常態化、市場波動的週期節奏，然後掌握好我們自己的開發節奏，我認為非常重要，這是從房地產調控工具來看它的波動特點。
巴曙松：謝謝主持人，我們參加博鰲論壇很多年，會議主辦方都非常照顧我，每次都安排我在陳淮教授後面講，以便一方面學習他的講話精神；另一方面作一點點評，我建議主持人不要把點評時間算在我的20分鐘裏面。
第一個我想點評的是，我們的房地產調控主管部門不能總是把調控責任要麼推給財政，要麼推給金融，而自己不做好頂層設計，到底房地產市場、保障房的定位到底是什麼？要不然一開始就上來講，這個是歸財政的，那個是歸金融的，這個容易導致房地產調控政策的反覆搖擺，行業付出很大的代價。
第二個，我不同意這個比喻，說為什麼政府要調控房地產，就好像父母為什麼要管孩子，誰是父母？誰是孩子？誰在創造財富來養活誰？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。
第三個，陳淮先生特定點明讓我回應這一點，說現在我們市場經濟做得比較糟糕的是要素的市場化，土地和資金，我非常贊成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建議裏面，又對政策的干預寄予非常大的期望。剛才，我和旁邊的一個同事就說，陳主任說要在供不應求的情況下用政府來保證分配給低端和更需要的人，這個建議是很討巧的，寫到微博上會有很多人贊成。所以，我就想，供不應求是誰造成的？是不是你們造成的？如果是你們造成的，你們舉手。是不是老任造成的？你為什麼弄得供不應求？第一是誰造成的？第二是如果是供不應求，要由政府區分性的進行分配，如果不根據價格，根據什麼呢？我肯定建議根據身高，是吧？身高分配，我肯定佔便宜，二環以內一共能住100萬人，我根據身高站在那兒，我肯定能夠住進去，就是找其他的標準不太容易找，怎麼識別？所以，我提出這三點迷惘，大家晚上可以接着討論，因為晚上還有一個小時的討論，陳所長和各位業界大佬都要參加。
那麼，我想談點什麼呢？今天往返在會場的路上，可以看到我們博鰲房地產論壇12年了，2001年到現在，我走過一年就在想這一年幹了什麼？後來，我發現絕大部分時間是在房地產調控，70%以上的時間是房地產調控。所以，一個經常出現的事件已不能再去用一次性的心態理解它，你只能長期性的去總結它的規律，然後去應對它。除此之外，你說你還是做什麼呢？所以，我想嘗試着總結一下這麼多年房地產調控的特點，形成的市場波動規律，如果說有規律的話，嘗試總結一下。
第一，調控體系，無非是調控的工具：銀根、地根，這個說了好多次，這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求，這幾個方面應該被視為是房地產調控政策日趨成熟的一個標誌。
那麼，這樣一個調控會給市場帶來什麼樣的波動規律呢？我想，這是從銀根、地根的調控來看。從控制投資性需求的調控來看，在短期內是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情況下，有助於市場形成短期的一個平衡。
但是，這種調控有什麼特點？有兩個很難糾正的缺點，一是這種調控到後期必然以傷害供給為重要特點，本來是抑制需求的，最後傷害到供給，供給減少了。為什麼呢？因為，你控制銀根、地根，你控制投機性需求很對，短期市場上會出現局部性、階段性的供大於求。
