5月11日，由觀點地產新媒體主辦的2012城市觀點論壇昆明行，邀請了業內精英與本地豪傑共聚一堂，共議政策、經濟、樓市與模式。
剛剛過去的五一小長假，國內各地的樓市表現各不相同。一線城市之中，除廣州的成交持續上揚之外，京滬深三地表現並不理想。
而昆明，“五一”三日新盤成交過千套，與之前相比情況樂觀。然而，隨即而來的問題是，這樣的樂觀能否持續？又將如何持續？
5月11日，由觀點地產新媒體主辦的2012城市觀點論壇昆明行，將邀請業內精英與本地豪傑共聚一堂，共議政策、經濟、樓市與模式。
主持人：尊敬的各位來賓、親愛的各位朋友，歡迎來到春城昆明，歡迎來到2012城市觀點論壇昆明行現場。在論壇開始之前，希望大家能把自己的手機調到振動或靜音模式，並請不要在會場內隨意走動，以保證我們會議的順利進行。謝謝大家！
主持人：我們有請今天論壇的最後一位演講嘉賓：住建部政策研究室主任秦虹（女士），秦虹（女士）的演講題目是：艱難的着陸2012的中國經濟與房地產。
秦虹女士，您的演講時間為20分鐘，有請！
秦虹：本人來自住房和城鄉建設部政策研究中心，不是政策研究室。我們部裏有一個政策研究室，他的司長叫（倪和），別到時候倪司長以為我冒充他在外面發言，我是政策研究中心，不是政策研究室。
我從新加坡過來，在新加坡的時候接到我們陳總的一條短信，說讓講2012年的中國經濟和房地產。我想今天給我出了一個比較好講的題目，那我就講一講中國的今年的經濟形勢，今年的房地產。怎麼樣來講這個形勢呢？數據是最有發言權的。首先談到宏觀經濟形式，這是國家統計局對今年一季度，整個宏觀經濟預警指數所做的一個圖表，大家看到這個圖表分了這麼幾個層次，最上面是過熱，中間黃色是趨熱，最中間圍繞虛線的上下是穩定，再往下是曲折，再往下深一點的藍色高過冷。根據國家統計局宏觀經濟景氣指數所作的預警指數看，當前中國經濟正在穩定地這樣一個空間之內，既不過熱，也不過冷。這是宏觀經濟預警信號圖，紅燈表示熱，黃燈表示偏熱，綠燈表示運行正常，正是恰恰好運行正常，淺藍色燈是偏冷，深藍色是冷。（PPT）大家看最右邊的這個圖，是2012年3月份第一季度，這裏面只有三個淺藍色的燈，就是偏冷，一個是工業生產指數，一個進出口額，一個是貨幣供應MR，其他的所有指標都在綠燈區，顯示着中國經濟目前的狀況，整體運行平穩良好。
這個是整個宏觀經濟的目前狀況。我們看了前面，這個圖的前端，第一年的4月、5月、6月都有偏熱的燈亮期，而我們現在是不冷不熱。國民經濟運行整體出現了緩中趨穩的跡象，今年一季度GDP增速只有8.1%，比較低。但是這個增速高於全國今年預計7.5的預期目標，也就是說今年經濟增長的DGP增速，又可以呈現的一個情況是前低後高。從主要經濟指標的增長速度看，規模以上的工業增加值同比增長了11.9%，這個11.9%比一到二月份回升了0.5個百分點，社會消費品零售增長是15.2%，它回升了0.5個百分點。數目增長8.9%，回升了2個百分點，貨運增長12.1%，回升了0.4個百分點。這個是主要的經濟指標，所有的增速比1到2月份回升，而不是再繼續回落。
第三個就業繼續增加，就是反映了實體經濟是否活躍、是否趨冷的一個重要指標就業，我們看到一季度全國城鎮新增就業300萬萬，同比繼續增加，而不是減少。東部地區民工荒、用工難的情況沒有明顯的緩解，農村外出務工勞動力同比增長了3.4%。什麼意思呢？當前宏觀經濟的整體情況，我認為是處於一個綠燈區。這個綠燈區顯示着中國經濟目前不存在太大的問題，也就是說我們沒有必要對中國經濟過於悲觀，沒有必要。大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年，我們看了一下，大概是全國的各個省份的一半省已經完成換屆，還有一半省區市、直轄市，換屆還沒有完成，今年十八大之前會陸續全部完成。換屆以後，新一屆的政府仍然會推動當前經濟發展的思路。今年又是“十二五”的第二年，大家也都知道每個五年計劃的第二年，都是經濟增長中增長速度相對比較高的一年，今年又是十八大中央換屆。所以我相信今年的中國經濟不會出現過於的悲觀。我們的一些同行，普遍是悲觀的，把中國經濟看得很冷。但是我認為我們對中國經濟發展，今年還是充滿信心的，在整個經濟區是在綠燈區環境內運行，沒有太大的問題。說今年的宏觀經濟怎麼樣？就是這樣的情況，增速前低後高。國家已經有預期說，今年的經濟增長速度比去年可能要放緩，放緩到7.5，但是我們認為實際增速會高於這個增長速度，普遍的各個機構的預測是8%到8.5%之間，是這麼一個狀況，這是宏觀經濟。今年的宏觀經濟，簡單說、概括說就是這樣的。
第二個是房地產市場當前的情況，房地產的市場情況，我們也通過數據來反映情況，全部的數據都來自於國家的統計局。我們看到全國房地產開發投資增速在一季度增速達到23.5%，這個增速比去年一季度34%已經下降了10個百分點，就是房地產開發的增長速度的增長速度下降了10個百分點，這個增速下降可能還會延續。第二個，房地產開發投資增速下緩，東部地區下降最明顯，西部只下降了1個百分點，東部下降了6個百分點。為什麼這樣？大家知道東部地區受調控政策的影響是最明顯，首先是長三角，其次是珠三角，再次是京津地區，所以它們企業的經濟壓力相對更大，他們對未來得市場預期，相對來說更加不穩定，那麼它們不確定性更大，所以他們對投資的積極性來看，還是非常謹慎，所以他們的投資下滑比較明顯。
