雖無刀槍劍戟，但依然有刀光劍影，派別紛爭。在一定程度上，思想紛爭來得更為激烈和悲壯。
從2001年開始，博鰲房地產論壇的一方舞臺上，記錄了中國房地產行業的前行歲月，記錄了中國經濟變化的起起伏伏，記錄了房地產從業者的是非恩怨。
從順馳到融創，孫宏斌曾在這裏慘遭圍剿，痛灑男兒淚；從王石到鬱亮，萬科的新舊管理者先後亮相；從謝世東到陳啓宗，中國房地產名人錄中的名字也一直是“城頭變幻大王旗”。
然而，正是在這一場場演講、對話、三人行討論及精英對話中，誕生了此後足以傳為經典的名家名言。
2001：地產四腕兒博鰲互“揭”老底
一位海南記者問馮侖，這次來海南印象如何？馮侖說：“在海口看見那些爛尾樓就像看到了初戀情人如今已經滿目瘡痍。而看見那些新起的樓盤，就像看到了初戀情人的女兒，猛的一看有點眼熟，仔細一看又不是。”任志強也告訴記者馮侖和潘石屹都有在海南“失身”的經歷。馮侖趕忙解釋：“海南是我起步的地方，也是我最早‘失身’的地方。當然，我這裏說的‘失身’，指的是‘下海’，實際上反映觀念上的一種改變。”
馮侖和潘石屹最早一起在海南創業，後又一起回京創辦萬通，最後因意見分歧導致分家。任志強說：“馮侖和潘石屹這種情況在合夥制企業中比較普遍，當企業發展到一定程度時，就會分成幾塊。小鳥翅膀硬的時候一定要飛走，合夥人制在產權不是很分明的時候，肯定會有人這樣想，一旦當了副的就想着要當正的。”“儘管馮侖和潘石屹分家了，但他們暗地裏還是勾勾搭搭的。”
潘石屹說：“我跟馮侖合夥辦萬通時，他有一個說法，叫‘走中國青年知識分子的報國道路’。我們分手的時候，他找我談話。他說，小潘，你進步這樣快，知道什麼原因嗎？我說不知道。他給我總結了4條原因，前兩條我記不清了，大概是恢復高考，改革開放之類，後兩條我記得很清楚，一條是因為認識了馮侖，一條是因為認識了我老婆。現在想起來，他說的都是對的。”(北京青年報/張強)
2002博鰲：財富遭遇尷尬
本屆博鰲論壇上，一位英俊而機靈的英國青年，比“地產界的鉅子”更受矚目，他就是32歲的英國青年胡潤。胡潤的演講主題是“福布斯中國首富的斂財祕笈”，這顯然能極大地滿足公眾的好奇心和偷窺慾望。福布斯的一個說法就是，中國前50名富豪中，一半左右是從事房地產或者相關行業的。新經濟的過眼煙雲、作SHOW明星的倏忽即逝、空手道高手的短暫亮相，總是比不了基建行業的巋然不動。
人們拭目以待，胡潤能憑藉他獨特的方法論和敏銳的財富直覺，尋覓到他心中的財富和富豪。但此次出席博鰲的，卻沒有一位真正能稱得上“大佬”的專業人士。媒體對於任志強的記憶，還限於“年薪700萬”和“打工皇帝”這兩個特殊詞彙，用他自己的話說，從職業經理人向老闆的轉變，估計到年底才能實現；王石的“教父”名頭響亮，並不能掩蓋他薪水低過常人的尷尬事實；作為廣州代表登臺的合生創展總裁謝世東，顯然不在胡潤的核心調查對象之列。
胡潤顯然很清楚自己的博鰲之行，象徵意義大過工作內容。他告訴本報記者，從某財經雜誌上，他獲悉地產界三個“大佬”的名字：朱孟依、黃如論、許榮茂，並已與三人約定談話。但中國和廣州地產界的財富和富豪數量之多，應該不是他能想像的。
從這種意義上看，博鰲論壇，只是房地產行業這頭巨鯨的噴水孔—絢麗的水花下，是那山一樣的脊背和海一樣的肺活量。
比起嘉賓的身份，人們更看重他們的思想。富有藝術家氣質的博鰲亞洲論壇發起人蔣曉松，闡述自己的成功時，說自己“從不看財務報表”，這也能讓人對地產成功者的非理性因素產生興趣。(南方都市報/劉根勤鍾晨)
2003博鰲“颱風”驟起
海南博鰲的8月，原本是一個天高雲淡、陽光嫵媚的溫馨季節。伴隨着怡人綠色，陣陣微風吹拂着熱帶美景中的人們。或許是應驗了“美好的，也是短暫的”這句話，還沒來得及細細品味大自然的精巧造化，24日，今年第12號颱風“科羅旺”突然造訪海南，一下子打亂了人們原有的生活節奏，理論上可以延續的“美好”被無情地“腰斬”了。
