2016年已經過去，無論有收穫、有成就，還是有經驗、有教訓，都成為記憶中的一種財富。

每一年，中國房地產的起落曲線都不同，但向前發展的趨勢無可阻擋。每一年，都有無數人在行業中沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，我們都想知道中國的房地產企業家如何認知行業、掌控企業，他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產行業需要領袖，領袖的意義在於他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這是一種財富。

2017觀點年度論壇即將到來之際，我們將重溫過去一年曾經近距離接觸和深度交流的一批中國房地產企業家，他們的思考、他們的探索、他們的觀點，會對整個行業產生怎樣的影響？

當他們的故事放置於中國房地產發展的宏大背景時，我們就擁有了不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。

這一週，我們從記憶中翻找出以下兩位企業家，重新閱讀和認知：正榮集團董事總裁黃仙枝，以及中城新產業控股(深圳)有限公司董事長劉愛明。 

黃仙枝 正榮發力

忙，是大部分職業經理人的寫照。接受觀點地產新媒體專訪前，正榮集團董事總裁黃仙枝剛剛參加完一個發佈會，時間掐得很準，因為這之後，他又要趕去參加一場晚宴。

一身地產人經典的白襯衫加黑西褲，一副黑邊眼鏡，坐在採訪席上的黃仙枝，笑容可掬。儘管時間並不寬鬆，但對於各種提問，他始終地保持着耐心，採訪在細聲慢語中進行着。

黃仙枝語調溫和，但並不影響其講述的正榮是一家正在衝鋒陷陣，渴求加速前進的企業。

2016年，正榮邁入了發展的第十八個年頭，為尋求更廣闊的發展空間，正榮選擇遷都上海。對於新環境，黃仙枝並不否認，大家都覺得壓力很大，都有緊迫感。不過，這股壓力很快轉變成了動力。

2016計劃超200億拿地、2018年實現1000億規模目標、合夥人制度、精英計劃、股權投資、加強合作……正榮在加速追趕，並寄望實現超越。

2014年以來，房地產行業城市之間的分化加劇，房企之間的差距也在不斷拉大。“強者恆強，弱者淘汰”發展態勢愈加凸顯。

面對行業洗牌，沒有誰能掉以輕心，行業的危機感在催促着成長。現在，擺脫地域束縛，全國化擴張已經成為閩系房企的共同目標，上海得天獨厚的人才優勢、資金優勢、資源優勢、全國性品牌推廣優勢等，無不是全國擴張的必要元素。

“‘走出去’源於企業發展到一定階段對人才、資金和合作夥伴的升級需求。”前有世茂、旭輝、寶龍、升龍、陽光城，後有融僑、禹洲、中駿、融信等，如今都已遷都上海，或者形成雙總部的格局。

2016年，正榮作出了同樣的選擇，在黃仙枝眼中，“上海是金融與人才的高地”。

“正榮就是太穩健了，這次搬到上海確實是逼一逼自己。”黃仙枝坦言，去上海這幾個月，比呆在福州兩年的感受都多。

2015年，正榮幾乎以翻一番的速度在增長，銷售額錄得306.3億元，銷售面積235萬平方米。突破300億大關後，正榮成為閩系房企中的佼佼者，不過，站在上海這個國際化大舞臺，它需要變得更加“耀眼”。

“2016年把總部搬到了上海，大家都覺得壓力很大，發現發展還有更大空間，大家都有緊迫感。”在黃仙枝看來，正榮還需要加速。

高速擴張成為了正榮的重要手段，2016年年初開始便頻繁出現在全國各地的土地市場。截至目前，正榮已經成功在福州、長沙、蘇州、天津、南京、武漢成功斬獲十幾宗地塊，耗資160多億，戰略性進入武漢後，正榮的城市佈局提升到了13個。

這是正榮繼2013年超200億拿地之後展開的第二輪全國擴張，據正榮此前透露，2016年拿地預算不低於200億，這也意味着，下半年正榮的拿地模式將繼續。

黃仙枝毫不掩飾正榮對規模的看重，“規模對於企業發展還是有幫助的，是非常重要的，如果沒有規模，在市場中就沒有話語權，所有的成本都會變高。”未來這幾年，正榮將目標定在了800-1000億。

“實現1000億肯定是沒問題的，只是看速度有多快。”但黃仙枝同時也強調，現在做房地產營銷，沒必要跟萬科、恒大比，就做第二梯隊的領軍者，同時保留進軍第一梯隊的機會，“怎麼從容怎麼來做，也不要為了市場上的名次去做”。

“強擴張、高週轉”一直被視為閩系房企得以快速發展的精髓，黃仙枝對負債率有自己的見解。他頗為認同孫宏斌“不關心負債率，只關心現金流”的觀點，“企業要發展負債率就會高，企業如果不發展，當然負債率就低，負債率再高，現金流好，就還是健康的，正榮會把負債控制在適合發展同時又相對安全的底線內。”

對人才的渴求也成為正榮遷都上海後一個頗為深刻的認識，“人才的水平差距太大了，不是一般的大”。

“現在的規模效應和人、資本其實都是相關聯的，特別是人。”黃仙枝分析稱，一個同樣的盤，不同的老總管理，有的會賺錢，有的會虧本，正榮現在希望通過團隊的精英化，提高整體運營能力，確保效益實現。

黃仙枝透露，正榮已經推出精英計劃，在淘汰一部分人的同時挖掘更多人才，打造屬於正榮的精英團隊。與此同時，正榮還效仿萬科、碧桂園、龍湖等同行，推出了合夥人制度，要求每一個城市公司、每一個項目公司的高層員工對項目要進行跟投。

