公司全面展開第三輪擴張，進軍寧波、順德，後續還將進入福州、重慶，業績有望大幅提升。
投資要點：
公司全面展開第三輪擴張，業績有望大幅提升：在公司管理層完成換屆、歡樂海岸模式成功創新的背景下，公司全面展開新一輪擴張，進軍寧波、順德，後續還將進入福州、重慶。從歷史來看，公司每次擴張都伴隨一次業績跳升，寧波、順德項目將突破60%的超高毛利率，最快兩年現金迴流30億元左右，兩項目淨利潤在10億元左右。
歡樂海岸模式試驗成功，突破公司舊模式擴張瓶頸：公司歡樂海岸模式在深圳試驗成功，年營收有望突破20億元，該模式解決了商業物業回報週期過長的問題，且將突破公司原歡樂谷模式的擴張瓶頸，目前公司旅遊地產項目對32個二線以上城市覆蓋率僅28%，新模式後續擴張空間大增。
旅遊地產行業前景廣闊、集中度低，公司作為龍頭有巨大擴張空間：隨着人均GDP突破7000美元，旅遊消費將從景觀遊覽轉向休閒度假，我們預計我國旅遊地產的規模5年內將增長至3.8萬億元左右，增長空間巨大且市場集中度不高，作為旅遊地產龍頭，公司未來10年可在10個城市投資1000億。
投資建議：得益於新一輪擴張及模式創新，公司業績有望大幅上升，行業龍頭地位鞏固，價值被低估，上調評級至“買入”。我們預計公司2013-2015年房地產銷售228、313和444億元，結算收入212、281和379億元，旅遊業務銷售收入49.6、52.08、54.69億元。因房價漲幅、公司銷售量價均超預期且新模式打開了公司的成長空間，將2013-2015年公司EPS從0.62、0.72、0.85上調為0.64、0.79、0.98元，對應PE估值約8.5X、6.9X、5.6X，每股RNAV估值為9.43元。我們給予公司地產業務9倍PE、旅遊業務14倍PE，目標價8.16元，公司目前股價相對於目標價折價33.2%，相對於每股RNAV折價42.2%，價值被低估，上調公司評級至“買入”。
核心假定的風險提示：房價出現大範圍的下跌；國家出臺更嚴厲的限購政策；市場流動性進一步趨緊；蘇河灣、新擴張項目銷售不佳。
投資案件
投資評級與估值
我們預計公司2013-2015年房地產銷售228、313和444億元，結算收入212、281和379億元，旅遊業務銷售收入49.6、52.08、54.69億元。因房價漲幅、公司銷售量價均超預期且新模式打開了公司的成長空間，將2013-2015年公司EPS從0.62、0.72、0.85上調為0.64、0.79、0.98元，對應PE估值約8.5X、6.9X、5.6X，每股RNAV估值為9.43元。我們給予公司地產業務9倍PE、旅遊業務14倍PE，目標價8.16元，公司目前股價相對於目標價折價33.2%，相對於每股RNAV折價42.2%，價值被低估，上調公司評級至“買入”。
調高的主要原因：1)原有項目銷售量價略超預期，2)公司展開了新一輪的擴張進程，業績有望大幅增加；3)公司新擴張模式得到確認，突破了原有的擴張瓶頸；4)看好旅遊地產的擴張前景以及公司可能受益於集中提高的進一步估值提升。
關鍵假設點
1)宏觀經濟、房地產調控政策保持相對穩定；2)未來幾年一、二線房地產市場呈現均衡增長；3)寧波、順德新擴張項目進展符合預期。
有別於大眾的認識
市場認為：1)地產調控預期混亂，地產股普遍不被看好；2)公司的業務披露比較特殊，旅遊綜合裏包含的業務不清晰，擾亂了公司估值，只能統一估值；3)公司的最新項目情況不明，未來增長不確定；4)旅遊地產現狀不清晰，對旅遊地產行業前景不看好，行業和公司的未來增長空間不大。
我們認為，1)我們還是堅定認為地產調控會逐漸向市場化，且越是預期混亂的時期，越是有特殊模式和盈利能力的公司會體現出優勢；2)我們進行了地產和旅遊的分部估值，且將公司信息披露不完善的地方進行了補充，將旅遊綜合裏面的地產業務進行了剝離分析；3)我們對寧波、順德兩個項目的基本特徵和現金流情況進行了分析認為新項目收益可觀；4)我們對旅遊地產的現狀和發展空間進行了分析，認為旅遊地產增長空間較大且集中度低，公司可以很好的利用品牌優勢提升市場份額。
股價表現的催化劑
短期：公司產品銷售量價齊升；公司新一輪擴張項目銷售超預期；國企及優先股改革；地產調控市場化的推出以及再融資的放開。
長期：公司進一步擴張能力加強，在一線及主流二線城市持續獲得合作項目。
核心假設風險
房價出現大範圍的下跌；國家出臺更嚴厲的限購政策；市場流動性進一步趨緊；蘇河灣、新擴張項目銷售不佳。