雖然SOHO中國已經從散售轉型持有，但招商和運營能力短期內依然無法得到改善。

9月20日，潘石屹的望京SOHO在嘉年華大PARTY中正式亮相。作為一個見證了SOHO中國轉型的項目，招商情況自是備受關注。

老潘介紹稱，最高寫字樓望京SOHO塔3已經竣工，預租約50%，90%以上來自IT企業如觸動科技、陌陌等。

潘石屹表示，2012-2013年，SOHO位於北京東二環朝陽門的寫字樓銀河SOHO招租時，超過50%的租戶來自金融或準金融行業，各類PE(私募股權基金)是租賃大戶；今年望京SOHO招租時，準金融企業“一個都沒了”，只剩下IT企業還有擴張需求。

據瞭解，望京SOHO佔地面積11.5萬平方米，規劃總建築面積52萬平方米，由3棟集辦公和商業一體的高層建築組成，號稱是從首都機場進入市區的第一個引人注目的高層地標建築，為“首都第一印象建築”。

其實望京SOHO還是當年的地王，2009年9月，SOHO中國以40億元的價格競得位於望京東部的B29商業用地，規劃總建築面積為52萬平方米，樓面地價至10197元/平方米。

望京SOHO三座主體建築中，塔1、塔2用於散售，且去年就已經幾乎售罄，累計合同銷售金額超過127億元，銷售均價約為52196元/平方米，銷售價格超過樓面地價5倍。

塔3高度達200米，是望京第一高樓，總建築面積約12萬平米。該項目包括5萬平方米超大主題園林，1100-2200平方米都市園林式辦公樓，10米高寫字樓大堂，由SOHO中國自持。

塔1、塔2辦公商業部分已於2013年底竣工交付，SOHO中國今年初開始幫助投資者招租，這兩部分的出租率接近90%。

塔3部分的預租工作從今年4月底開始，根據潘石屹提供的數據，招商比例已超過40%。

“今年還在擴張的只有IT企業了，房地產和經濟都還在調整中，北京經濟的活躍度更單一。”潘石屹在望京SOHO的嘉年華上表示，今年北京除了IT公司外，其他企業都“湊合着”，人員不擴張、辦公面積也不擴租。

“寫字樓裏租戶太單一，其實風險也很大，但今年經濟情況不太好，短期內只有靠IT企業。”

今年4月中旬，望京SOHO談下了第一單生意，SOHO中國與觸控科技籤成租賃合同，一次性出租2.3萬平方米，這是望京SOHO招進的第一個客戶，同時這一單也使望京SOHO實現了20%以上的出租率。

據統計，以觸控科技為代表，SOHO中國自持的塔3中90%企業為IT互聯網公司。

不過，針對老潘只有IT企業還有擴張需求的言論，戴德梁行華北區寫字樓部主管王剛指出，IT行業確實有較大的寫字樓租賃需求，但能支付的租金相對比較低，並不是多數開發商招商的最主要對象。

一位資深市場人士也指出，北京寫字樓市場中高端項目客羣依然主要是金融、銀行、保險以及上市公司，這些支付能力較高的行業和企業。

就整個北京市場而言，擁有高支付能力企業的尋租市場依然較為健康，該類公司選擇入駐寫字樓的主要衡量因素為形象和地段。

所謂形象，自是包括開發企業的形象、寫字樓產品的評級等。相對而言，SOHO中國的品牌效應，對於高支付行業及企業並無太大號召力。參考過往SOHO中國其他項目的招商結果來看，其租戶多為支付能力較弱的企業。

究其原因，雖然SOHO中國已經從散售轉型持有，但招商和運營能力短期內依然無法得到改善。