5月11日，由觀點地產新媒體主辦的2012城市觀點論壇昆明行，邀請了業內精英與本地豪傑共聚一堂，共議政策、經濟、樓市與模式。
剛剛過去的五一小長假，國內各地的樓市表現各不相同。一線城市之中，除廣州的成交持續上揚之外，京滬深三地表現並不理想。
而昆明，“五一”三日新盤成交過千套，與之前相比情況樂觀。然而，隨即而來的問題是，這樣的樂觀能否持續？又將如何持續？
5月11日，由觀點地產新媒體主辦的2012城市觀點論壇昆明行，將邀請業內精英與本地豪傑共聚一堂，共議政策、經濟、樓市與模式。
主持人：尊敬的各位來賓、親愛的各位朋友，歡迎來到春城昆明，歡迎來到2012城市觀點論壇昆明行現場。在論壇開始之前，希望大家能把自己的手機調到振動或靜音模式，並請不要在會場內隨意走動，以保證我們會議的順利進行。謝謝大家！
主持人：親愛的各位來賓，大家早上好！
五月的昆明，春城花飛。歡迎各位在這個美麗的時節來到滇池之畔，蒞臨2012城市觀點論壇昆明行現場。
城市觀點論壇依託於觀點地產新媒體創立並主辦的著名房地產年度盛會--博鰲房地產論壇。自2005年啓動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、瀋陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、杭州、常州等全國眾多著名城市，推動中國房地產思想發展與建設，共同找尋城市與地產的動力與發展的創新思路。
在剛剛過去的五一小長假，可能是各位最為關注、最為焦灼的三天。因為這三日的樓市情況，或許成為未來很長一段時間樓市發展的重要節點，或許也會成為多家房企決定以後策略的重要參考。
有報告稱，在一線城市中，除廣州的成交持續上揚之外，京滬深三地表現並不理想。而此時我們所在的昆明，"五一"三日新盤成交過千套，與之前相比情況樂觀。
然而，隨即而來的問題是，這樣的樂觀能否持續？又將如何持續？
今天，城市觀點論壇第一次走進昆明，邀請眾多昆明本土乃至於全國各地的房地產行業精英齊聚一堂，面對難以預測的未來深入剖析及探討，共同尋找出2012年雲南房企應對及發展之策。
最後，請允許我代表本次論壇主辦單位：觀點地產新媒體、昆明市房地產開發協會；協辦單位：奧宸地產(集團)有限公司；年度戰略合作伙伴：山東省文登市人民政府；及其他合作單位：華譽景觀、蘭德諮詢(中國)有限公司、中原地產、世聯地產、合富輝煌等歡迎各界朋友的到來！
主持人：下面，請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
雲南省住房和城鄉建設廳副廳長趙志勇（先生）
中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇（先生）
住建部政策研究中心主任秦虹（女士）
瑞士銀行首席經濟學家陶冬（先生）
奧宸地產(集團)有限公司副總裁陳培才（先生）
昆明市房地產開發協會會長李明（先生）
山東省文登旅遊局副局長於明（先生）
昆明市住建局房地產業處副處長王永樹（先生）
金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪（先生）
復地集團股份有限公司副總裁殷嶸（先生）
昆明萬科房地產有限公司總經理沙驥（先生）
重慶龍湖地產雲南分公司總經理黎浩東（先生）
昆明盛高置地有限公司總經理許文珉（先生）
昆明星耀集團實業有限公司副總經理李繼峯（先生）
北京三磊建築設計有限公司總裁總設計師張華（先生）
雲南子元(集團)股份有限公司副總裁王星（先生）
雲南御行中天房地產開發有限公司副總經理李玉峯（先生）
雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研（先生）