全國房地產開發企業土地購置面積的增長速度，今年一季度已經是負增長13.9%，而去年同期增長32.7%。也就是說開發企業由於對未來的市場預期不穩定，由於現代企業不穩定的狀態，由於我們對調控的政策，還是處於動搖的發展階段，開發企業減緩了開發投資的增長的具體表現，就是在拿地的方面，他的積極性有所降低。所以全國的房地產開發企業土地購置面積已經出現了負增長。但是我想今年土地的負增長，即使土地負增長繼續延續，對開發企業的土地存量仍然還是比較大，這個不會有太大的問題。全國住房新開工面積的增長速度，今年三季度負增長5.2%，而去年同期接近20%的增長。開發企業在當天的形勢下，不拿地，不開工，緩施工的一批企業開始出現。所以住宅的新開工增長速度出現了一個負的增長。
也就是說，我們看到的所有全面的指標，都是反映了房地產的市場的前端，前端供應端。供應端市場表現出來的前端市場的一個情況，就是收縮。末端市場出現的情況，我們看到的是全國商品房銷售額的增長速度，今年一到二月份時候負增長21.9%，今年一到三月份是負增長14.6%，現在銷售額和去年同期相比仍然是負增長，但是負增長的幅度相對緩解，商品房銷售額在很很大程度上反映了成交價格和成交量的一個體現。全國商品住房銷售面積增長速度，從今年一到二月份負增長16%，到一到三月份今年一季度負增長15.5%，負增長的程度似乎也有所緩解。這是全國商品住房的銷售面積的增長速度，一到二月份是最低的，負增長16%，現在已經開始趨於緩解。
庫存，大家都說現在看到企業庫存量大，商品住房的代售面積1.9億平方米，什麼概念？說這個大家可能很多沒有概念，就是2008年庫存量最大的時候是1.8億平方米，現在的庫存量是1.9億平方米。也就是說，現在開發企業的商品住房的代售住宅，庫存量比2008年還要高。但是我們也看到一個情況，就是他在一到三月份是最高的，一到三月份的時候和代售面積的總量都有所下降，這是代售面積的增長速度，這是末端市場。末端市場我們看到的是進一步下滑的趨勢，我們看到的情況似乎在趨緩，就是兩端，一個上端、一個末端。我們看開發企業的資金週轉速度和資金的流量，仍然是歷史上不太好的時期，一季度開發企業的增長速度只有8.2%，仍然反映了企業的資金目前還是比較偏緊的狀態。但是我同意陶冬先生的結論，隨着前端市場和末端市場的變化，開發企業的資金緊張的狀況會逐步得以緩解，因為投資開發前期收縮了，開始銷售剛性需求的增加了，所以逐步得到銜接。從房地產的開發企業的投資額和銷售額比重，開發企業的資金狀況，這兩個之比，我們看到的是126，就是他投出去的額，比他賣出去的錢還要多，這個數字是什麼概念呢？比2008年最困難的資金壓力的時期137略好一點，2008年企業資金鍊最緊張的時候，這個比值137，現在是126，略好一點。也就是說總體上開發企業的資金狀況不樂觀，但是今年開發企業和去年和2008年企業不同在於，2008年的時候，所有的開發企業，大中小企業所有的企業資金鍊都非常緊張，今年企業的情況是總體比較緊張，結構性差異很大，有的開發企業真的很緊張。錢壓力很大，負債率比較高，融資成本高，但有一些企業，相對來說，資金壓力並不是很大，結構性差異非常大。
（PPT）這是房地產市場的價格，商品房銷售的價格，來自國家統計局的數據。紅色是同比價格上漲的城市，70個大城市，藍色的是同比下降的的。我們可以看到現在以價換量的，還是比較明顯，70個大城市裏面，它佔到一半多點是屬於價格同比下降。大家注意到這個圖，我們國家統計局反映出來的價格變化，無論是同比上升，還是同比下降，都非常非常微小，微小到什麼程度？大家看，這是一線城市，一線城市北京、廣東、上U海、深圳，商品房漲跌的幅度沒有超過2%，負增長一點幾。為什麼會有這樣的情況？我也在考慮，我們在媒體上反映出來的問題，經常看到這個項目打折10%，那個項目打了20%%，應該是降了20%的，怎麼國家統計局的數字只有零點幾的同比的增長，同比的負增長，就沒有看到10%、20%的價格下跌呢？我想可能還是因為結構性的。這次的這個結構性，就是再一個城市有的項目價格下調了10%、20%，有的項目價格就沒有調。可能就是因為它是一個結構性的，所以才導致這樣統計的一個結果。所以我們看到一線城市的價格，同比出現了不到2%的負增長，這是價格的漲幅。這是所有的房地產市場的整體情況。
今年的房地產市場，在調控政策的影響下，我們寄希望於今年房地產市場是一個平穩之年，大概就是這樣一個趨勢。好也好不到哪裏去，我們也不要沒有理由對房地產市場過於樂觀，也沒有對宏觀經濟過於悲觀，對房地產企業沒有理由過於悲觀，就是這麼一個判斷。企業、城市結構性差異特別大，就是今年房地產市場的特點，結構性差異特別大。
