主持人：謝謝李濤先生，請您回坐，稍事休息。接下來，將開啓博鰲圓桌第一個討論環節。首先請主持嘉賓上臺就坐，有請：著名地產評論人，城市文化學者王世泰先生。
接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：
觀瀾湖地產集團總經理洪剛先生
加拿大寶佳國際建築師有限公司駐華首席代表高志先生
海南“鑽石海岸”和雲南“佤山祕境”創始人滕威林先生
美國FADG設計諮詢事務所首席設計師董濤先生
美國海斯蘭德國際建築師事務所首席建築師、董事長馮瑩女士
海南嘉地置業有限公司董事長朱嶽海先生
廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕女士
王世泰：在我們這一輪對話開始以前，我想說我們這一輪對話可能是最受歡迎的，因為陳詩濤女士說了，博鰲論壇辦到現在，一路荊棘、一路薔薇，這兩天專家們、精英們高談論道，脣槍舌劍，刀光劍影，那是一片硝煙。但是我們今天下午可以走出究竟是上行還是下行，究竟是硬着陸還是軟着陸等等沉重話題的討論，我們今天進入一個詩意的、浪漫的、富有創意的文化空間，我不知道大家同意不同意。
坐在我身邊的是觀瀾湖地產集團的總裁，同時我也透露一下，我跟他很熟悉，他是來自深圳的，深圳的觀瀾湖有頂級的球會、頂級的設施、頂級的高爾夫學院，剛才他介紹的海南這個項目，已經讓我們看到打造人類第五級旅居的夢想已經呈現了。但是我不想說這些，我想告訴大家，洪剛先生其實是深港生活大獎的高級評審，他是一個高級休閒生活的專家。在這個對話中，我想請洪剛先生談一談，你做的這一切難道僅僅是為了觀瀾湖旅遊地產的項目嗎？你給到人心目中的究竟是什麼？文化究竟佔多大比重？
洪剛：主持人給我的話題對我來講很沉重，我個人覺得在任何一個地產項目，任何一個項目開發，包括旅居，它都脫離不了文化。它通過某種文化的形式來形成一種聚合效應，吸引對這些文化比較關心，或者願意接受這個文化的人羣。在文化上，如何把它貫穿到地產開發中，大多數做文化地產的時候，是搞一個博物館、音樂廳，做一系列文化主題的生活等等。但我覺得那只是流於表象。我在觀瀾湖的時間比較長，我更願意強調的是高爾夫的文化。
高爾夫的文化是什麼呢？上星期剛剛在上海蔘加了一個論壇，也是討論高爾夫如何向平民化進軍的話題，高爾夫首先是一種體育運動，只是500多年前由蘇格蘭人發明，並經過歐洲人的規則化，形成了高爾夫運動。高爾夫的哲學是遵守禮儀、尊重對手，高爾夫對你的着裝有明確的要求，他的着裝必須要帶領，要穿短褲，所有這些要求說明你要對這個運動尊重，這是第一點。第二，守時，必須要準時開球，如果你遲到了，那麼你要往後。第三個，在高爾夫裏打18洞，根據比賽規則的不一樣，你在前面的16個洞或者13個洞你打輸了，後面也有翻盤的機會。觀瀾湖是把高爾夫的文化轉化為居住中，把它融合到生活中去。
王世泰：下面請高志先生談一談。
高志：我們這個主題是講文化地產的，文化的文是一個動詞，話是一種傳播，把這種文傳播過去，文化本身是一種技藝。從我從業以來到現在設計了8個高爾夫球場，高爾夫是一種非常高級的文化現象，高爾夫不是一個簡單的運動，高爾夫是個名利場，我看了很多打高爾夫的人，都是腰纏幾十億、上百億的，但是他打不過一年只掙一千萬、兩千萬的，所以這時候他心裏受不了了，所以看那些很有錢的人，他們都拼命地練，都想超過別人。這背後體現的是一種企業家精神，通過這個來展示他們在另一個領域的另一種拼搏的文化，這是我的理解。所以我做美座球場的時候，我就想把男人好勇鬥狠、不服輸的精神體現出來。
王世泰：接下來這位嘉賓有點神祕色彩，我看了資料，他是海南鑽石海岸和雲南佤山祕境的創始人，他作為一個獨立的研究人和投資人一定有他的見解，下面把話筒交給滕威林先生。