昆明世聯卓羣房地產經紀有限公司總經理楊小和（先生）
昆明合富輝煌房地產經紀有限公司副總經理劉銘（先生）
觀點地產新媒體出品人博鰲房地產論壇創始人陳詩濤（女士）
本次論壇獲得眾多昆明暨雲南實力房地產企業的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2012城市觀點論壇昆明行的朋友們。
主持人：下面，有請雲南省住房和城鄉建設廳副廳長趙志勇（先生），為我們致辭。
趙志勇：女士們、先生們，朋友們，上午好！
今天在房地產宏觀調控繼續推進，房地產業發展面臨新的挑戰和機遇的時刻，昆明市房地產開發協會邀請“2012城市觀點論壇”走進昆明，政府領導、專家學者、企業家匯聚一堂，共同研討房地產發展的未來和趨勢，研究昆明房地產業發展的對策措施，是一件富有積極意義的事。在此我受雲南省住房和城鄉建設廳（羅應光）廳長的委託，謹代表省住房和城鄉建設廳，向關心和支持我市城市房地產發展的各界朋友，表示衷心的感謝！對本次論壇的成功舉辦表示誠摯的祝賀！
2012年以來，在省委、省政府的高度重視下，在各有關部門和各州市的有利支持與密切的配合下，雲南省認真落實國家房地產宏觀調控的各項政策，進一步加強和改善房地產市場調控措施，緊緊把握住雲南省實施“兩強一堡”和雲南特色城鎮化發展戰略的重要機遇。堅定信心、攻堅克難，促進了2011年雲南省房地產業的持續健康發展，房地產開發投資取得了歷史性的突破，在我省歷史上首次突破一千億的大關，實際完成1272.72億元。同時全省城鎮保障性安居工程建設取得顯著成績。2011年，開工建設城鎮保障性住房40萬套，基本建成20萬套。房地產稅收保持較快增長的勢頭，全省共完成房地產稅收收入254.35億元，增長33.96%；房地產稅收佔全省地稅部門組織地方收入820億的31.01%，佔比較上年提高1.8個百分點，對地方稅收入增長的貢獻進一步加大。2012年省政府決定，仍然保持平開工建設40萬套保障性住房，要求9月底全面開工，對在建的城鎮保障性住房年底要求基本建成21萬套。雲南省房地產業和城鎮保障性住房的跨越性發展，有利促進了全省經濟平穩較快發展，為加快改善我省廣大人民羣眾的居住條件，實現我省“十二五”規劃的良好開局作出了積極地貢獻。
今年一季度以來，我省的房地產業實現了良好地開局，截止3月末全省完成房地產開發投資289億元，繼續保持適度增長的勢頭，市場供求基本平衡，商品房及商品住房銷售平均價格基本穩定。昆明和大理住房價格漲幅總體上呈現明顯回落的趨勢，調控成果不斷鞏固，玉溪、曲靖等主要城市住房價格運行保持基本穩定，保持了與當地經濟社會發展水平相適應。
當前，省委、省政府高度重視房地產市場的調控工作，密切關注房地產動態。對此我們將進一步增強緊迫感，抓住機遇、堅定信心，沉着應對，並結合我省的實際情況，認真貫徹中央國務院的房控政策，加快推進房地產市場系統建設。切實落實好差別化的稅收和信貸、積極地財政政策，對自住性住房的優惠扶持。鼓勵和支持市民、居民的首次購房需求，推動房地產業的發展，成為符合全省小康社會目標的產業，成為符合我省城市化發展進程要求的產業，成為我省經濟發展形式相協調的產業，確保完成全年房地產開發投資目標的任務。
同時，我們也希望通過這樣的論壇，集中專家學者的智慧，深入剖析市場，並通過廣大房地產開發企業的共同努力，在保護環境資源、節約用地、發展中小套型住房，鼓勵普通商品住房消費上作文章，進一步加強和完善房地產市場，調節住房政策體系，過渡性改善困難羣眾的住房條件，滿足多樣化的住房需求，進一步提高住宅功能和質量。注重居住環境和景觀建設，進一步堅持城鄉統籌原則，加強城中村改造和農村住房的建設。今年雲南省房地產增長的目標，在去年的基礎上投資增長20%，要達到150個億。