在海口美蘭機場，大批航班被迫停飛，急於返程的人羣在無謂地茫然遊動，已經疲憊不堪的旅客則席地而坐，上一頓還是在美味佳餚中挑三揀四，現在則不得不狼吞虎嚥地吞食方便面。在一個接一個行程希望破滅之時，新的機會誘使着人們在痛苦中煎熬。
正是在狂風暴雨的肆虐之中，人們在調整着習慣性的生活節奏和原來的期望，不管你是否願意，都不得不直面新的考驗———只要心中依舊閃耀着燦爛藍圖。
6月的中國房地產，曾被不少地產商注入新的激情，因為“非典”陰影正在淡去，置業熱情正一步步喚起，一些地產商正想甩開膀子大幹一場。不曾想，被地產界人士稱為“房地產企業十年來最冷峻的信貸嚴寒”不期而至———6月13日，中國人民銀行下發了121號文件，嚴格控制房地產信貸規模。
一場地產界始料不及的“颱風”驟起。
從簡單的層面而言，我們瞭解到，“121號文件”僅是央行為規範內部運作的一個規定，談不上政府對地產的“制約”問題；“121號文件”出臺前，未與房地產管理部門協商，文件出臺後，房地產管理部門在總結地產商反對意見後，已經上報國務院；“121號文件”實施細則能否推出至今仍是未知數。(深圳特區報/玄偉東)
2004眾大腕“口誅”順馳孫宏斌
就在當天因觀看亞洲盃足球賽而推遲到半夜舉行的“地產精英博鰲論劍”上，在數百名房地產業界人士的現場關注下，一場地產大腕間的對話從“大家感到最難受的是什麼”這個話題開始，幾分鐘後就變得劍拔弩張。論壇主持人、首創置業董事長劉曉光咄咄逼人的發問，行業老大、萬科董事長王石的當面譏諷，華遠總裁任志強關於風險的警告，富力老總李思廉看似平淡的發問，凌厲劍鋒以密不透風之勢牢牢把第一個老實回答“感到難受的還是錢”的孫宏斌裹挾其中。還有一位在上一輪宏觀調控中摔倒過的海南前輩出來現身說法，形同殺手鐧。一臉錯愕的孫宏斌在臺上如陷敵營，倉皇應招，情急之下簡直連商業機密都抖落出來。
臺上隱約散發出“羣雄圍剿”的味道，臺下以中小開發商為主的與會者在驚訝之餘由對自身企業命運的聯想開始生出對順馳的同情和對大腕們的些許不滿--“人家喊出100億你怎麼知道人家做不到？”、“誰家不是以小博大發展起來的？”、“誰家沒有耍過鍋蓋？”、“簡直在讓大家領教霸權主義”！會下，記者聽到了如此這般的議論。
幾位在業界有着充分話語權的大腕同時發難一個處在上升階段、力爭上游的企業，而且是在有數百人在場的公開場合，這種現象在業界還是第一次。如此場面，在很多人心頭佈下疑雲，子夜論壇結束後人們議論紛紛，一位地產界資深人士頗為擔憂地提出一個問題：順馳會不會被唱衰？
好在王石們的凌厲與孫宏斌的笨拙形成鮮明對比，倒把與會者對順馳資金鍊條的關注轉到對該企業商業模式的好奇上，以至於次日上午孫宏斌做主題演講時座無虛席。(中國經營報)
2005利益均衡與長期發展
這幾年的房地產發展基本正常。這一輪的經濟過熱，主要不是由房地產導致的。我講後面價格高漲等出現一些問題，但是總體來說，絕大多數地區的房地產發展是基本穩定基本健康的，而且是持續發展的，沒有比過去增長的更多，這幾年投資的增長導致經濟的過熱，在別的部門都是100%、200%，有一個部門投資的增長曾經到過600%，而我們房地產的增長基本都是保持20%-30%，這一點是我們要認真看待的。
房地產的基本面還是不錯的，這應該是一個基本的判斷。但是對出現的問題怎麼看呢？從去年以來，前年整個經濟過熱以來，在中國的某些地區出現了房價持續高漲，投機行為增多的情況。如果要分析這情況，就要看這個情況怎麼來的，問題是怎麼出現的，問題確實和這幾年整個經濟其他方方面面的問題相關，除了房地產自己的問題。
