規模上去了，毛利率低一點也沒太大關係，因為公司的整體水平還是保持上漲的趨勢。

　　觀點地產網 彭飛 李瓊皙 對於全年60億港元的銷售目標，萊蒙國際已近在咫尺。

　　8月29日，萊蒙國際執行董事兼首席財務官林戰於中期業績會上透露，截止8月19日，公司已實現銷售額約47億港元，銷售面積21.7萬平方米，同比分別增長19%和31%。

　　而截止6月30日，萊蒙國際還有約42億港元預售款沒有入帳，入帳時間則會在今年下半年以及明年。

　　就此，林戰強調，由於萊蒙國際下半年可銷售的總貨值約45億港元，在不低於上半年60%去化率的情況下，對達到60億元港元的銷售目標非常有信心。

　　不過，在銷售額和銷售面積增長的情況下，萊蒙國際上半年的毛利率和銷售均價卻出現了大幅下滑。

　　據林戰介紹，今年上半年，公司的銷售均價同比下跌近20%，至16400港元/平方米；毛利率也由去年同期的60%多，下降至30%多。

　　對於銷售均價大幅下滑，林戰解釋稱，這主要是銷售區域佔比不同所致，銷售均價較低的常州項目佔到萊蒙國際上半年合同銷售面積的53%，而去年同期63%的銷售面積是均價較高的深圳水榭春天三期項目。

　　在毛利率下降的問題上，萊蒙國際董事長黃俊康則認為，今後整個行業的毛利率趨勢都可能不會太高，因為地產的黃金時代已經過去。所以，萊蒙國際今後的毛利率會保持在30%到40%的水平。

　　黃俊康還提到，希望到2014年萊蒙國際的銷售額能過百億，到時候規模上去了，毛利率低一點也沒太大關係，因為公司的整體水平還是保持上漲的趨勢。

　　此外，在買地方面，萊蒙國際上半年共購入37萬平方米的新項目，平均樓面價約1714港元/平方米。截止6月底，萊蒙國際的土地儲備增加至414萬平方米，在8個城市擁有15個項目，平均土地成本約2500港元/平方米。

　　在下半年的土地策略上，林戰表示，由於公司的負債率只有33%，加上75億港元的現金，下半年會繼續買更多的優質土地。而買地的區域則會重點關注深圳在內的一線城市，但也不排除在二三城市購地。

　　黃俊康則補充道，目前已有幾塊土地在談判中，並希望九、十月份有一些比較大的動作，估計會投入二十億左右的資金。

　　在當天的業績會上，萊蒙國際首席營運官陳風楊也回答了相關問題。

　　以下為2012萊蒙國際中期業績發佈會現場問答實錄整理：

　　現場提問：萊蒙國際上半年的毛利率由去年同期的60%多，下降至30%多，那麼下半年毛利率的走勢會怎樣？

　　林戰：上半年的毛利率主要與確認銷售的項目有關係。比如江蘇常州的項目毛利率大概是30%多，由於上半年這個項目的銷售量最多，所以整體毛利率也只有30%多。

　　雖然30%多的毛利率相比去年下降很多，但在整個行業中並不差，隨着下半年深圳水榭春天五期收入的確認，我們全年的毛利率會不錯。而且，只要我們在未來一兩年陸續確認深圳高毛利率的項目，對整體的毛利率不會太擔憂。

　　我們現在擔心的是新購入的項目，可能會在2015年、2016年開始結轉，至於今後長期的毛利率則要取決於我們新購入的項目。

　　目前，我們對新購入項目的毛利率要求至少在30%的水平，如果售價格能上升，則毛利率還可能提高。

　　黃俊康：現在我們買地的原則是根據當前的售價去計算增長的幅度。

　　現場提問：萊蒙國際目前未付土地款有多少？除深圳項目外，其他項目的毛利率都較低，那麼你們如何提高毛利率？

　　林戰：目前，我們只有南京新項目的土地款未繳清，按照出讓合同，還有7億人民幣未付，該款項在今年10月份和明年1月份會付清。

　　關於毛利率，我們覺得今後在達到60%多可能不太現實，因為新購入項目的毛利率在30%至40%。

　　黃俊康：今後整個行業的毛利率趨勢都可能不會太高，因為地產的黃金時代已經過去。所以，今後我們的毛利率會保持在30%到40%的水平。

　　我們希望到2014年，萊蒙國際的銷售額能過百億，到時候規模上去了，毛利率低一點沒太大關係，因為公司的整體水平還是保持上漲的趨勢。

　　同時，我們也保留了很多商鋪，如果我們將商鋪售出，就會大幅提高毛利率。但我們不會賣掉商鋪，一是為了保證現金流，二是為股東創造長久收益。

　　現場提問：萊蒙國際的租金收入目前是多少，將來希望達到總收入的多少？

　　林戰：租金收入目前不多，上半年我們20億港元的營業額中只有5500萬港元是租金收入。

　　租金收入佔總收入的比值目前還比較難說，但要佔到淨利潤的比例則能明確一些，我們希望在未來三到五年裏，可以使租金收入佔到淨利潤的30%左右。

　　黃俊康：到2013年，我們的月租金能達到2000萬港元，我們計劃到2016年能有60萬平方米左右的商鋪收租，到時候差不多有6億港元左右的租金收入，那個時候佔的營業額比例就比較高。