女士們、先生們，朋友們，經過經過多年的不懈努力，昆明房地產業績的發展，又面臨着新的機遇和挑戰，希望大家共同努力、積極探索，為房地產業的發展，出謀劃策、建言獻策！
最後，預祝“2012城市觀點論壇中國昆明行”取得圓滿成功，祝各位在昆明期間工作順利、身體健康、事事如意，謝謝大家！
主持人：謝謝趙副廳長！
接下來，有請昆明市房地產開發協會會長李明（先生），為我們致辭。
李明：尊敬的各位領導，各位專家，到會的全體同志，大家上午好！
首先感謝大家在百忙中蒞臨“2012城市觀點論壇”，在此我謹代表房地產開發協會，對與會的嘉賓和各會員企業的代表，致意最熱烈的歡迎和最真誠的感謝！
目前，昆明將為建設現代新昆明和區域性的國際城市而努力，而作為城市建設的重要資助產業房地產，因為一系列的調控政策，面臨諸多的問題，昆明房地產企業該用什麼樣的模式和態度應對？是先跑先贏？還是放緩速度後發制人？從銷售到資金，大家都在觀望和探討，市場的底線究竟在哪裏？
為此昆明市房地產開發協會，邀請城市觀點論壇第一次走進昆明。本次論壇以“模式的挑戰”為主題，邀請了國內重要級的學者和知名的經濟學家，經濟研究領域裏面的領導，就保障房的模式、中國經濟與房地產、城市更新、旅遊地產、房地產週期與產業的模式等話題進行探討，共行2012年昆明樓市的論壇，相信通過這樣的論壇，必將對我們與會者帶來極大的啓發和幫助。
預祝論壇圓滿成功，祝各位領導、專家在昆期間工作順利、身體健康，謝謝大家！
主持人：謝謝李明會長！
下面，有請奧宸地產(集團)有限公司副總裁陳培才先生，為我們致辭。
陳培才：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家早上好！
我是陳培才，奧宸地產公司的副總裁，今天代表鄒董事長致詞，因為她無法來出席這個論壇。我是來自新加坡，不過在雲南也待了8-9年，之前在香格里拉、麗江，還有杭州的（月蓉莊）開發酒店與管理酒店。
今天我們為“2012城市觀點論壇昆明行”匯聚一堂，在此我預祝本次論壇取得圓滿的成功！同時奧宸地產作為本活動的協辦方，對蒞臨峯會行業專家、學者和行業精英，以及媒體的同仁們，表示最熱烈的歡迎！這次論壇精英匯聚、內容精彩，涵蓋了中國經濟和房地產城市更新、旅遊地產、房地產週期與產業模式等話題，是推進房地產市場健康發展的會議，雲南正處於經濟快速發展期，而房地產投資也將在年底增趨勢，各地區房地產市場蓬勃發展，尤其是旅遊房地產開發，為雲南房地產業迎來了前所未有的機遇，成為未來房地產市場發展的重心。
奧宸地產作為房地產開發的龍頭企業、中國房地產百強、集團地產開發、房地產綜合服務、房地產金融於一體的綜合地產運營商，也願與各位同行共同努力、攜手主推雲南房地產市場的健康發展，從而更好更快地推動雲南經濟的發展。
尊敬的來賓們，奧宸堅信擁有豐富的自然資源與歷史人文底蘊的彩雲之南，即將開創房地產市場的新篇章，奧宸地產集團也將在雲南這片希貴的土地上，為城市各級提供舒適、純粹、優質的人文、居住的環境。
最後，再次預祝大會圓滿成功！也祝願大家都有收穫，謝謝大家！
主持人：謝謝陳培才先生！
下面，有請觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤（女士），為我們致辭。
陳詩濤：尊敬的各位領導、各位來賓，大家上午好！
城市觀點論壇自2005年開始舉辦以來，今天是第一次攜手昆明房協走進昆明，一個充滿活力及希望之城。
今天論壇的主題“模式的調戰”，相對於成熟的一線城市及省份，昆明乃至雲南正處於一個上升期。特別是自身得天獨厚的自然環境，加上國人對於生活品質提升要求，可以說昆明、整個雲南未來的潛力無可比擬。正如今天的現場，我們本地知名房企及外地進軍雲南的房企都前來出席，這就是一個有力的證明。