我們要搞宏觀調控，因為經濟整體出現了過熱。這幾年方方面面的銀行貸款50%跟土地跟房產是有關係的，而且說句實在話，現在的銀行抵押貸款，經濟過熱的總需求量過大，資金需求量過大，一個主要的原因就是抵押貸款太多，現在中國銀行幾乎沒有信用貸款了，所有的貸款都是抵押，而主要的抵押物就是房產，就是土地。而地方政府所有的公共項目，它的資金來源也是土地，土地被開發商拿到銀行，銀行抵押出來，正因為有這樣抵押的過程，所以才有資金付給地方政府，地方政府才有資金搞公共設施。
宏觀調控最後起效果的政策，是土地政策，是控制土地的供給。國土資源部的部長說，我們突然變成了宏觀調控部門，以前沒有想到過，因為土地成了中國宏觀經濟變量的一個重要組成部分。
2006潘石屹成靶子
“潘石屹一發言，大家都笑了”。如果要評選2006博鰲房地產論壇最熱門人物，非SOHO中國董事局主席潘石屹莫屬。在博鰲的論壇現場，只要潘石屹一齣現，他的身邊隨時都會圍着一羣人，或是同行前來討教、切磋，或是專家學者的詢問，不過，更多的時候，是他遭遇媒體記者的圍追堵截。
在7月4日上午“念”完講稿之後，潘石屹幾乎拒絕了所有記者的採訪要求，而且一個上午都老老實實地坐在會場裏聽其他人的發言。但不幸的是，在他之後發言的人中，幾乎所有人都把評論的對象選定為他。
由於他是本屆博鰲房地產論壇中唯一一位作主題演講的開發商，因此，在隨後各位專家學者的演講中，只要提及開發商，都會以他為例子。有些人會直接點名，有些頗有“良心”的專家則隱晦地指稱為某位老總，然後臉朝潘石屹的座位，會心地一笑，全場的觀眾就全明白了。
對潘石屹最經典的評論來自巴曙松。這位國務院發展研究中心金融研究所副所長，對自己掌握了評論的話語權而得意不已。他稱，從潘石屹讀的發言稿中，他看到了一個受驚嚇的小孩。在他看來，潘石屹沒有保留過去直言的作風，“過去他會直接說，皇帝沒有穿衣服；而今天他的說法是，皇帝穿了衣服，但衣服很透明”。
這個評論讓潘石屹頗有些不好意思。隨後，正在網上直播的焦點房地產網在頭條滾動的圖片，將巴曙松的圖片說明寫成“潘石屹是一個受驚嚇的小孩”。但滾動幾次之後，被潘石屹在現場察覺。在與焦點房地產網的幾位工作人員溝通之後，沒多久，巴曙松的圖片說明已經被修改，其謹慎的心態顯而易見。(第一財經日報)
2007地產英雄不那麼好當
8月下旬舉行的第七屆博鰲房地產論壇上，陳啓宗作為壓軸嘉賓出場，風頭壓過“麻辣”教授郎咸平，成為現場贏得最多掌聲的嘉賓。“讓陳啓宗出山，我們請了七年。”會議主辦方稱。
面對這次參會開發商最多的博鰲房地產論壇，陳啓宗感到的是眾多內地開發商急欲“拓清迷霧”的願望。
無疑，房地產業是逐利心理最強的行業。用陳啓宗的話說，“搞房地產的是對致富賺錢最有興趣的一班人，難得有一個行業集中如此多對賺錢那麼有興趣的人。”
最想賺錢的一班人能夠擔起更多的社會責任嗎？最想賺錢的一班人有多少能夠真正成為最有錢的人呢？這是整個社會，甚至歷史給予“開發商們”的拷問。
陳啓宗是個略顯霸氣的人，因為他確實經歷了大風大浪，並在走過了57年人生歷程後，逐漸頓悟了財富的真正含義。“有一次我和內地一些年輕的地產精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來可能會垮掉，10%到15%的人會賺很多錢，其中3%的人可能賺到極多的錢。但是美好就美好在大家都認為我是那3%，其實你更可能是那30%。所以今天的英雄不一定是明天的英雄，當然明天的英雄很可能今天已經是小英雄。”(上海證券報/於兵兵)
2008災難告訴我們什麼叫尊嚴