在這樣的情況下，我們看到從政策層面上，國務院去年的中央經濟工作會議上，再加上今年的兩會都在提出來，加快普通商品房的建設和擴大有效需求需求。我想政府的決策，非常清楚地反映了政府的政策意圖，一方面它說不動搖，主要是控制投資性需求不動搖，但是市場滿足剛性需求、滿足自主性需求，加大普通商品房的供應，這個目標還是很清晰的，調控市長的目的不是要扼殺市場，而是促進市場的健康發展。不希望房地產市場是靠投資需求和投機需求來支撐這個市場，希望的市場是真正的靠自主性需求來支撐這個市場，這個市場就相對來說比較健康。
在這樣的一個政策和市場環境下，我認為房地產開發企業現在已經出現了四大變化：第一大變化，就是越來越多的開發企業採取穩健的財務模式，過去的開發企業都是冒進，我們過去的十年證明凡是冒進的企業，擴張的企業都是得意的企業，賺錢的企業。而現在的企業越來越謹慎，它的穩健財務模式，很好的地控制它的負債率，是越來越多的企業採取的第一個戰略。這是第一個變化；第二個變化，由於我們整個房地產面臨的外部環境的變化，所以品牌企業和專業化能力強的企業，在市場的佔有份額越來越高。品牌和專業化能力成為企業提高競爭力一個核心的關鍵，越來越多的企業開始注重品牌的建設和專業化的建設。也就是說，這次市場的調整，使品牌企業和專業化能力企業強的企業獲益，這個是第二個變化；第三，隨着銀行貸款的受收緊，尤其是對房地產貸款更加的收緊，很多開發企業現在越來越多的更多的注重直接融資的模式，所以在整個房地產的投資上出現了兩個新的趨勢，一個新的趨勢是證券化投資，增長速度非常明顯，信託、私募資金等等這些證券化的投資方式。第二個新的趨勢就是商業地產的投資增長比較快，這樣新的投資趨勢出現，也使開發企業更多地關注直接融資的模式。第四個變化，就是開發企業型的越來越多的注重聯合，過去單打獨鬥，拿地、找錢、開發、掙錢的路子，現在很多開發企業開始創新、開始聯合，這個聯合不僅僅體現在不同的開發企業之間的聯合，更多越來越多看到開發企業和產業之間的聯合，來實現多樣化的投資來分散企業的風險。
所以我們想，隨着這一輪的房地產企業的調控之後，我們行業在進行調整，調整以後，我們的行業將會出現新的變化和趨勢。這是我想借這樣的機會跟大家交流的，完成陳總的任務，今年的宏觀經濟市場、房地產市場就是這樣的狀況。我的判斷和我研究的結論就彙報到這裏，謝謝大家！
主持人：謝謝秦虹（女士）為我們帶來的精彩演講！請您回座休息。
主持人：時間過得很快，我們今天論壇的演講環節到這裏就全部結束了。接下來，我們將進入昆明行論壇的保留節目--城市觀點論壇中國行昆明圓桌。
本次昆明圓桌的主題是：市場的啓示、房地產週期與產業模式。將分上、下兩個半場來進行。
主持人：首先，進行的是城市觀點論壇中國行昆明圓桌上半場：市場的啓示。復甦還是墜落？對於2012年的樓市，似乎沒有一個人說得清道得明。這場與熊共舞的博弈，未來將何去何從？
有請本場討論的主持嘉賓：
金地產集團股份有限公司副總裁李戰洪（先生）。
主持人：接下來，有請參加本次討論的嘉賓上臺，他們是：
中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇（先生）
住建部政策研究室主任秦虹（女士）
奧宸地產(集團)有限公司副總裁包律（先生）
雲南子元(集團)股份有限公司副總裁王星（先生）
雲南御行中天房地產開發有限公司副總經理李玉峯（先生）
北京三磊建築設計有限公司總裁總設計師張華（先生）
昆明世聯卓羣房地產經紀有限公司總經理楊小和（先生）
慕維尼建築設計公司(MG2)中國區總經理張仁仁（先生）
本次討論的時間為40分鐘，下面，我們將時間交給李戰洪（先生），謝謝！
圓桌主持人（李戰洪）：現在主持“市場的啓示，房地產的週期、市場的模式”，在剛才觀點規劃的時候，週期是年度週期，一個是週期性調整，一個是結構性調整。週期性調整的時候是等待，結構性調整的時候是模式的轉變，結構的創新。我想，孟總來一趟昆明不容易，這個話題就交給孟總，在沒有人說得清楚的情況下，孟總應該說得清楚。
孟曉蘇：沒有人說清楚，我也說不清楚。就是保障房的需求，因為多年沒建保障房，很多老百姓，他們到城中村租房，到郊外買小產權房，我們現在大力推動保障房建設，我們把去年叫做保障房建設的元年，從我進入房地產行業開始，都在建保障房，中間耽誤了12年，去年是國家恢復保障房建設的第一年，保障房建設陸陸續續，這個需求蠻大的。
在保障房目前需求大的同時，我們看到商品房市場上，這種顧慮和懷疑和遲疑，老百姓形成的是一個降價預期的時候，這種情況，我們在1997年的香港市場就看到，當時香港政府為了打壓房價，就用超過市場供應量的2倍、3倍的量，打壓房地產。為什麼房價下跌了，老百姓還是不房，老百姓希望再下跌。我們看到，只是對央視宣傳的幾個樓盤，宣傳當然有目的，我們看到不少地方的樓盤，稍微鬆動一點，老百姓就買了，買的時候就簽了協議，如果再降價，你要補償給我。中國老百姓不是一定要拿着錢，去到美國、加拿大、澳大利亞、新加坡、或者是香港地區去買房，中國老百姓也不是事要拿着錢去炒黃金、炒玉石，老百姓看好房屋有居住功能、也有投資功能。