正如黃仙枝所言，上海是金融和人才的高地。目前，正榮的住宅地產、商業物業發展都進入了快車道，作為“三駕馬車”之一的股權投資如今也找到了生長的土壤，“金融資本更關鍵還是在人才，我們為什麼搬去上海也是這個原因。”

此外，站在一個全新的發力點，正榮全國性範圍內管控半徑的縮小也將帶來效率的提升。

問及未來是否會加強合作，黃仙枝直接了當地說：“肯定會。”他透露，最近會有一些合作動作，我們的合作是基於優勢互補、共進共贏。

劉愛明 創業一年

和劉愛明約訪的時間幾經確定，最後選在中城新產業週年慶前一日。

這裏是深圳華僑城創意文化園，由舊廠房改造而成的創意產業工作室。劉愛明熱衷高科技，中城新產業的辦公場所“中城Office”充滿了智能化氣息，連會議室的玻璃也不例外。

隔幾步卻是另一番景象，一座巨大的根雕茶臺橫在並不寬敞的辦公室中間，劉愛明坐在木樁椅子上，手握一杯香茗。傳統與現代，似乎這種錯位可以讓他在產業地產中保持清醒認識。

2015年6月，劉愛明告別職業經理人生涯，說服了一羣人，一起規劃並開創中城新產業的未來。

初創公司往往是新模式的誕生地，新模式甚至比靈活性更重要，“在產業地產的窄門之路上，改革者需要堅持‘產業是目標，地產是結果’的宗旨。”

時隔一年，劉愛明再次與觀點地產新媒體一起暢聊“創業”。將近兩個小時內，對話涉及的話題很寬泛，從中城新產業的模式構造，到引入技術轉移中心的初衷，再到當前製造業轉型存在的種種壁壘。身處其中，既有驚喜也有挑戰，而他卻用平靜的語氣談論起這一切。

在劉愛明的哲學中，自己從事的創業與馬拉松有共同之處，都需要決心、堅持與理性。正如他在微博上所寫的：“（創業）就像馬拉松，平靜的完成，成就是非凡的。”

在互聯網時代，社會已不再滿足照搬舊模式、從1跨越到N的進步。相反，探索新道路、從0到1的垂直進步，被逐漸視為積極的商業模式。

房地產尤其如此，在互聯網風潮下，眾創空間、工改商住辦以及聯合辦公等形式是幾種熱門的模式。不過劉愛明指出，這些新模式只是循着互聯網特徵，把傳統物理空間做了改變，對於產業在互聯網時代下的轉型升級並沒有本質驅動。

在他看來，現在行業普遍關注畢業生、90後創業，實際上中國製造業企業轉型帶來的需求轉變，是另一種“創業”：“對於中國經濟來說，製造業轉型升級如果不成功，那發展的壓力就很大，所以我呼籲要關注‘大叔’創業。”

產業地產正是中城新產業看好的突破口，劉愛明稱之為“窄門之路”。“窄門”取自聖經，意為走的人少，卻是天堂之路。他多次強調，幾乎沒有人為轉型企業提供必要服務，自己創業的最大意義便在於填補其中從0到1的空白。

他解釋稱，中城新產業的模式區別於傳統的產業地產，一是在大大小小的國企、外資、民企中，選擇為中小型企業推進轉型升級服務；二是強持有、弱銷售，產業是目標，地產是結果。

“看這張圖，我現在百分之七八十的精力在忙着這上面的事。”劉愛明向觀點地產新媒體展示的是一張中城新產業生態圖解，列舉了中城·comp@ss(指南針)、國內技術轉移中心、國際技術轉移中心、市場平臺、資金平臺、企業服務聯盟六大方面服務，服務核心則是製造業企業。

另一個微妙的變化則是，作為職業經理人轉型的企業家，劉愛明對外鮮有強調產業園區的地產屬性，取而代之的是宣講自己所能提供的技術服務。

這其中既包括龍崗的中科院技術轉移中心，與中國衛星定位協會、中科北斗研究院合作成立的“北斗＋眾創空間”，以及北京科委下屬國際技術轉移華南分中心落地深圳灣。6月23日，中城新產業宣佈在“坪山生命科學園”最新引入深圳大學醫學超聲關鍵技術。

“產業經營與資源整合是關鍵，可以把中城新產業理解成一個平臺，提供轉型升級方面的服務。”劉愛明表示，未來公司在產業領域實現資源整合，這將轉化成實實在在的生產力。

不過他強調，經營產業園和商業項目一樣，實現資產保值乃至升值是服務的根本出發點，最終物業租金仍是項目的營收來源。

經過一年的創業，中城新產業已在深圳灣、龍崗大運軟件小鎮等地落地4個輕資產項目，產業園項目簽約數量則增至5個。劉愛明透露，按照計劃，2016年公司有大量的項目在推進，接下來有意在寶安落地機器人產業園項目，此外還將逐步進駐北京、上海兩大城市。

對於馬拉松跑者而言，最難熬的往往不是最後一段賽程，而是中途，皆因中途已經遠離起點，終點又遙不可及。劉愛明常常將創業喻作馬拉松，他比誰都清楚，自己的創業公司才剛邁過起點，勢必面臨中途的考驗。

所以他一直強調，創業需要的不是激情，而是冷靜、理智、策略、堅持，其中最重要的是堅持。

在這場創業馬拉松裏，心態的平和讓劉愛明至今仍保持着探索的慾望。在接受訪問時，他自稱“越來越有激情”，喜歡並願意探索產業，“過去做了20多年房地產，現在換個角度看世界，會發現它很精彩。”