5月12日發生的四川地震帶給中國人巨大的震撼，無論是國家、軍隊、企業、傳媒還是普通百姓。生命面對大自然時的脆弱，巨大的災難面前人性的本色流露，一切都是如此的簡單又如此的真實。隨後發生的更多事件及剖析將中國房地產企業再次推向了道德及尊嚴的審判臺。
什麼叫尊嚴？我想它應該關聯這些詞：善良、正直、誠信、包容及熱情。它的對立面應該是：自私、欺騙、算計及冷酷。
中國房地產業早在2005年就已經被民眾推向了輿論譴責的風口上，07年應該是達到頂峯，即使沒有汶川這場災難，房地產人也已經快被口水淹死。
中國房地產企業可以說是民營化比較徹底的一個行業，但是，它也是或者曾經是潛規則最大的一個行業，我們大部份企業都不敢說自己有多清白吧，即使是那些在業內排名數一數二的著名企業。所以，在他們獲得巨大成功的時候，在百姓眼裏已經喪失了正直及公平公正。而最糟糕的是，當面對原罪或者潛規則交易質疑的時候，我們某些精英們不僅沒有絲毫慚愧，反而認為這是歷史給他們的絕佳機會，是因為他們的智慧才成就了他們，而沒有賺錢的都是愚民及笨蛋。這種偽精英意識造成了自身與普通民眾巨大的割裂及對立，所以他們無論如何都搞不明白他們怎麼就無法與尊嚴掛鉤、無法被人尊敬呢？
常常浮現在我眼前有這樣一句話：中國的企業家眼裏每時每刻都充滿了慾望。
2008博鰲房地產論壇召開之時，正是汶川地震一個月，以此文、以此論壇反思我們房地產行業的過去，重新拾回我們丟失的尊嚴，為紀念我們所有往生的同胞，更為將共同重建美好家園的信念帶給所有活着的人！(觀點地產新媒體/陳詩濤)
2009陳啓宗、劉曉光、潘石屹“博鰲三人行”
這兩個星期，我最深的體會是我去了四個城市，紐約、倫敦、上海、北京。國外兩個城市情況特別糟糕，從媒體經濟學家言語中談到要企穩、復甦。可是我看到的辦公樓，空空蕩蕩的，看到的大家情緒都特別不好。我看到的是一些最直觀的，可能比數字、分析直觀一點。
第一個現象就是紐約跟倫敦開發商基本上要尋找到一個沒有破產的，已經很少了。大部分都破產了。所以談樓房的時候，不要跟開發商談了，已經沒用了。開發商股本最少5%，最高的20%，還有一個貸款，剩下的都是銀行的錢，銀行佔50%、60%，房價如果跌一半，開發商全部破產。另外空置率非常高。還有最繁華的商業房產基本上建安成本。比較好的地段地價款就是零，可是我們中國還在創造地王。一平米差一點的地價1.6萬，如果好一點的更高，而且銷售非常火爆。
我就覺得一邊是冰，一邊是火。
我回想起來，房地產這個行業我想說的就是在2009年中國要抵禦全球金融危機，房地產行業，我們在座的這些人確實立下的最大功勞，為中國戰勝金融危機贏得足夠的時間。
全球金融危機突然過來了，中國政府決定把自己子弟兵、親生兒子、嫡系部隊派上去抵禦金融危機，出現了十大振興規劃，九大振興規劃出完了，前人大委員長成思危提前宣佈房地產是第十大，可是最後宣佈不是。結果抵禦金融危機過程中，前十大起的作用遠遠沒有我們房地產開發商起的作用大。我們房地產行業這十幾年時間是通過市場經濟成長起來的，如果說花和草的話，我們不是花園的，我們是野生的，是在山坡上長的。
2010中房協“上書”國務院
8月12日，中房協副會長朱中一透露，中房協已多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。
朱中一表示，在目前的調控新政下，土地購置、開發投資等指標均在下降，房地產上下游產業亦受波及；加上今年宏觀經濟的不確定性，需暫緩出臺新的緊縮性調控政策。中房協曾在7月份再次“上書”，希望穩定市場局勢，發揮現有政策調控作用，並採用編制“‘十二五’住房規劃”等長期手段來調控房地產市場預期。