今年在在這個時候，老百姓持觀望態度，是很困難的，還有政府的資金鍊斷了。也希望今後，有人說十八大，我認為到了2011年、2012年的研究裏就認為，這是一個低谷期，但到2013年開始，將進入一個新的發展期。即便沒有這些增值因素，就房地產的現狀看，也應該是走出低谷，進入一個新的發展期。
主持人（李戰洪）：何去何從，我聽懂了？有三個方面，第一要往保障房裏面走，保障房不是我們想建就能建的。第二就是買房不錯。第三就是的未來的向好，我們聽懂了一半，重要的一辦，孟總沒有說，希望聽到開發商應該要何去何從？
孟曉蘇：要說開發商，2008年老百姓不買房，有人問我，是不是到了該買房的時候了？我說該出手時就出手。聽懂話的就賺翻了，沒有聽懂的就賠慘了。老百姓的這種購買心理，直接造成了對開發商市場的這種影響，開發企業應該說主要任務不是建保障房，現有的商業開發商，主要還是建商品房，形成兩個體系，保障房主要是政府職責，社會資金要積極參與。如果全部把保障房推給了開發商，那就是政府失職了。另外一個方面，社會資金要參與，社會資金要讓這些上市公司參與，也不一定，當然可以配建一部分，我們知道開發商資比較緊張。我現在作為一個金融界認識，要提倡建立保障房。因為在中國，保障房需要資金的投入，另一方面拿着錢，不投入，小夥子愁娶、大姑娘愁嫁，我們要搭建一個非誠勿擾的平臺，把這個資金用起來。還有像我從事的保險業也是一樣的。所以我們呼籲要建立租賃性保障房的資金進入，保障房租賃內給6%-8%，這樣就可以減輕政府持有保障房的壓力。保障房要各地下大力氣來做，很多問題我們已經提出來了，但是沒有跟進。所以我們要關心保障房，同時也要關心商品房市場。未來老百姓的需求還會被釋放出來，我們不可能永久地限購下去，限購的政策遲早要退出。所以現在要加快商品房的開發，不要被一時的困難嚇倒，相信經過低谷，會迎來發展期和高漲期。
主持人（李戰洪）：最後孟總說的，我反覆聽明白了，房子有兩個名字，一個叫保障房，讓人人都有房子住，是由保障房來實現。還有一個是商品房，讓有錢的人住房子，所以開發商要把中心放在商品房的建設上，房地產才能活下去。
我想問奧宸，與熊共舞的過程中，何去何從？奧宸到了深圳，是不是對昆明市不看好，對昆明市場失望了？究竟奧宸集團是如何想的？
包律：我們在2006年去的深圳，2007年去的北京，為什麼要走出這一步？奧宸是新發展起來的一個企業，在昆明有做過一些有知名度的樓盤，像香檳小鎮、地中海這樣的樓盤。到2006、2007年的時候，我們企業碰到了瓶頸，在社會資源、資金，我們要整合，需要更廣闊的市場，但是雲南給予我們的東西不多，這個時候我們開始往外走，看看外面的大千世界有多好，學習一些先進的東西。
通過這幾年的發展，我們在深圳紮了根、我們的在北京紮了根，我們的大本營在雲南，奧宸在雲南有11個項目，其中有8個是在建的項目，積極地參與城中村建設，參與公務員小區的建設。我們的公務員小區，120萬平方，一年完成。我們開了城市廣場、城市綜合體等項目，在騰衝、芒市也有項目開工建設，我們不是不看好昆明的市場，昆明的發展方向是往旅遊綜合體做，我們會做一些城市綜合體，延續我們的風格，我們在這些有好的旅遊資源的地方，往這個方向擴展，以雲南為核心，以深圳和上海為核心，我們有所發展。
我們不是不看好雲南，我們希望奧宸在雲南越做越好！
主持人（李戰洪）：雖然奧宸洋裝穿在身，但是心依然是雲南心！
我們看到一個現象，開發商要麼做大，要麼做小，在貴陽，我前兩年專門去看了一個項目，一個月有13個億，佔了貴陽市的很大份額，可能會達到60%到70%。今天有一個開發商沒有來，我看了資料，在昆明，也是3200萬平方，要麼做大，要麼做小，比如我們的紫園集團。我想問一下王總，要麼做大、要麼做小，開發商的生存，請王總談一談。
王欣：在昆明的房地產市場，我理解真正做大是政府支撐，房地產十幾年一條腿走路，我們的保障房沒有跟上，我們沒有做大，所以我們要在商品房市場做大。同時做小，隨着我們昆明市的整個城市的剛需的現象出現，因為我們以前做營銷，從終端消費講，昆明的剛需也是突出的一個現象，很多朋友問我，昆明的房價會不會跌，昆明的發展是什麼情況。昆明的6月28號，全國的第四大樞紐機場出現，昆明作為這一個市場中，我們的第四大樞紐市場是很大的剛需，我們順着這個思路，在長水機場附近做了3000平米的生活配套區。
同時我們在昆明的第二個剛需，我認為從2009年園博會之後，我也發現，十年一個城市發展週期太長了，這個剛需我們城市繼續升級，所以在昆明市來講是一個最大的城中村改建、擴建的城市，在全國力度是最大的，也是今年產業化協會在昆明做的，出現了整體開發的模型。
這個城市需要更新，具體的項目，就是潤城，我們拿了城中村改造項目，這個要做大。同時我們要做小，做小在什麼方面？我們在行業中、在商業、在辦公、在非住宅方向要做精、做小，昆明市缺乏的不是寫字樓，我們跟其他很多城市像比較，壓力很大。但是我們的城市需要的質，我認為這個城市的剛性需求，我們要做精、做出品質。最終應該來講，昆明市的房地產市場，我個人還是十分看好的，因為我們理解到昆明市民的剛性需求，這個過程中開發商能夠把握自己的心態，定位我們的作為品質、作為城市的開發商的這個定義的話，我們對城市會有貢獻，最終實現雙贏的局面。