　　現場提問：下半年你們的買地計劃是怎樣的？大概會投入多少資金？目標城市有哪些？

　　黃俊康：我們下半年還會繼續買地，目前有幾塊土地都在談判中。我們希望九、十月份有一些比較大的動作，估計會投入二十億左右的資金。

　　林戰：我們買地主要會考慮深圳，當然別的新城市也不排除。

　　現場提問：請介紹一下你們6月份新購入的南京地塊情況？

　　林戰：那個地方是南京的高端住宅地區，我們的價格應該算適中，談不上便宜，樓面價是10200元人民幣/平方米，這塊地歷史最高樓面價曾拍到12000元人民幣/平方米，其周邊項目的毛坯房售價在20000元人民幣/平方米左右。

　　黃俊康：那個區域商鋪的價值潛力也非常大，大概在4萬元人民幣/平方米左右。

　　現場提問：下半年你們的竣工面積有多少？可售貨值又是多少？

　　林戰：我們上半年的竣工面積有16萬平方米，下半年是34萬平方米，總共約50萬平方米。

　　在這50萬平方米中，有6萬平方米我們會拿來收取租金，出售的有44萬平方米，截止到8月19日，出售面積中的82%已經鎖定。

　　下半年，我們會有兩個新項目推出，貨值約11億港元，面積約12萬平方米。加上截止到8月19日可售但未售項目的貨值34億港元，下半年可銷售的總貨值約45億港元，所以我們對達到60億元港元的銷售目標非常有信心。

　　現場提問：你們今年的開工面積相比去年有所減少，這會不會影響到2013年和2014年的銷售？

　　林戰：我們上半年的開工面積是12萬平方米，相比去年同期下跌了39%，主要是因為上半年的形勢不太好。但是下半年我們開工面積會增加很多，差不多有29萬平方米，這跟去年同期相比是持平的，在建面積我們上半年是70萬平方米。

　　陳風楊：其實，我們今年上半年的開工面積比年初的計劃還加大了，因為上半年我們在成都和常州的去化率都不錯，所以我們就把一些準備明年開工的項目放到了今年開工。

　　另外，最近市場有一些回暖，我們在銷售策略方面也做了調整，我們的開發規模比年初的計劃提高了一些，如果有量的保證，收益還是能夠保證的。

　　現場提問：那麼加快開工對現金流有什麼影響？

　　陳風楊：這對現金流影響應該不大，因為開工不久後就可以銷售。像常州萊蒙城第七期，上週一開盤就賣了100多套。其實我們是根據市場的去化來確定我們的開發節奏。

　　黃俊康：我們也會根據大的市場形勢來安排開發節奏，這樣我們就能在二、三、四線城市做到合理佈局，短中長期也做一些佈局。其實，中國的房地產市場就像做過山車一樣，拋上去的時候很快，當跌下來該怎麼處理呢，我們目前就在做這方面的準備。

　　現場提問：下半年你們有大量項目開工，還要買地，那麼到年底時的現金情況和負債率會怎樣？

　　林戰：其實，我們想買的地能不能買到目前還是未知數，如果能夠買到，我們年底的負債率會比現在有一定的上升，但是到底上升多少，還要取決於下半年的銷售情況。所以，我們在未來6到12個月中，負債率相比目前會有一定比列的上升。

　　黃俊康：如果我們感覺房地產市場趨於回暖，通常我們的負債率就會高一些；如果我們感到市場趨緊，就會收縮，這樣就不會出現大的問題。所以，我們最終還是會根據手上現金流的情況進行調整。

　　陳風楊：我們今年上半年的核心淨利潤實際上有幾千萬的虧損，這主要是因為結轉項目的毛利率比較低。

　　現場提問：上半年你們的去化率是多少？下半年希望能達到什麼水平？對於全年目標會不會調整？

　　林戰：上半年整體的去化率有60%多，我們希望下半年能比上半年在好一些，雖然年初一季度比較困難，但從二季度開始，市場就有一些回暖跡象了。

　　至於全年銷售額，我們還是希望能達到年初設定的目標。

　　黃俊康：我們的全年銷售目標有三個，有基準的要求，有挑戰的要求，還有最高要求。基準要求我們目前達到了，現在我們要爭取達到挑戰的要求，應該說整體形勢還是比較好。