因為調控的持續，企業面對的壓力巨大，企業在關鍵的時候需要更多的思考，速度是激進還是放緩，是繼續堅守住宅市場還是進軍商業地產、養老地產、旅遊地產或乾脆構建多元化複合產品？也許，此時，模式正面臨着挑戰？
觀點新媒體一直專注於房地產行業的可持續發展，關注每一個區域的成長與潛力。我們特別請到趙廳長，孟總，秦主任、曲市長、李會長、陶冬先生及各企業嘉賓，將分別從經濟、制度、企業、土地各方面做全面的解讀，為我們分析出中國房地產將面臨一個怎樣的模式的改變？
最後再次感謝一直支持我們的文登市政府、奧辰地產、感謝出席論壇的所有企業來賓及媒體朋友。因為你們的支持，城市觀點論壇將繼續努力前行！
謝謝大家！
主持人：謝謝陳詩濤（女士）！
主持人：各位來賓、朋友們，2012城市觀點論壇昆明行的議程主題是：模式的挑戰。
下面，即將展開的是演講環節。我們很榮幸的邀請到：
中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇先生
住建部政策研究中心主任秦虹女士
瑞士銀行首席經濟學家陶冬先生
山東省文登市房地產協會副會長於明（先生）
奧宸地產(集團)有限公司董事長特別助理姜海先生等演講嘉賓為我們奉獻精彩的演講。
主持人：接下來，我很榮幸地請出今天論壇的第一位演講嘉賓，有請：中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇（先生），孟曉蘇（先生）的演講題目是：談樓市調控與房價目標。孟曉蘇先生，您的演講時間為20分鐘，有請！
孟曉蘇：我來講一講宏觀調控和房價目標，我想這個題目可能會更貼切，更有助於大家瞭解一些現在所關心的一些題目。
我今天講的內容跟以往的講話風格一樣，我還是用大量的圖片來幫助各位瞭解我所講的內容，20分鐘，我將給大家打100張圖片。
談到宏觀調控，我想我可能是最有資格談論政府政策和宏觀調控的人之一。因為我在29年之前就在國務院工作，切身參加了當時波瀾壯闊的農村承包制改革、市場經濟改革、股份制改革。在市場經濟改革中，是由我最早所寫出的論文：要堅持中國改革的市場取向，最早提出了中國要走向市場經濟。這個觀點雖然在當時受到了包括《人民日報》在內的一些主流媒體的批判，但是很快得到了改革開放的總設計師鄧小平同志和全黨的肯定，我們當時的這些貢獻，都記載在我的導師厲以寧教授，當把我們三個碩士同學的碩士論文都彙集在一本書上，包括我的“市場經濟”，李源潮同學的“發展大企業和諧集團”，李克強同學的“農村規劃改變城鄉二元結構”，現在21年過去，我們師生四人當年的設想，全都變成了現實，變成了黨的政策，這些政策在指導着中國人民在進一步走向繁榮。
在20年前，我離開了國家商檢總局的局長、副局長的位置，到了中房集團擔任總經理，當時我們董事長楊慎會長，副董事長是王岐山同志，他們都是中國房地產業的創始人。而正是由於這樣的產業地位，在1996年，是由我來擔任房改的課題組組長，經過兩年的設計，提出了房改方案，並且報國家，形成了後來1998年的房改。在房改方案中，我們明確提出了要由政府來負責建立廉租住房體系。而且我還向有關部門口頭建議，要設立國家住房局，專司其職，可惜這些建議，在很長時間，就沒有被採納，才造成了保障房的現狀，和現在宏觀調控中的若干問題，我談四個方面：
第一方面，長期不建保障房有人失職。國務院1998年7月份的房改文件，明確提出了要建立多層次的住房供應體系，包括保障房。但是十多年來，在是不是要建保障房，政府要不要履行自己建保障房的責任上面認識迷盲，前主管部門忘記了這些職責，多年忽視了保障房建設，造成了低收入羣體，他們的收入水平離商品房的價格越來越遠，這本來是政府公共服務職能缺位，卻被誤導為對開發企業的不滿。
