2016年已經過去，無論有收穫、有成就，還是有經驗、有教訓，都成為記憶中的一種財富。

每一年，中國房地產的起落曲線都不同，但向前發展的趨勢無可阻擋。每一年，都有無數人在行業中沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，我們都想知道中國的房地產企業家如何認知行業、掌控企業，他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產行業需要領袖，領袖的意義在於他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這是一種財富。

2017觀點年度論壇即將到來之際，我們將重溫過去一年曾經近距離接觸和深度交流的一批中國房地產企業家，他們的思考、他們的探索、他們的觀點，會對整個行業產生怎樣的影響？

當他們的故事放置於中國房地產發展的宏大背景時，我們就擁有了不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。

這一週，我們從記憶中翻找出以下兩位企業家，重新閱讀和認知：海亮地產控股集團有限公司總裁周迪永，以及力高地產集團有限公司總裁黃若青。

周迪永：海亮方略

普陀區中江路上那棟藍白相間的玻璃幕牆辦公樓，就是海亮地產總部海亮大廈。從這裏往東三四百米便到了上海的一個4A級景區長風公園，如果再徑直走，就是華東師大中山北路校區。

周迪永的辦公室在海亮大廈22樓東側閣樓上，站在這裏臨窗眺望，可以看到遠處被綠色植被包圍且泛着粼粼波光的長風公園。更遠處，各色高樓鱗次櫛比。採訪那天，窗外無風，烏雲密佈，略顯悶熱。

他的辦公室格局和條理都很清晰。裏側深棕色辦公桌背後，是儲放文件的櫃子，透過玻璃可以看到厚厚幾沓文件，和集團領導的幾張大合影則在座位正後方，格外顯眼。靠門一側擺着一套黑色沙發，棕色的木質扶手顯得質感十足，而茶几的中央則擺放着一盒安吉白茶。

忙，幾乎是周迪永的常態，但這是他喜歡的感覺，忙忙碌碌的狀態讓他感覺踏實。採訪中周迪永的話不算太多，甚至讓人覺得有些內斂。這幾年很少看到他公開接受專訪，我們算是個例外。

經過連續幾年熟悉後，對周迪永的採訪早已不是一問一答形式，更像是朋友之間的交流。

氣氛很融洽，幾乎是知無不言。一年前，周迪永正是坐在這個位置上給我們描繪了一個“海亮的故事”。因此，對於這次交流會有哪些與往年不同的地方，我們也充滿期待。

過去一年，房地產市場的各式聲浪此起彼伏，關於高房價、地王、央企整合、千億規模的討論從來沒有中斷。但細心的人或許會發現，多數房企都在想方設法造勢的時候，海亮地產卻謹慎地保持沉默。

這並不是周迪永樂於見到的，但市場非理性背後確實有稍許無奈：“最近拿地不是很多，主要是土地儲備壓力很大，溢價太高，覺得風險還是很大。”

新項目的選擇利潤是第一位的，令周迪永欣慰的是，至少海亮既有項目還是有着不錯的表現。不管是利潤率還是售價，都有不同幅度的提升：“海亮總部作出架構調整後，對區域也進行了調整。總部引進了一些高管團隊，在營銷、生產能力上都做得還不錯。”

但是蘇州、合肥這些二線城市地王頻出，還是給這位年輕總裁出了一道難題：地還拿不拿？拿，意味着需要承擔更高的成本風險；不拿，企業發展的持續性無從保證。這是周迪永的焦慮，也是整個房地產行業的共同問題。

“這個選擇是對的！”一年後再回過頭來看時，周迪永的言辭中透着一絲自豪，要知道高地價一度讓海亮飽受質疑。

這並不是事後算賬的一種僥倖，“從戰略的角度來看，主要是進入的時機選得比較好”，周迪永這樣認為。事實也確實如此，過去一年，蘇州房地產市場已經成為二線城市中的佼佼者，對比2015年上半年房價走勢來看，蘇州房價今年一步一個臺階，到4月已經翻了一倍。

“亂市”之中，周迪永似乎格外強調時機，他深知民營企業與國企、央企並不在同一條起跑線上：“要做下去的話，第一要在合適的時機選地，合適的時機可能比地塊的位置更重要。第二是要回歸產品本身，現在做產品服務確實很重要，做不好的話，客戶可以觀望、挑剔、選擇。”