滕威林：謝謝王教授。談到文化的問題，中國過去統一化、集中式的大項目型的思維方式，現在逐漸變成一種多樣化、個性化和小項目遍地開花的時候，這實際上是城市社會的標誌。不可否認，海南這樣的國際旅遊島是需要像觀瀾湖這樣的大項目，還有其它的一些大項目。但是一個國家十多億人，它也有成千上萬的企業，它是需要多樣化的。我自己在多樣化方面做了一點嘗試，因為我認為中國已經進入一個悠閒度假的時代，相繼產生了一個度假的產品，產生了未來悠閒度假投資的熱潮。所以我做了這樣的嘗試，在海南清水灣，我們用500多畝地做了一個項目叫鑽石海岸，在雲南普洱西蒙做了一個50多畝地的項目，是一個佤族村落稻田泳池精品酒店，那裏有當地的佤族，這些文化和我們主流的高爾夫文化不搭界，但是它是延續了幾千年甚至上萬年的一個文化，這個地方在解放初期的時候還是原始社會，它沒有地主，也沒有經濟改革，直接進入社會主義，我們做了一個佤族酒店，像一個整潔的小村。這樣的東西和現在中國的新農村建設結合的鄉村旅遊開發是一脈相承的，這樣的東西有內生的生命力，如果是一個很大的項目，它需要很多外在的東西來推動它走，但像這種小型的，融入當地的文化，當地的人民都能夠參與的鄉村旅遊項目，它會有一種內生的生命力，這是我做的一件事情。
另外講到文化，中外文化的交流也非常重要，所以我最近翻了一本書，叫《第二人生的智慧》，這是荷蘭的一位作者寫的，我本書很有意思，我可以給幾位嘉賓送一本，這也是一種文化的兼收並蓄，因為國外的今天就是我們的明天。
王世泰：我很希望得到這本書，我看到非常巧，你的結尾講到中外文化的交流，我馬上就看到了董濤先生。
董濤：首先謝謝各位，因為我們如果談到旅遊地產，我覺得是一個非常龐雜的體系，至少這裏面鏈接了4個問題。第一個方面是設計師，第二個是開發商，第三個是運營商，第四是實際的消費者。如果在一個旅遊度假項目中，我們要說它成功的話，有很多的因素。從文化這一塊來看，它也是其中一個比較重要的部分，這是第一點。
第二，我覺得我們應該把文化歸納到你的價值點和賣點方面。文化為什麼能成為一個項目的賣點？因為我們看到旅遊度假項目有它的特點，它基本上都是位於自然風景區，作為設計者，我們必須瞭解這種自然狀態下，原先的居民以及現在的居民他們吃的什麼、用的什麼，他們喜歡什麼，他們每天出行的方向，以及他們日常的作息是怎樣的。這些東西都可以作為我們旅遊度假項目中最核心的賣點。
如果從這個角度說，同時對觀瀾湖的項目我們也比較瞭解，如果理解觀瀾湖的文化賣點，我有自身的看法，我覺得它的文化是它的自然因素，比如說你們的火山，我們知道觀瀾湖的高爾夫實際上是借用原始的火山地貌，我覺得這是對原始資源的敬畏，同時挖掘它的特色。我覺得這是它文化最大的魅力和內涵。當我們對文化進行挖掘和敬畏的同時，我們一定要站在現代人的需求上去探索一個現代人的新的生活方式。
王世泰：下面有請的是美國海斯蘭德國際建築事務所的首席建築師馮瑩女士，她有一句精妙的語言，“讓設計要成為一門可以共同分享的藝術”，我不知道我採集的這個信息對不對，我想現場來驗證一下，請你談談。
馮瑩：文化旅遊地產的建築符號，我的觀點有4點：觀點一，文化是對美的傳承，文化絕對不是裹小腳。觀點二，旅遊不是砸錢造景，也不是要高大上，要尊重旅遊者細微的體驗和動一些小心思，讓他的整個行程非常有趣。觀點三，地產是錢包，你出門旅遊你得帶錢包。我認為地產才是支撐旅遊和文化的本質，我們不要被旅遊和文化這個忽略了本質。觀點四，建築符號是以上三者的結合。在行使我們的設計權利的時候，我們要很關注這三者的均衡性，而不是總是強調某一個重點。在行業發展到目前的階段，再強調銷售是重點還是設計是重點，或者資本是重點，可能大家都不再強調什麼是重點了，均好性才是重點。
今天正好是觀瀾湖的洪總在這邊，他前面說了，他認為他的旅遊地產重點在旅遊，這個我不是非常贊同。我在廣州參與星河灣的設計的時候，他們就告訴我說星河灣一定要均好。後面我們又參與深圳觀瀾湖大宅的設計，我們認為深圳觀瀾湖大宅的成功並不是因為它的高爾夫，也不是它的建築，而是在於它的均好性。
王世泰：非常感謝你，你節約了大家的時間，但是觀點表達得非常精粹，所以說文化可以滔滔如江海，也可以散落如珍珠，剛才我們就欣賞了珍珠的美。下面又是一位女士，她是廣州華譽景觀工程設計有限公司的董事總經理張明燕女士，我記得你有一個符號的表達“我行我素”，是這樣的嗎？