主持人（李戰洪）：王總說了一句話，春江水暖鴨先知，我們要做小才能發展，農村包圍城市。第二要依託城市的發展，做好城中村的城市改造。第三，我想問一下，北京三磊的張總，我看了以後，很多有名的建築，都是他們做的，比如說北京的娛樂文化廣場也是他們做的，他們也是提倡低碳式的，在房地產的調控中，房價上不去，控制成本很重要，我想請問張總，調控中，如何依託設計單位，幫大家尋一條生存之道？
張華：我是建築師，很少有機會參加這樣的活動，因為在房地產的論壇裏面，大家在關心經濟的總量。設計是房地產地面的一個重要部門，我們是注重GDP的貢獻，剛才說了，質量是很重要的。一直都在講房地產是在調整，我感覺放在全球來看，我們一定都不慢。因為有人算過，我們中國建築師的效率和收費的單價，我們設計的是美國的2500倍。這是挺普遍的，我們主要是時間緊，實際上，我覺得提高質量，不是一句空話，再一個項目上花很多的時間是必須的。
我感覺，孟總大師一直在強調保障性住房，我認為中國對設計師來說，無論是保障房、還是商品房，對於設計師都是一樣的，都是人們居住的空間，都是為在城市當中存在的，這樣的實實在在的東西，所以我們首先都是要把它當成是一個質量優先的設計理念。至於你談到的低碳方面，我們三磊就是強調的整合設計的理念，主要是做了很多的實踐，在各個方面，包括居住區，包括公共建築，包括一些文化類的建築。這個低碳，實際上也是提高設計質量的一個很大的部分，因為我們正常看到房地產買房，都強調奢華、強調觀景。隨着房地產業的激烈，應該給全體的公民灌輸，你實實在在買房子獲得的品質，比如說你在室內的感覺，你所看到的空間，看到的色彩，你感覺到的空氣的質量，等等這些方面，應該比奢華、比風格更加重要。所以所謂的低碳設計，不僅是減排的概念，同時也是提高居住的舒適度，同時利用一些可再生的能源，減少對整個城市的污染，我們知道整個的房地產、整個的建設量，佔了中國碳排放量30%以上，所以我們一直在致力於這方面的工作。很多的開發商也在鼓勵我們做這件事，都在獲得利益的認證，獲得了中國的綠色星級的認證。我們三磊一定在這個路上堅持走下去，也希望能為有戰略眼光的開發商有一個合作的機會。謝謝！
孟曉蘇：談到低碳設計和GDP質量，我要說幾句，我覺得我們要談到要不要精裝修的問題。現在說到保障房，如果不是精裝修，怎麼讓老百姓住。所以現在要進一步提倡精裝房，但是精裝房，包括一些設計師和建設部的專家提出多年，為什麼遲遲不能為開發商所推進，主要原因還是因為現房價成了第一要務，主要目標，這個目標掩蓋了減噪、環保、低碳、惠民這樣一系列的目標，我們把單一目標，提得過分了。現在就在考慮，如何能夠為了低碳環保、為了GDP轉型，為了轉型發展，我們要考慮眾多的環保，要把精裝修提到日程上來，精裝修是房地產企業交的稅，包括交的階級增值稅，都要加在購房人身上，這不公平。有一個新型的城市揚州市，就提倡精裝修，把多徵的稅補貼給老百姓，說它是救市，不是精裝修，揚州強調我是精裝修。我們要支持揚州的精裝修，它是未來住房發展的方向。精裝修要有政府的政策支持，不能讓這些住精裝修房的老百姓花冤枉錢。而且特別是對公租房、廉租房的改進要支持精裝修，我們要支持揚州政府，要支持精裝修房的舉動。
我講完了，謝謝！
主持人（李戰洪）：房地產的低碳很重要，三磊集團的低碳是否涵蓋，也很重要。市場將何去何從？市場好不好？我們簡單地看一組數據，就是看一手房成交和二手房成的比例。在美國，一套新的一手房房交，往往能帶動三套二手房的成交，在日本一套能夠帶兩條，如果在一線城市，一套一手房的成交能夠代表一條二手房的成交，所以我想請問世聯的楊總，往商業上面發展，有很多難題？如何突破？
楊小和：剛才秦主任和孟總說了很多數據，我也跟大家回顧一下，從我們世聯的數據來看，從今年春節以後，3、4月份以後，出現了小年現象，成交量都在上升，我們成為金三元市，為什麼會出現呢？第一是聯動性的持續改善，做支撐，兩次的準備金的下調。第二個最核心的，我們在跟開發商聊天，展示是關鍵，價格是靈魂。目前從開年以後，價格的降幅達到了購房者的心理預期，刺激了剛需。這是整個上半年現象出現的原因。
我們還是說，作為我們專業的中國代理商，我們用數字說話，從目前世聯每週每月都在監控全國所有的代理項目，甚至沒有代理的，目前有35家綜合公司，從目前的數據看，從短期看，世聯認為隨着各地的投融資在增加。未來短期的5、6月份是房地產傳統的銷售旺季。未來這兩個月，以及今年以價換點，應該是今年所有開發商的主旋律，也是市場的主旋律。
第三個是我剛剛提到的，銀行流動性的持續改善，是支撐未來市場住建回暖的現狀，因為近期有相關的銀行負責人也提到，會適當地、靈活地調節銀行體系，比如下一次的準備金的下調等等，這是短期的。