但是，整個行業，我們是做金融的，看金融的資金波動，房地產商主要的資金來源，銷售回款，一控制、一限購、市場一觀望一打壓，銷售回款大幅回落，這個資金來源就減少，信貸減少，開發貸就減少、按揭貸去年批了還不給，上市不準，借殼不允許等等。這樣的話，另外幾條渠道也資金來源大幅度縮減，形成了正反饋疊加，疊加下來就只能被動的要麼求生存，高息，弄點錢維持，或者是加快銷售回款。同時，本能地減少新土地的購置和開發。這種強烈的正反饋，加上房地產行業特定的開發週期，市場的調整後期必然都形成強烈的供應不足，新開工不足。然後，一旦市場站穩，就出現了供求關係的一個逆轉。
所以，我作出一個冒昧的判斷，可能在接下來的十年、二十年房地產行業發展中，像剛才陳淮所長說的，我的房地產知識實際上都是從他那兒學的，我不懂就老問他。他說，房地產行業在未來有很大的發展空間。但是，我認為未來這個發展空間是一個非常顛簸的發展空間，這種波幅會比過去十多年要大很多。而且，只要調控方式不變，我覺得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓這種短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結果傳達到供給不足，供給不足就是市場探底回暖，市場就是在顛簸中發展的。所以，這個特點未來會非常明顯。
上午，任總講的從土地角度觀察，我覺得是一個很重要的角度，因為你買了地，接着形成房子，中間有開發週期。
我換另外一個角度，就是庫存消化的時間這個週期，我們把近七、八年房地產的庫存，這個去庫存化的時間劃一個波動的話，從波動週期來看，得出的結論和任總的結論實際上不是那麼相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地產的庫存銷售比達到歷史少有的高點，21個月左右。因為，當月銷售少。到了6月份，大概是10.6個月，而且當月的批售比回到了0.99，差不多1左右，就是當月批准銷售之後當月就賣出去了。10.6個月，這是6月底的數據。所以，我覺得從歷史波動規律來看，最低大概是5個月，庫存銷售比大概到了5個月的時候，市場預期可能會出現一定的變化。好，那我們就從6月底算起，加6個月或7個月，大概也是明年一季度，在這個下半年的決策週期裏面，如果銷售沒有大幅回落維持平穩的話，在這個時期怎麼樣能夠讓房地產調控軟着陸？讓市場有一個逆週期，加大房地產投資和供給，避免在新的一輪市場復甦裏面出現供求關係逆轉，我覺得是政策的關鍵。但是，目前看來好象變化的可能性不大。
所以，未來房地產的金融化特點會更加明顯，以前主要表現在我們做的那個相關分析，說房價波動和M2的關係很大，變成一個金融產品，未來可能從過去的單邊上揚會變成起伏，很可能和上證指數的波動關係更加相關性大，而且在這個時期我們怎麼面對這樣一個調控工具？常態化、市場波動的週期節奏，然後掌握好我們自己的開發節奏，我認為非常重要，這是第一點，從房地產調控工具來看它的波動特點。
第二，從調控的主體和主要對象。
我們仔細想一下，比較省事，如果我是管調控的，也是拿開發商開刀。因為你說調控什麼？地方政府？也不太好弄；調銀行？或者是調消費者？消費者你說怎麼行？那麼多分散的。所以，在房價上漲，調控效果不明顯的時候，我覺得罵開發商是各方都容易達成共識的一個交集。而且，如果調控方式和調控工具不作大的變化，還是這種以調控短期市場蕭條，供應不足，又一輪上漲，一上漲啪打一下，然後再僵化一段時間，又供給不足，再漲一波。如果未來市場就是這樣一個走勢的話，轉移公眾壓力和調控效果不佳的，就是罵開發商。
所以，我在2012年博鰲房地產論壇作一個預言：第一未來20年的城市化，按照陳所長，他講的所有言論我都贊成，空間很大、固定資產形成、財富積累、消費升級等等。但是未來20年和過去10年比是非常顛簸的20年，而且開發商的名聲會繼續損壞，這是典型的韓國房地產調控模式。所以為什麼現在在首爾他那個住房條件不是太好呢？他們的調控就是拿開發商在收拾，老百姓也能滿意，銀行也滿意，是交集比較多的。所以，第二個特點就是開發商在未來10-20年中始終會受到攻擊，要習慣這一點，如果大家認可我這個分析，趕緊行動起來，每個人都開微博，正面的解釋、正面的講自己的觀點，形成健康的行業判斷，不要是每個人都縮到後面不講話。