張明燕：今天我們是講文化旅遊地產的建築符號，我覺得這個話題散了一點。在平常的時候，很多人會問我說，你如何看文化旅遊地產？甚至會跟我討論說文化旅遊地產為什麼那麼容易失敗？項目為什麼容易死掉。我做過一個很深入的思考，我想今天在這方面分享一下我的觀點。首先我們要看一下這個文化旅遊地產的本質，它是文化、旅遊與地產的有機結合，它由傳統地產的單一經營變成了三種行業的複合經營，變得更加複雜。從地產角度，原來是地產，附加了這麼多東西，它意味着這種差異化，同時增加了附加價值與競爭力。同時它也增加了多元化和風險，因為它涉及到三個產業。對團隊運營模式、盈利模式都增加了很多不確定性，所以它變得更加複雜了。實際上文化旅遊地產的出現，它是競爭升級與消費升級共同作用的結果，從SWOT的分析來講，它既是一個威脅，又是一個機會。從地產的競爭成長來講，它從原來的粗加工到精加工，到深加工。原來是造房子，後來變成造好房子，再後來造有內涵的好房子，所以它是這樣一個過程，而且它的需求從自然、物理的層面到了心理和人文的層面。從宏觀環境上來講，這種國際的規律大概就從兩三千美元到四五千美元的GDP階段，就是休閒消費爆發性增長的階段。中國2013年人均GDP已經達到7000美元，旅遊消費就變成了新一輪的增長。旅遊文化地產的出現，它是地產競爭與消費拉動共同產生、共同作用的結果。
同樣到文化旅遊地產，它有兩種產生的因素，第一種是由文化行業來做地產，另外一種是由地產業來加入旅遊、文化的成分，但是它們的結果最後出現的差別是非常大的。相對於地產來講，地產是相對簡單而實在的，但是文化旅遊業是複雜而虛化的。由實變虛容易，但是由虛變實就難了。剛才像洪剛先生說，他們是從文化旅遊這方面開始做地產，他更容易成功，而單純做地產，加入一些文化旅遊的因素，營運這些東西控制不好，它就容易失敗。這就是為什麼文化旅遊業做不好的地產容易失敗的原因。
王世泰：接下來是最後一位嘉賓，我突然發現，中國人寫文章叫首尾呼應，洪剛先生在介紹觀瀾湖海南項目的時候，中間有一個重大的活動，是馮小剛的電影公社。而據我所知，即將給我們開講的嘉賓，你所做的項目因為馮小剛的電影《非誠勿擾》而非常火。
下面我想請出今天最後一位嘉賓，海南嘉地置業有限公司董事長朱嶽海先生。
朱嶽海：他拍的電影在我們旁邊。我們做的是旅遊地產，但是我們把這個旅遊地產當做一個剛性需求的旅遊房地產。
為什麼說它是剛性需求的呢？很多人買了第一套房子、第二套房子，甚至第三套房子，他到最後還是要去買一個養生的房子。我們做的是建築，講究一個通透性，客廳通透、廚房通透、衛生間通透，但是公共的走道，一般的設計師不太重視，我必須要設計商業的通透，把海南的空氣引到房間來，引到走道來，這是一個通透的問題。另外一個是景觀設計。海南有那麼好的自然資源，我們把它的景觀做細一點，說白了多種一點樹就行了。
王世泰：非常感謝，朱嶽海先生的表述我是這樣理解的，要尊重原生態，蓋通透的房子，蓋有景觀的好房子，像給親戚蓋房子一樣蓋好房子，我想這是一個開發商的基本操守。
下面請在場的嘉賓每人用一句話描述你對文化旅遊地產的理解。在你們發言之前我先講一分鐘，文化、旅遊、地產之間的交流是一種複合的形態，但是萬變不離其宗，我們還是要敬重自然，敬畏自然，敬愛支付人。誰買單，誰來購買你的作品，我們要有充分的敬愛，懷揣這份敬重、敬畏的心，我們才能做好文化旅遊地產。
洪剛：還是用觀瀾湖的那句話，世界上有四極，第五極是人的內心世界，我們打造的每一件產品，文化也好、旅遊也好、地產也好，都是讓人的內心第五極世界得到最大的快樂和滿足，這是我們一直要秉持的理念去開發的。
高志：大家千萬注意，旅遊地產辦法它不是一個單純的產業，旅遊地產一定要在某一個專業的產業上才有發展。旅遊地產、文化地產相當難做。今年開始，大家說是下行通道，但是我們公司今年到目前為止合同額已經超過了去年全年，而這個主要的都跟旅遊文化地產有關係，所以我覺得房地產是特別有發展的。
滕威林：以人為本、融入自然、培育可持續發展的悠閒度假生活方式。
董濤：不要用文化去促銷地產，而應該用地產來傳承文化。
馮瑩：我想告誡大家的是，我認為文化旅遊地產是一個高段位的工作，所以希望大家更謙虛地學習，把它當成是二次創業，不要以為還是一個傳統的行業。
張明燕：我們現代人關心身體和物質的東西太多了，關心心靈的東西太少了，所以文化旅遊地產就是在做這樣一件事，真正關心我們客戶的內心感受，然後去創造那種你都願意住下來的房子。
朱嶽海：我是做地產的，我想把地產做到一個自然的、生態的、養生的地產，而不是養老地產，養老的應該交給政府去做，不是我們企業去做，因為我們的土地取得是市場化的，稅收也是市場化的，養老沒辦法承擔這些。
王世泰：樸實的話往往最有文化含量。這輪對話到此結束，謝謝大家。