所以，世聯覺得，這個市場短期來說，最近兩個月是持續向好發展。至於未來的市場如何？我還是這句話，看三個方面：第一，看我們行業目前的行業政策和貨幣的緊松程度，這個直接決定了我們的調整的長板，我們房地產即將進入下半場，政府的換屆，這一輪調控的時間長短。所以這個時間的長短，取決於行業政策是不是繼續在緊，有一些小小的鬆動，這個大的基調不會變，是取決於這個。
第二個，我們跟行業的同行和開發商聊天，我們今年、包括下半年房價，價格的走勢，以及目前咱們開發商的現金流，因為各級城市，因為中國太大，各個城市的結構和人均消費結構都不一樣。目前對於開發商來說，下半年以及未來，以價換量，仍然是主旋律，同時要快速地、努力地賣房。這是第二個。
第三一個，是購買者資金指數的問題，這來源於前兩點，如果行業的政策調控力度和鬆緊度、張弛有度，結合媒體的報道，和開發商合理地安排現金流和項目結構，未來的房地產市場，像總理說的，中國的支柱企業，我個人覺得這個市場陸陸續續會向好地方向發展。這個時間何去何從，還得看市場和政府做法，以及目前開發商的存貨、資金流的情況。謝謝！
主持人（李戰洪）：世聯的楊總，總結了兩點：一個是以價換量，第二是看政策的走向、政策的出臺，最終走向是說不清楚，就是要做好現在。
最後還有一位，也是做設計的，當房價上不去的時候，控制成本非常重要，張總，開發商要如何做？市場有可能提高代理成本的增加，這要如何選擇？
張仁仁：可能我這個話題，不涉及成本的話題地因為我和上面的張總都是做設計的，我們是全球的商業地產設計公司，我們是做商業綜合體的。我們著名的設計師，我們看房地產的發展的時候，會從不同的視覺看這個事，開發商會注重成本的投資，注重經濟利益的回收。而我們會更加關注的開發邏輯和訴求。在這樣的過程中，我們也發現一些問題，商業地產比較關心商業，商業就是一個大池塘，裏面有各種各樣的魚，有大魚個有小魚，經過很多年的自然的生存，調整到一個最佳的狀況。
現在有一個現象的發現，發現這些魚不夠威、也不夠猛，就要放一些鱷魚進去，放鱷魚進行以後，覺得這些鱷魚生長不夠快，有給鱷魚吃激素。所以我們做這個有一個共同感覺，我們要有方案，而且還要“吃激素”。我們覺得這樣對於商業生態，會造成一個什麼結果，我們也沒有一個結論，我們在5年、10年以後，慢慢地來觀察這個問題。我們從一個設計師來講，我們在做項目的時候，會和開發商一起合作來做好這個項目。開發商也要注意，如果鱷魚伺候不好，也會把主人吃掉，這是我們要注重的問題。
主持人（李戰洪）：本場的對話到此結束，謝謝各位嘉賓！
主持人：謝謝各位嘉賓為我們帶來這麼精彩的對話，請到臺下稍事休息。
接下來，我們將進行城市觀點論壇中國行昆明圓桌下半場：旅遊地產熱。在彩雲之南旅遊地產已成為最熱的話題，當資金大量流入，當大小房企紛紛踏足，旅遊地產到底該走向何方？
有請本場討論的主持嘉賓：
雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研先生
參與下半場討論的嘉賓有：
奧宸地產(集團)有限公司副總裁楊魯寧（先生）
時代地產集團有限公司總裁助理週四陽（先生）
昆明中原房地產經紀有限公司董事總經理劉天暘（先生）
昆明合富輝煌房地產經紀有限公司副總經理劉銘（先生）
中國對外經濟貿易信託有限公司事業部總經理董風華（先生）
金地穩盛投資管理有限公司上海業務部總經理陸一帆（先生）
德信資本董事長陳義楓（先生）
北京正略鈞策管理顧問有限公司副總裁郝炬（先生）
本次討論的時間也是40分鐘，下面，我們將時間交給周大研（先生），謝謝。
主持人（周大研）：非常高興今天參加這麼一個論壇！
我想，我們是最後一場，我們就抓緊時間。我想今天的話題，主要是旅遊地產的問題，旅遊地產，首先我想，旅遊地產的第一個問題，想出一個判斷題給大家做一做，像雲南的大理、麗江，大家都很熟悉了。在雲南的撫仙湖周圍，地已經沒有了。再說在陽宗海，大家都知道，華城市和雲南城投已經做了很多的項目。再看西雙版納，最早也有云南本土的開發商，做了1200畝地的項目。雲南省城投也做了1054畝的項目。最近特別熱鬧的，我們看到，一個是叫做中恆股份的公司，整個投資是150億，現在跟政府的合同也簽下來了。最後萬達集團也是拿了6平方公里的地，準備做一個150億的投資。早期像世紀金源的樓盤也已經賣得差不多。還有普洱的地方，有一箇中坤集團，要打造一個原生態的項目。
這裏，我想問大家一個問題，中國房地產的問題，專家學者、老總已經講得很多。整個中國旅遊地產、雲南的旅遊地產，現在是黎明、黃昏、還是黑夜？是春天？還是冬天？
我想請問周總。
週四陽：我想這個問題，我從宏觀層面看一下，從整個全球地產的發展看，歐美的發展看，中國是90年代末才做這個發展，我們是處於初級階段。處於階級階段，隨着我們居民的收入增加，大眾的消費觀念發生了變化，由以前的觀光旅遊的休閒改變為旅遊度假式的。另外一個更重要的，就是這個行業，現在存在兩個很不利的方面，第一個就是說，實際上我們中國在做旅遊地產的概念，是模糊的。這個概念來自兩個方面，第一個方面，我們消費者不是很清楚旅遊地產會如何？第二是開發商本身，在推到旅遊項目的時候，所傳導給消費者也不是很清晰的。很多的消費者會把旅遊地產的項目作為投資項目，而非旅遊度假的消費項目，最後發展成住宅式的。這是第一個問題。