朱中一認為，當前需要暫緩出臺緊縮性調控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。“房屋交易量迅速下滑的情勢，正從一線城市向二、三線城市蔓延。”朱中一表示，同時要警惕的市場信號是，由於有效供給減少，房價在高位盤整，從而帶來了房租價格的迅速上漲。朱中一認為，土地供應不足和開發商拿地不積極，將可能成為影響2011年上半年房地產市場的大問題。今年上半年，全國土地供應完成計劃還不到三分之一。
上半年40個重點城市的房地產統計數據顯示，在土地購置面積上，8個城市出現同比下降，其中深圳同比下降99.7%，而在土地開發面積數據中，9個城市下降幅度超過50%。
中房協建議，地方政府應適當調整土地出讓底價，加快完成土地供應計劃。換言之，就是建議地方政府降價賣地。
當下，此輪房市調控又行至最微妙時刻，作為房地產企業利益代言人，中房協提出的暫緩新緊縮政策出臺的建議，引發市場關注。(南方網)
2011博鰲論劍：失了火的行業
我們房地產業界為什麼有那麼多憤怒的房地產老闆，就是跟我們的政策決策部門善於把問題往外推是有直接關係。金融部門不是這樣，你比如說我最近在臺灣一個會上批評了臺灣，我說兩岸三地這次應對金融危機在資本市場的表現，我就看到我們內地資本市場監管者在市場培育下、教育下，不斷進步。香港再怎麼市場跌，特首休假去了，香港是國際金融中心，只要你不違規，你玩你的，我玩我的。
大陸已經跌的這麼厲害，就出來講一講基本面不錯，因為我們每次教育、批評，每次你救市你救的誰？你救市，我還在賣空，你不是讓我不賺錢。而臺灣現在都說救市好，你救的是誰？你看大量賣出的都是外資。非市場化，泛政治化，我狠狠把他們批判了一下。結果這個媒體在臺灣不敢寫文章，跑到香港媒體寫文章，所以我要感謝香港的存在。我想說的是我們業界和決策者要建立一個良性互動，我們後面專家一定要狠狠抨擊一下，要不然他還是會打排球的。
......
如果說我們行業感覺的話，就用一個字：空前的“亂”。地方政府因為債臺高築，土地賣不出去，感覺到亂。開發商因為不讓賣房子，存貨太多，資金流出問題，也感覺亂。老百姓也不知道現在該買房子還是不買房子，感覺到亂。保障房，我覺得兩個問題挺麻煩，一個是品質問題。還有一個問題是各大城市都解決不了的問題，保障房不知道往哪放，中國城市沒有軌交網，要解決這個問題非常困難。從各個方面來看，用一個字歸結的話，現在就是一個“亂”字。
2012任志強嘆“被拋棄”
博鰲鏗鏘行環節中，“大炮”任志強首先開腔。他認為，2003年以後，政府基本上是把房地產當工具，從來沒有定過房地產產業的發展政策。“就像樊綱說的，熱的時候把房地產往下壓一壓，冷的時候就把房地產業往上提溜一下。中國某個人說過夜壺論，馮侖就把夜壺論引入房地產業，房地產業就變成了夜壺，需要的時候從牀底下拿出來用一用，不需要的時候就踢到牀底下去，讓它待一會兒。”話音未落，現場一片笑聲。
“因為經濟過熱了，所以就有泡沫了，尤其是經濟過熱的時候，第一刀就砍在房地產上。但是，1993年朱鎔基上臺，那時候是副總理，也是做的宏觀調控的措施，同樣用的是砍房地產。但是，那時候還是計劃經濟時代。1988年的時候也是如此，計劃經濟時代就是用的這種手段。但是，現在看到的都是取消市場化的部分，要用行政手段把房地產調控當成工具來調整經濟過熱的問題。所以，這就是我們看到的現實現象。”
“房地產從來沒有被拾起來過，本來沒有撿起過，何來拋棄一說呢？”比任志強的“拋棄說”更犀利，陳淮此語似乎更加點出了中國房地產所處環境的“冷寂”。
“我第一次參加博鰲房地產論壇就說了一句話，在座的房地產商是中國最幸運的一批商人。回過頭來想想，這些年你們是掙錢掙得最多的一批人，怎麼現在和怨婦一樣？抱怨‘被拋棄’了？”一向沉穩的樊綱，面對任志強和陳淮的發難，語意中略帶無奈和調侃。(365地產家居網/趙晶）