每一次行業調整都會孕育新的商機，商業模式創新才是地產基金髮展的長期生存之道。
河山資本成立於3年前，目前業務包括私募房地產投資基金和財務顧問2個板塊。
在河山資本創始人曹少山看來，中國房地產行業發展仍將在較長時間內保持良好態勢，即便在當下房地產步入難熬的時期，仍有幾大因素在支撐房地產的漲勢。
首先，房地產和經濟發展具備正相關性，“房子”毫無疑問是國民經濟的支柱，這點毋庸置疑。
其次，中國巨大的人口基數以及不斷提高的收入水平仍將持續提供有力的住房終端需求，同時投資市場的封閉性促成了房地產物業作為國民財富重要儲蓄方式。通俗點說，中國人買房比炒股更在行。
除了以上所提及的，中國土地供給制度和方式在較長時間內不會發生實質性變化，這就保證了土地的稀缺性。而城市化進程、經濟發展、產業轉移、戶籍制度改革、房改住房佔比較高等因素，均有利於保持房地產需求的持續創造。中國資產價格發生系統性劇烈波動的可能性較低，居民收入不斷提高也將在長期內對資產價格形成支撐。
雖然漲勢喜人，但房地產開發運作模式和競爭格局已發生改變。
需要直面的現狀是，行業集中度將進一步提高，行業資源將加速向有實力、規模、特殊開發或經營能力的開發商集中，小型開發商資本面臨轉型或轉移，這一點也已印證了不少開發商眼下的窘境。
曹少山稱，商品房市場整體規模會比歷史高位上有一定的萎縮，很大一部分開發商會主動或者被動退出這個市場，存活下來開發商集中度的提高，市場份額的提高，是通過稀釋或者蠶食沒有退出的開發商的份額。
與此同時，開發環節總體槓桿率會有所下降，開發環節利潤逐步迴歸正常，炒房利潤將趨於微利，而大規模保障房建設計劃將影響市場參與者預期，同時對中低檔住宅市場產生衝擊。
他認為，這些已經揭示了“房地產行業當前經歷的調整，不是一次經濟週期的調整，而是行業格局的結構性調整。”而應對結構性調整必須調整商業模式，必須尋找和把握變化的遊戲規則。
房地產財務回報率一定會回到相對平均的水平。從全社會資產配置來說，房地產會從原來超配的資產變成標配的資產，短期內甚至是低配的資產，再也不會像以前那麼一枝獨秀了。而且中國金融體系，包括REITs的資本市場還不能提供足夠創新來支持整個行業。在這種環境下，今年地產基金的募資市場在轉弱，必須尋找新出路。
而且，眼下投資人普遍對傳統住宅領域業務模式表現出明顯的謹慎，投資意向減弱，對項目和合作對象要求比較高。
再者投資者本身受到整體信貸緊縮政策的影響，投資資金不足，亦不乏那些剛成立的地產基金，沒有業績，融資難度也相對較高。
這都促使地產商做新的業務模式探索，也對地產基金提出要求，無論是在業態、地區還是業務模式上，必須尋找新方法，迴避一些政策風險比較大的領域。
以河山資本在今年5月由蕪湖河山博濤(河山資本全資子公司)作為普通合夥人的蕪湖河山.漢美長盈I號基金為例，其為定向募集的有限合夥制投資基金，投向創新的商業物業租賃經營業務。
該基金避開住宅開發的盈利模式，以長期整租商務核心區現有物業改造成辦公樓轉租為主要盈利模式，對建成物業以長期包租方式獲取未來的經營收益權，規避了項目開發風險。
長期包租經營模式也可有效降低項目前期開發風險和時間，與開發模式相比前期資本投入大大減少，同時規避了傳統住宅開發項目的開發和去化風險。
此外，今年4月河山資本投資了漢美財富世紀(北京)投資管理有限公司。
據介紹，“漢美中國”是一家以商業物業租賃經營為核心業務的品牌運營管理公司。目前已在北京、包頭運營管理3個寫字樓項目，已簽約租賃面積近3萬平方米；另外在北京還有若干個項目正在深入洽談中，總經營面積超過5萬平方米。
漢美中國的輕資產品牌連鎖經營模式，是對房地產經營價值鏈的一種創新，在未來會有不小的市場空間。
另外，“現在做一些和產業相結合的領域，比如產業園、旅遊、養老醫療、城區的物業改造等的股權投資，都會有機會。”在曹少山看來，中國旅遊景區設施普遍很差，無論是接待還是商業都經營得很差，也都有潛在文章可做。
這也正如其所說，每一次行業調整都會孕育新的商機，商業模式創新才是地產基金髮展的長期生存之道。