第三，從房地產調控的環境來看，有些因素可能會變，有些因素可能不會有大的變化。
比如，從過去十年對房地產的調控來看，非常缺乏頂層設計。就是說，這就給市場來回的試錯和浪費資源。我看到陳淮所長在看手錶，是不是時間快到了？他對我的意見很大，所以給政府提點意見挺難的。那麼，到底城市化的路徑怎麼走？是大城市道路？是城市集羣道路？還是中部的中型城市道路？還是西部小縣城的道路？現在是模糊的，模糊的就讓開發商去試錯，我覺得更符合市場規律和城市化效率的，可能還是要到環境能承載的發達地區，通過城市集羣的形式，這樣能節省土地、保護環境。現在，基本上這種頂層設計是缺乏的。
保障房要建多少？城市要有多少人口？現在的房子多少套？不知道。之所以經常冒出很多稀奇古怪的數字，說國家電網公司有9000萬套的房子讀數為零，我算了一下，你們十年來開發的房子也大概4000多萬套，如果說是9000萬套的讀數為零，也就是這10多年新開發的房子全部電錶不走，然後原來的房子還騰出三、四千萬套，電錶也不走，都幹嘛呢你們把電錶都弄壞了。
基礎數據欠缺，再比如說保障房，我把這個有關部門分配的保障房建設的每個省的套數跟各個省的GDP、各個省的人口，作相關分析，都不沾邊，這很神奇啊，他是根據什麼來分的呢。
排在第一位的是吉林，那麼冷的冬天，流動人口怎麼會跑到那兒去？而我看到，現在中國整個流動人口的方向，就業行業出現了巨大的變化，就是在危機之後。最近幾年，沿海發達地區流動人口總增長是負的，而主要流向中西部一些有輻射力的中大型城市，這些地方又不把保障房建設納入進去，跑到吉林去建那麼多的保障房。成都那麼多農民工，鄭州的郊區有40萬人專門富士康手機的，都不算在保障房裏面。最需要建保障房租賃的房子住的，比如說崑山、蘇州、深圳、杭州等等，保障房只分給戶籍人口，當地人都有房子了，建成了大家都不要，就在這樣一個缺乏頂層設計的環境裏，讓大家去試錯。我想，這一點會改變，但大家也別指望改變太多，這是一個我們調控的環境。
第二個，城市化快速推進，這一點呢不會有很大的變化。未來還是一個快速推進的時期，所以供應不足還是一個主要的挑戰和矛盾，從2007、2008年，我們城市化率上升了差不多10個百分點，城市新增的家庭數量約5400萬戶，住房在這個時期增加了4200萬套，其中開發企業的市場化開發只有2800萬套，其他的都是自建、單位集資，搞這些東西的。所以，開發商市場化開發的，在城市化快速推進10個百分點的時期內，新增的家庭數量大於住房總存量增長，是1200萬套，這還不算投資性的需求。所以，這一點估計也不會有大的變化了，缺口還是很大。
第三，收入差距大的特點改變很難。
中國房地產銷售從統計數據看，有很多神奇現象，是通常難以解釋的，一是房價租金比持續背離，一年兩年可以，但持續十幾年，肯定有它經濟的合理性。同時，大家說需求很大，但實際上首次置業在住房銷售裏面的佔比並不高。這說明什麼？收入差距大，富人的購買力體現在房價上，中低收入的購買力體現在房租上，二者之間的差距在拉大。在目前的銷售裏邊，實際上還是富裕人羣買第二套、第三套，在過去十年的佔比上升，首次置業佔比並不高，這是一個現實。
所以，這幾個調控環境，有的可能會改進，有的可能不會有大的變化，影響大家的產品決策，也影響整個市場的調控效果。
所以，我就簡要地彙報一下，我們對房地產調控過去十多年的一些特點，總結一下，對未來做一個簡要的展望，以便我們更好地去適應它、面對它。