在那樣的一個時期，主管部門不是要想靠政府的行為去解決保障房，是幻想讓開發商來解決保障房，所謂小戶型政策、所謂降房價，就是試圖把責任推給市場經濟、市場機制。這就造成了國務院雖然從2005年多次發文，但是一直沒有貫徹，最近溫總理講到了，說“政策不出中南海，我感到十分痛心。”那麼痛心的不光是溫總理，還有我們大家。
所以在2007年，我就在類似這樣的大會上呼籲，這樣的建設部，到底是有它好，還是沒它好，我主張把它撤銷的好，2008年初，國務院就真的撤銷了原建設部，設立了住房和城鄉建設部。
在多年政府不建保障房時期，是誰建了呢？是中國的農民。農民的建了大量的小產權房，作為產權類的保障房，賣給了城市居民，因為便宜，所以城市居民寧可危房也要買。再一個就是用城中村為城市提供廉租房，中國農民建設了全世界最大的“廉價屋村”，為自己創造了財富性收入，也為政府彌補了多年不建廉租房的不足。中國農民對城市保障房建設作出了巨大的貢獻，儘管他們的行為被指責為違法，那麼如果沒有這些農民的貢獻，我們今天保障房的問題，就不知道要嚴重多少倍。而農民是否違法了？我認為其實是法律沒有及時修改。早在三年半以前，中央十七屆三中全會又提出了農民的土地可以規範的轉讓，包括建設用地，而且要求主管部門，抓緊完善法律法規和相關配套政策，你的配套政策和法律法規不完善，就指責農民違法，我認為這是有失公允的。
第二個方面，談一談建立完善雙軌制，需立新制，就是需要大家下決心。國務院是在2007年開始再一次提出要建保障房，但是在之後的三年之中，儘管每年國家安排了幾十個億，但是地方資金一直不到位，所以一直難以落實。12年未建保障房，這使得保障房成為本桶原理裏的短板，民怨、怨氣就順着短板流出來了，正確的做法是把短板接上。在前年的12月份，中央經濟工作會議再次確認了，要建立兩個體系：商品房體系和符合國情的保障性住房體系，溫總理特別講到了“有了決心，就會有辦法。”可見原先還是缺乏決心。
但是保障房是需要時間的，香港和新加坡都是用了50年的時間左右，解決了或基本解決了保障性住房問題，而我們卻是12年的曠課，所以需要下很大力量，是由中央把它作為民生大事來確保，是由國務院提出具體的運作措施，特別是李克強副總理明確提出了要搭建好保障房建設的融資平臺，努力吸收社會資金來參與保障房建設，因為只有資金這個長板才能補保障房的短板。正是在這些號召之下，我在去年，首先在昆明以40億資金投資來建設保障房，首先進行的是保障房的一級開發，到現在匯力基金成為全國第一支，也是最大的保障房開發建設資金。昆明這個地方這種思路的開放，也為社會資金進入保障房領域提供了非常好的條件。
今年我所組織的匯力基金還要進一步擴大規模，我們得到了包括國開行在內的很多大型金融機構的支持，要進一步地投資建設，而地方政府對保障房建設也非常地支持。正是這樣雙軌制的建立，使得房地產企業又出現了一批新的成員。過去在福利房時期，那個時候成立的中房城開，都是福利房的建設機構，那時候住房沒有商品化。在最近房改以後和90年代以來20年裏，一大批企業，商業化的企業進入商品房住宅領域，創造了輝煌。而現在保障房又重新提上日程，這樣就成立了很多新的機構，而我所創立的匯力基金，也正是這樣一個投資機構，它不是房地產開發企業，而是投資企業。
我們講了一級市場、二級市場，那麼三級市場、持有市場怎麼解決呢？我早在05年就要求引入REITs，07年就主張把REITs的突破口，放在租賃性保障房上，國務院在08年的12月份發了文件上，同意建立REITs的試點，可是這個試點建設得比較艱難。但是正是由於這樣的推動，使人民，特別是業內人士，都知道什麼叫REITs，有了REITs不光可以解決保障房的持有資金的問題，解決若干金融機構他們資產增值的問題，還可以解決我們多年低迷的股市可以獲得新的活力的問題。