在規模上，周迪永不是一個喜歡乘勝追擊的人，讓他進入戰鬥狀態的因素有很多。如果說前幾年還是規模的話，那麼，眼下他更為看重的是利潤率和其他經營性指標。

在帶領海亮地產行進途中，負債率自始至終都可能是讓他發出“剎車”命令的一個關鍵因素。

海亮地產的內部導向不是要規模，規模其實只是一個結果，他們看重的還是各方面指標，首先是利潤水平，其次是經營性結果，即每年淨現金流有多少，償債能力強不強，庫存大不大，積壓的產品有多少，資產週轉率怎麼樣。

“這些數據做好了，規模自然就上去了。只要企業是健康的，150億跟200億沒有什麼區別。”說話聲調不高的周迪永，對於這一切顯得格外淡定。

“我們想控制住負債率。”他不止一次提到，不管是區域的調整還是城市佈局的不盲目擴張，都可以看得出海亮地產在控負債方面的想法。

“短時間內可以靠負債撐下去，但是最終漏洞還是要填，負債還不掉就要把股東以前賺的拿出來。”

這是對於形勢和行業的判斷，周迪永稱，過去房地產還是高收益低風險，但近期來看已經演變為低收益高風險。

不過，這種局面並不會長久延續下去，目前只是一個調整期，企業所需要做的就是安全度過這個週期，然後擇機獲取項目。

當然，過去一年周迪永對於企業經營的思考遠遠不止於此，家鄉諸暨的產業發展現狀，讓他感同身受，這也更加堅定了他對打造企業核心競爭力的決心。

美國學者普拉哈拉德及哈默爾很早就提出了這個國內主流經管教育中必然會提及的概念——核心競爭力。周迪永很清楚，以前到處是機會，到處都覺得能賺錢，但到今天這個時刻，競爭非常激烈，經濟本身也在下行過程中，所以核心競爭力和優勢變得更加重要。

“相比以前，海亮的投資會更加謹慎，會把更多的錢投入到比如說銅加工的技術創新。在教育方面，會把更多的錢投到硬件改善及教師收入水平提高，把現有產業繼續做得更強一點。地產也是這樣，我們不會像2013 年以前那樣，海亮地產只會在已經進入的區域裏面做得更深更細。”

改變，是企業經營的一種智慧，也是海亮地產的主題。兩個小時的訪談很快，不經覺間就已臨近正午。在攝影師的要求下，周迪永答應為我們拍攝幾張照片，畢竟網絡上關於他的影像都太雷同。

“望着遠方！雙手交叉在胸前！對！就是這樣。”在攝影師的“招呼”下，周迪永終於笑了。他認真地注視着遠處，彷彿看到了海亮地產未來的路。

黃若青：力高發展之道

七月盛夏的深圳，一場突如其來的陣雨過後，風中仍挾帶着悶熱的氣息。在福田中心區，我們再次見到了黃若青。

跨過半年節點，對於地產人而言也並非能夠全然放鬆，作為力高地產集團的總裁，黃若青在下半年頭一個月同樣沒有絲毫閒暇。

48歲的黃若青看起來清瘦而神采奕奕，他卻不時感嘆自己是“中老年人”，但熟悉他的人都知道，這種表述並不真實。

他過去十幾年和員工一起準點上班，常常事必躬親，如今每天看報表、抓統籌，夜裏還堅持寫書法。他的下屬甚至透露，經常能從總裁辦公室裏拿回一份用軟筆簽字的文件。

見面剛坐下，黃若青便主動提及媒體及資本市場對力高的看法。讓人意外的是，對於外界的疑惑，他一一作出了回應。

2014年1月30日，力高歷經六年時間，終於如願成為在港交所上市的房地產公司。無論對於創業者還是對企業，都是一件值得銘記的事情。在港交所的成功上市，讓力高實現了與國際資本市場的接軌，開啓了發展的新紀元。

不過，上市對於企業而言也是一把雙刃劍。資本市場對於企業管理制度、財務制度以及信息公開制度、業績增長的要求，既是動力也是壓力。這倒逼力高加速變革，組織的變革、人才的變革、文化的變革、產品的變革，剛剛開始。

在上市之初，力高貫徹了謹慎的財務方針，其中IPO披露的淨負債與股本比率僅1.1%。2014年、2015年，公司收益分別為35.03億元、33.78億元，股東應占溢利3.47億元、4.01億元；現金及現金等價物分別為9.52億元、16.89億元，淨資產負債比率42%、23%。

對於力高過去兩年的經營狀況，黃若青解釋稱，由於營業收入是以結轉交易作為標準，公司的收益很大程度來源於上市前的合約銷售。儘管如此，他坦言，過去公司主要以已開發項目獲取的效益作為後續土地儲備的資金，所以造成規模發展較慢。