第二個問題，要進入旅遊地產的門檻是非常高的。所以我們看，去年已經有企業產生了比較大的資金鍊的問題。
主持人（周大研）：這個問題還要請一下金地穩盛的陸總也給我們介紹一下。
陸一帆：對於旅遊地產也少，我們要分成兩個方面，一個是偏向於本的價值，另一個是偏重於銷售的。這樣會看到，從國外來說，這個行業在國外來說，旅遊地產通過一些方式，可以把你的投資需求，加上你的度假消費的需求結合，這是比較好的。從我到昆明幾次，我發現很多開發商，在西雙版納，他們買了不少地，他們希望通過產品的產業概念，快速地銷售，去實現。這樣會產生一個問題，首先會有許多開發商，像華城等規模比較大，會有資金上的壓力。這是第一點，他們缺少一點，除了銀行，他們缺乏資金鍊的對接。從國際的市場上來說，資本有比較小的拋放，這個金融操作層面的問題。我就感覺像今年的夏天，今年的夏天來得比較早，特別熱，現在做旅遊地產比較熱，要如何發展？要跟金融界結合，要跟金融管理方面好好地考慮，否則會出現很多的房屋在那裏，但是沒有很好地經營。
謝謝！
主持人（周大研）：今天在座的都是雲南的投資企業和開發商，我們很關注專業和操作層面的東西。
所以，第二個問題，我們在場的嘉賓都有很多的經驗，對旅遊地產的開發模式和經驗方面，大家來一起分享一下，我們做旅遊地產有戰略性的考慮，必須要明修棧道暗度陳倉，我覺得這有很多的經驗分享，請奧宸地產的楊總，跟我們分享一下問題。
楊魯寧：很高興跟大家分享旅遊地產的話題，因為從奧宸集團的佈局中，雲南是大本營，旅遊開發是最具備的優勢和特點，因為主持人也說了旅遊地產開發模式的問題，我們要結合第一個問題談一下。雲南的旅遊地產，現在在什麼季節，我回答是春天，剛剛開春？因為雲南大多數的旅遊地產還沒有找到合理的開發模式。
主持人（周大研）：我非常同意這個說法，現在住宅地產是冬天，商業地產是春天。
楊魯寧：我們有很多公司在拿地，就旅遊地產的模式講，拿幾畝的開發不是旅遊地產，旅遊是一種人的休閒的生活方式，為什麼說旅遊地產的春天，中國的旅遊業剛剛介入到這裏面，我們以前是到一個地方是觀光，看兩天、看三天，當轉化為旅遊人的生活方式的時候，旅遊地產才能真正地發展起來。中國的經濟發展的階段和生活的發展階段，剛剛到這個階段，剛剛要開始，所以對旅遊地產的開發來講，要考慮的是生存模式和生活模式。要規模效應，要分析旅遊地產，才能做起來。
如果只是旅遊觀光，來兩天、三天，不是旅遊地產。人是需要什麼樣的旅遊地產，怎麼來利用旅遊地產，它的度假和休閒。我們還要注重養生，我們的度假，正是旅遊地產最大的需求。對青年人、中年人不多，但是對於退休的老人非常多，所以我們要和老人結合起來、跟醫療保健結合起來，這樣才能形成正確地發展模式，對未來昆明旅遊地產和雲南旅遊地產發展的途徑。對於地產公司來講，這是我說是春天的原因。當然不排除倒春寒，但是並不意味着到冬天了，而是我們沒有走到一個正確的道路上。我們摸索了很多年，在騰衝、芒市也在考慮問題。在第一場嘉賓談話的時候，特別有同感，張總是做設計的，我也做產品設計一年，我們的設計超過了美國的2500倍，我們一年做的東西，超過了人家一輩子，我們這種情況下，談不上產品模式的研究。所以我們要借鑑國外的先進經驗，這是一直做的，對人們的生活方式進行研究，這是我要跟大家分享的。
主持人（周大研）：我個人有一個觀點，我覺得做住宅地產是學士，做旅遊地產是博士，我個人對做旅遊地產是很敬畏的。
在做旅遊地產的時候，這個資產是很大，我想請中國對外經濟貿易信託有限公司的董總談談這問題。
董風華：我們從支持開發商從住宅產品到商業地產，到現在我們開發商轉型做旅遊地產、養老地產，我們是持續地跟進服務。這裏我僅代表我們單位，副主任跟開發界的同仁說一句心裏話，這個市場，從來不缺錢，第二我們是真真正正想用資金支持產業的發展。但是我們有一個前提，你的商業模式，你的產品是要能夠把握我對你資金的支持，到期你能夠還本付息的。所以我們從商業模式的支持角度來看，我們要看你的商業模式是否成熟，你的商業理念是否能夠落地。
我給大家一些小的建議和提示，現在的旅遊地產大家炒得比較熱、談得比較多，但是到現在沒有看到非常成熟的商業地產的開發模式的出現，旅遊地產，我們做開發的投入，不要把地產放在第一位，首先要把旅遊、把它搞清楚。而且旅遊不是過去單單的旅遊，名勝古蹟、一種小的風景看看。
主持人（周大研）：因為旅遊地產是一個長線的項目，需要現金流的引領，你的角度看，它是適合做長線的資金，還是？
董風華：從我的角度看，我覺得更適合做長線資金的支持。但是我們覺得能夠落地很強，能夠短期地實現現金流回籠，這也是可以的。
主持人（周大研）：現在的旅遊地產，比如說養老、養生，雲南的民族風情園等等，這涉及到產品的研發，我想請問劉天暘總經理。