第三個方面，談一談住房限購“麻醉藥”，打到何時？我這是個問句，打到何時？
本來前一段時間的住房價格上漲，一方面是因為需求過旺，另一方面由於供給不足，特別是保障性住房供給不足加大了中低收入者的怨氣。措施，首先是要增加供應量，但是因為保障房曠課了12年，嚴重的惡化了社會心態，網民和媒體都在要求要商品房降價，他們把這個目標就引導錯了，其實打壓商品房，它也是個短板，它並不能接長保障房這個短板，它所起到的不過就是轉移了目標，把人民的批評火議引向到了商品房，引向到了12年沒有停止開發工作的開發商。
我早就把這個限購比喻為“打麻藥”，把病人麻醉了，醫生要快做手術。但是你總打麻藥是不行的，各個城市，它的“病”也是不一樣的，為什麼像在蕪湖這樣的地方，你還要給人家打麻藥呢？不能再麻醉下去了，再麻醉病人就要出毛病了。這種限購，行政色彩濃厚和市場配置資源的原則向背，這已經是被大家所公認的。
限購到今天，不斷的延續，已造成若干問題，包括實體經濟蕭條、虛擬經濟膨脹，包括租金暴漲，租客遭殃，也包括地方政府買不出地去，造成地方財政困難，比開發商更為嚴重。現在我們看到的是鋼鐵、水泥、有色、物流和若干產業都遇到了困難，原因何在？原因就是因為實體經濟，特別是最終消費，房地產沒有啓動，而更不要說股市了，股市前不久有一個0.25效應，很快就回來了。股市像一條狗，狗是圍着主人轉的，主人走10步、狗能跑一百步，但是人們把狗跑出去就當股市漲了，把狗跑回來說股市落了。扔出一根骨頭0.25，那麼狗跑出去了，人們說牛市又來了，很快又恢復到了常態了。事實說明對於國民經濟有巨大拉動力的房地產市場萎縮，影響到了眾多的房地產產業。因為房地產業，它其實說穿了它是一個國民經濟的組裝產業，是它把眾多的產品組裝起來做成一個東西，才能讓老百姓買走。
我們的溫家寶總理講得很清楚，他在2008年曾經明確講到，房地產業是國民經濟重要支柱產業，對於拉動鋼鐵、建材及家電傢俱用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對於推動居民消費結構升級，改善民生具有重要作用。當然，這是在三年多前講的話。
現在人們卻把房地產業的拉動，說是房地產業“綁架”了國民經濟，是“綁架”了？還是推動了？我認為房地產業是國民經濟旺夫婆娘，正是因為有了這個旺夫婆娘，才有效地拉動了經濟，增長了十多年，幫了兩屆政府。現在人們老嫌棄這個婆娘，說她綁架經濟，要休妻另娶。靠什麼來拉動經濟呢？想靠高科技，這高科技是好東西，但是現在靠它拉動經濟還早。人們就像，當年安徒生童年裏講的那個騙子一樣，總是講要靠高科技，說高科技這玩意兒多好啊，這服裝多酷，結果皇上什麼都沒穿，滿朝文武都說，他穿了這個高科技的衣服真漂亮。
我講到這裏還想起了侯寶林的一個相聲，說賊去偷米，把這個包袱皮鋪在地上，但是主人摸黑把這個包袱皮拿走了，賊去抱米罈子，一倒，倒地上了，然後操這四個角，怎麼操也操不起來，賊就喊了，說這屋有賊啊，怎麼把我的包袱皮給偷走了。房地產就是這個包袱皮，如果沒有這個包袱皮，你這壇米是兜不起來的。
我們都關注着政府報告中的擴大消費需求，那麼政府報告中提出了，十二項擴大消費需求的主張，我們看，十項都是房地產，都是跟房地產緊密連接的，特別是包括了節能建材、節水、潔具，請問如果沒有房地產的發展，包括前面的家政物業等等，到底是誰來用這些產品呢？
我們本來中國有旺盛的內需，我們握一把好牌，為什麼打成這個樣子？為什麼把自己推到了困境？房地產的發展是有周期性的，但是這些年，我看正是由於某些調控措施，過度的反應，造成了房地產市場的極起極落，本來限購是一個短期話題，早在前年的10號文件，就明確提出了，是臨時性措施，是一定時期內，那麼怎麼會延續到現在？我們應當做的是按照中央的要求，把短期調控政策和長期發展政策有機結合起來，促進經濟的平穩較快發展。房地產業七年一個週期，現在我們已經走到了第四個發展期的第七年，我相信明年房地產業將會迎來一個新的發展期。
