足於5%的回報率。

對於這樣的言論，白德利認為太過片面了，不同開發商出於對開發週期的考慮，以及對買賣時間點的判斷會有很大的區別，“甚至有些港資企業的投資回報會低至2%或者0，僅是為了達到循環現金流的目的。”

藉此，白德利亦重申，對於太古而言，快週期並不是看重的因素，由於物業需要長期持有，太古更加註重產品的質量。

那麼，在具有相對優勢的情況下，太古是否認為接下來將是發展的黃金時期呢？對這個問題，白德利的回答在不偏離太古向來含蓄低調風格的同時，亦流露出了極高的自信。

他稱，未來十年太古非常願意在香港和大陸市場發展更多項目，“我們還是專注於香港和大陸市場，而不是其他市場，因為我們覺得這兩個市場已經足夠大了，足夠我們發展和進一步投資。”

白德利表示，內地、香港乃至全球土地或項目價格高企以及匯率的波動，都有可能影響到太古進一步投資的進程，但他非常自信的一點是，太古擁有非常強大的現金流以及強勁的財務指標，這是太古的優勢。

“可以說，只要我們一旦決定了，我們是能夠買我們想要的東西，發展我們想要發展的項目。”

自2002年進入內地以來，太古在這十六年間發展了5個綜合體項目，其中有三個項目均是與國內具有國資背景的企業合作。

與國資背景企業聯誼並能夠維持和諧穩定的關係，對於具有海外發展背景的企業而言，並不多見。

針對這一問題，便有了白德利這句話：“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”

確實，時間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時間也是太古的敵人”。

在2016年接受觀點地產新媒體採訪時，白德利曾提及太古正在籌劃的大連項目：2014年，太古與彼時的中信房地產及大連港置地簽署了協議，計劃在大連港發展內地第六個項目，持股50%。

如今問及項目的進展，白德利稍顯無奈地表示，這個項目已經終止了，“有時候時間也是你的敵人，可能我們來得不是時候”。

實際上，太古這種百年企業雖然歷史深厚，但若要有所創新、擴大規模，或將面臨着“大象跳舞”一般的難度。外界看太古，更多是它不變的一面，但這家老牌企業其實亦在不斷探索，試圖與日新月異的市場同行。

許華芳

寶龍滬上全面出擊

在寶龍地產總裁許華芳看來，抓住上海市場便是寶龍的關鍵詞之一，他指出“2017年，寶龍在上海要全面出擊。

近年來，關於“商業寒冬”的說法從未停止過，即便已呈現回暖的跡象，仍有一些企業黯然退場，其中不乏低調經營、穩步向前的房企。

在風起雲湧的商業地產界，如何找到適合自己的生存法則以應對激烈的競爭，寶龍地產總裁許華芳對觀點地產新媒體表示，抓住上海市場便是寶龍的關鍵詞之一，2017年，寶龍在上海要全面出擊。

2016年，寶龍提出了新五年規劃，確立將以商業地產為主業，在五年內成為商業營運專家。具體到區域上，上海成為寶龍的核心，同時佈局南京、蘇州、杭州、寧波、廈門和福州六大城市，重點關注地鐵上蓋綜合體項目。

毋庸置疑，對於商業地產來說，地理位置永遠是決定產品價值最重要的因素。統計顯示，2016年，中國商業地產投資市場成交量達到人民幣2090億元，其中上海市場佔據半壁江山，仍是中國地產投資的首選目的地，繼續佔據商業地產投資市場的主導地位。

2010年將總部從廈門搬至上海起，這裏即成為寶龍最核心的佈局所在地。2013年第一個項目曹路寶龍廣場正式開業後不到4年，寶龍已在上海佈局包括七寶寶龍城、嘉定寶龍城、虹橋寶龍天地、青浦寶龍廣場等16個項目。

2017年6月，寶龍以29.8億元，成交樓面價2.72萬元/平方米拿下楊浦區一宗商辦地。在寶龍2017年為數不多的拿地項目中，這無疑是最濃墨重彩的一筆，因其標誌着寶龍首次登入上海內中環區域。

在上海加緊商辦市場調控下，選擇寫字樓產品進軍市中心不失為一個明智的選擇。近年來，上海商業市場快速發展以及辦公樓需求日益旺盛，到2020年，上海將超越香港成為大中華地區最大的辦公樓市場。

不過，在寸土寸金的上海市場，土地供應量正呈現下降的趨勢，隨着優質商辦地塊的獲取愈發艱難。對此，許華芳表示：“寶龍將及時掌握政策走向，關注工業用地轉性、城市更新項目，探索存量資源的獲取和開發渠道。”

在拿地方式上，許華芳認為，要堅持多元化，加大合作併購力度；還要加大文化概念在拓展環節的植入，推動形成寶龍特有的“文化+”的拿地模式。

如果說商業地產是寶龍地產的根基之所在，那麼文化藝術則是經營理念的體現。在許華芳看來，文化藝術與商業地產的結合，將為兩者的發展形成新的格局。

2016年8月，寶龍提出了“商業地產+文化”的新理念，除了商業廣場外，寶龍旗下還有酒店旅遊、藝術文化、工業信息等產業。截至2016年底，寶龍已創建並形成了由寶龍美術館、言午畫廊、寶龍畫院、寶龍藝術酒店、寶龍藝術中心等一系列產品構成的文化藝術平臺，文化逐漸成為寶龍的又一大重要產業。

“利用寶龍在文化產業領域積累的優勢，將商業地產與文化藝術相結合，打造出更多符合人們品位的、富有文化藝術氣息和居住氛圍的典型商業社區。”

談及未來，許華芳的目標十分清晰：“寶龍並不甘於做個商業地產領頭人，而是要打造城市綜合體運營商的品牌形象。”