劉天暘：我想跟大家分享一下，昆明中原房地產在中國的開發商，在洱海的發展項目，對整個雲南省的旅遊產品來說，我們也有一定的瞭解，剛談到旅遊地產，我們看，我比較贊同旅遊和地產是兩個概念，我們不建議把地產加在旅遊上面。雲南的旅遊，是非常豐富的省份。剛才提到了雲南的旅遊市場，雲南的氣候很好，很多時候你會發現，你要做得高端，會把國外和歐洲的一些風情小鎮搬到國內外地這樣國內的檔次就會提高很多。但是我們忽略了一個問題，旅遊不是看項目、而是看風景，雲南，26個少數民族，裏面有很多的民族文化，文化非常多，如果有人真的從這方面做開發，有人只是打了一個擦邊球，沒有做深度開發。
主持人（周大研）：要在旅遊上下功夫，要在人文上下功夫。
劉天暘：我們要了解它的文化。所以我覺得真正在雲南，把旅遊地產能夠運作成功，應該讓大家能夠發展，而且有互動的活動在裏面，真正的淨化還是在文化。
主持人（周大研）：昆明合富輝煌的劉總你們也做了很多項目，請你談談你們的心得。
劉銘：我們做了這些多年，做房地產的深化，我們要做的東西，我們要把產業引進來，我去北京清華上課的時候，我聽過孟總的課，我聽到生態開發產業和房地產結合，還有養生養老。我借這個機會，給相關行業的同行能不能研究自己的情況，分出一部分精力來帶產業的養生養老的理念，所以我覺得這個東西，容易把我們的專業和資本整合在一起。
主持人（周大研）：最後一個問題，想有請郝總和陳總，中國旅遊度假的目的地，像加勒比海和地中海沿岸，請兩位，郝總怎麼看這個問題？我們有沒有可能成為國際性的度假區？
郝炬：對於雲南的旅遊業發展，我是比較看好，我們有非常優秀的自然資源，我們還有相對良好的人文資源。在整個的運作過程中，除了整個我們的自身資源以外，通過的旅遊行業和地產行業一起推動，如何聯合旅遊資源的升級，來動整個旅遊行業的升級。我們很清楚地看到了中國旅遊發展的背景，但是對於地產企業在開發過程中，我有幾個建議，一個建議我們在做的時候，在開發模式上，實際上是地產多、旅遊少。這更多的，因為我們知道旅遊開發，大片開發的時候投入很大，更多的是房地產。但是真正做到把地產和旅遊相關的產業結合的企業，其實並不多，在這裏面，我們有說到華僑城，比如說我們對原有資源的圈地改造升級，我們引進或者說獨創，在我們獨特的文化和背景前提下，獨創高端的休閒、旅遊的產業和方式。我想，對於這點來講，旅遊地產的下一步發展，在這方面的突破是重點，否則會回到商業地產的老路上來。我們的定位差異化、品牌差距化，這是我們的現狀。我們要兩點合理建設。
第二點，我們在建設的時候，要有合理的快慢和動態的結合，在旅遊地產的開發過程中，總體的投入，比商業更復雜的綜合體，對於對商業來講，投入的過程中，時間比較長。介於旅遊的公司層面、開發層面、融資層面，三個層面要做好整體資金和規劃的平衡。
兩點建議。
主持人（周大研）：也請德信資本的陳總談談這個問題的看法。
陳義楓：很榮幸我成為最後的發言嘉賓，忠實到最後的聽眾是最真實的。
德信資本，我們提供專業的地產資金的支持，我們認為雲南的旅遊地產空間很大，大有可為，剛才嘉賓也說了，旅遊地產往往是大盤，而且是遠郊，它有它的內在必然性，大盤和遠郊有一個比較長線的開發週期，逐步成熟、逐步增值，這樣的一個模式。需要穩定地、長期的資本支持，所以資本運營能力是旅遊地產的兩個核心能力之一，第一個是產業的能力。
我講講我們德信資本有什麼特色？如何支持旅遊地產的發展。我覺得除了一個是穩定之外，我們還有產業的運營模式。我們有預想的時候，很多產業可能就把預想收走了，但是我不把這個預想收走。
我們私募基金是受到行業調控運行規模最小的模式，因此從規模來講往往是反週期的，我們做到一刀切調控的時候，我們的模式會發生，但是規模會擴大。現在雲南成了我們公司，全國五個重點省份之一，重點省份大概是河南、河北、山東、廣東、雲南，雲南的旅遊地產，是我們的投資重點，我們在雲南做投資，我們感覺到非常好，為什麼好？需求旺盛，資金供應鏈也非常旺盛。去年我們的基金有五個投資者認購，在全國的發行裏面，兩天5個人1.5個億。
主持人（周大研）：我們的雲南的房地產資本市場是非常落後的，希望陳總這樣的私募資金多進入雲南，支持雲南的發展！
今天大家在論壇上都積極地獻計獻策，對雲南的發展將會起到非常好的作用！
雲南是非常好的地方，氣候宜人，雲南的氣候非常好，各種活動都可以。雲南還有很多的文化資源，現在雲南每年在最近幾年，海外的旅遊人大概350萬人左右，還有的旅遊收益很高，國內的遊客也很多。所以雲南地產是非常有前途的。
另外從政策面看，雲南是國家發改委首批的第一個旅遊示範區。另外一點，我在這裏斗膽地代表我們雲南全體人民和雲南的政府說三句話：
第一句話，從旅遊的角度來說，全世界有的，雲南基本上都有，全世界沒有的，雲南也許還有。
第二句話，你錯過了這個海南，千萬別錯過雲南。
第三句話，你一定要到雲南來！
謝謝！
主持人：讓我們用掌聲感謝各位對話嘉賓為我們帶來如此精彩絕倫的對話。請各位嘉賓留步，同時有請今天參與演講及對話的嘉賓臺上合影。
主持人：親愛的各位來賓、朋友們，隨着這一場精彩討論的結束，2012城市觀點論壇昆明行到此正式閉幕，再一次感謝大家參加我們今天的論壇活動，感謝各位在論壇當中對我們的支持。接下來，請大家分別移步一樓西餐廳用餐。
再一次感謝大家的參與，謝謝！