“這些因素導致外界認為力高輕規模而重盈利，其實並非如此。”提起諸如此類的刻板印象，黃若青淡淡一笑，表示對於公司而言，規模與效益並不矛盾，擴大經營也是接下來的必然方向，“企業沒有規模，就意味着沒有抗風險能力。”

相比於一味擴張，在黃若青看來，以資金運營為中心的有質量的高週轉、高增長，才是力高最優先的選擇。

他直言，過去兩年對公司原有制度和文化進行變革，在不割裂公司過去與現在關係的基礎上探索新的商業模式。最終，這種探索集中表現為對產品線結構、投資佈局結構以及債務結構的調整。

佈局結構方面，力高的投資策略由“擇優深耕二線，重點拓展一線”，深化為“大力拓展一線城市，深耕已進入的強二線城市”，並將佈局收窄至深圳、廣州、上海、合肥、南昌、濟南、天津等具高增長潛力的城市。

債務結構方面，黃若青介紹，力高除了銀行融資、美元債券發行、境外銀團貸款等傳統渠道，已經陸續嘗試了商業票據業務、特定收益轉讓業務，並與包括民生銀行、匯聯金融、平安信託等金融機構探討更穩定、深入合作的可能。

“力高平均借貸成本已經由2015年的9.6%下降至8.6%左右，後面還會持續下降，這得益於多元化的融資渠道。”他透露，隨着客戶階段性應收款項的金額逐漸加大，公司也在探討將購房尾款打包進行證券化的可行性。

不過，黃若青認為，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業的蛋糕迅速做大，從長遠角度講，融資僅是手段而非企業的終極目的。

按照黃若青的企業哲學，抗風險能力在經營過程中要放在優先考慮的位置，這樣才具備可持續發展的基礎。正如他在專訪中所提及：“做企業第一要素不是某階段運營得好不好，而是活着，這很重要。”

這隱含了另一層邏輯：中國作為第二大經濟體已面臨增長放緩壓力，企業或許會碰到更多不可期的挑戰。在經濟好的時候，企業家賺錢往往是行情所使然；只有在經濟不好時，才能發現企業的優秀特質。

對於力高而言，現階段面臨的挑戰還在於土地獲取方式。一二線城市土地招拍掛市場異常火熱，競爭激烈以致地王頻出。在黃若青看來，這種拿地方式顯然不適合力高，公司的擴張一定是以“與自身發展相匹配的方式”獲取更多土地。

通過城市更新介入土地市場是其中一種方式。觀點地產新媒體不完全統計，自2015年以來，力高先後在濟南、深圳、煙臺等城市獲取城市更新項目，單個規劃用地面積最大58.33萬平方米。同年底，公司已交付物業平均收購成本917元/平方米，僅佔平均售價比例13.4%。

另一種方式是深化與區域性大型國企合作，力高這種合作主要集中於南昌區域，合作對象包括南昌工業控股集團、南昌國資產業經營集團、江西省核工業地質局等，項目則涉及南昌·君御都、南昌·瀾湖國際等。

民企和國企合作往往意味着兩種價值觀的碰撞，但富於冒險精神的黃若青認為這值得一試。他透露，在合作之初雙方的確在項目開發模式上存在不同意見，為此力高給國企夥伴做了大量工作，強調民企在績效考核、資金使用率等方面的優勢，最後終於達成了共識。

這種合作讓力高獲益匪淺，黃若青表示，國企在土地資源、區域影響力方面的優勢，公司通過輸出專業的房地產經驗和高效開發運營能力，輸出品牌知名度及美譽度。而且合作項目都以“力高”品牌開發，公司可以收取一定的綜合管理費。

隨着對話深入，黃若青一改之前的穩重，語氣開始變得輕鬆。

在黃若青給力高描繪的藍圖中，包括存量商業物業REITs試水、物業費用資產證券化以及文化旅遊、酒店都是未來探索方向，但即便業務再多樣化，他強調公司不會放棄在地產行業的管理積累，且始終以住宅開發為最重要支柱。

這就像是設計一個建築物，無論是小高層、高層還是超高層，設計師必須現在模型中尋找結果最重要點，也就是需要承重柱的地方。黃若青出身於建築設計，如今設計企業架構模型，他認為到住宅才是那根承重柱。

“力高還將努力輸出自己的管理經驗和投資策略，以期在一片紅海當中開創出新的藍海。”黃若青透露，除了國內房地產市場，力高也開始關注歐洲、澳洲等海外房地產市場，並且以住宅項目為主。