最後談談泡沫之說，偽命題，需正認知。為什麼這麼調控，因為有一個泡沫論。泡沫論幾乎被所有的專家，在不斷的重複，而且也影響了領導的決策，到底是不是泡沫？有沒有泡沫呢？我認為對這個泡沫要做一個科學地分析，什麼叫泡沫？泡沫就是彈得動，吹得破的叫泡沫。彈不動，吹不破，連大錘也砸不破，你說它是泡沫？而且這些專家們，早在20年前，就說房價是泡沫，1989年他們就說北京房價高達1600塊錢一平方米，大學生畢業一百年也買不起兩居室，但是現在23年過去了，這個大學生到底在大街上逛了23年，還是買到了房子，並且房價成倍的增值呢？
鑑別是不是泡沫，也要用得着一個標準，就是實踐是檢驗真理的唯一標準。年年講泡沫，年年沒有破滅過，這些專家總是認為國外有泡沫，就說中國也是泡沫。其實中國的情況跟這些國家大不相同，我們中國的人均面積，儘管從房改以來從17平米，提高了33平米，仍然還是太少。裏現有城市居民，有着旺盛的購房需求，另外我們現有33平方米，有不少是危房、舊房，大約佔了一半，這些都在近年需要更新和改造。
第三個，就是城市化，城市化正在加速進行，我們的城市化水平僅是100年前的美國和50年前日本，和40年前的韓國。李克強副總理在博鰲講到，城鎮化是中國內需最大的潛力所在，我認為它將繼續推動中國房地產業發展20年。
第四個來源，它是來源於中國人口的出生率；第五個方面來源，來源於老百姓的旅遊、度假、購房，包括到威海去購房，那也是一個海濱城市，旅遊度假。正因為如此，我贊同溫家寶總理的意見，房地產對於我們13億人的大國，從長期來看是剛性的，因此保障房和商品房都不可偏廢。在面對着中外記者，他再一次談到了，13億人對住房的需求是剛需的是持續的，不是個別剛需，而是13億人的剛需。正是因為這樣的剛需，我們看到房價年年在漲，24年來沒有一年在下降，儘管個別城市、個別時期好象有點下降。這就涉及到我們的調控目標，調控的目標是什麼？房價目標是去年國務院年初提出的兩個“低於”，低於GDP，低於人均收入的增幅。我們去年是否做到了呢？去年、前年都做到了，都做到了兩個“低於”，那國務院的宏觀調控在房價上已經取得了明顯的成果，我們應該為它叫好才是，不應該繼續再批評，說你房價還沒有降到位。
溫總理在談房價的時候，他不光談到房價和居民收入水平相適應，而且還講到和投入與合理的利潤相匹配，而網民們所計算的“總理房價”，實際上是把國務院不可能完成的任務推給了國務院。現在一些地方，特別是杭州出現的這種房鬧，到底是市場原因？還是政策原因呢？網絡和央視2臺幸災樂禍，說購房的時候，你們就應該想到，政府政策會變化，你看把這些事都怨在這些可憐的百姓頭上了，說中國人缺乏“契約精神”。其實不是市場行為，是嚴厲的行政限購，是行政干預，造成了供求關係逆轉，在這個時候，還跟老百姓談市場原則。我們需要讓政府來包攬這個完不成的降低房價的任務嗎？不光本屆政府完不成，下一屆政府也完不成，不需要給下一屆政府設一個邁不過去的門檻。
現在我認為在房價問題上要兼顧各方面人羣的利益，沒房的人，希望房價下降，但眾多有房居民，盼望房價上升。我們現在有80%以上的家庭是有房的，包括沒房人在買房之後，他也不希望房價下降。那麼我們的房價目標，應該恢復到2003年國務院文件中明確的三個基本，就是總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，只有這樣才能夠滿足各方面收入階層的需要。而完善住房保障體系，將可有效從結構上降低房價的增幅，我們中國有着旺盛的內需，老總理朱鎔基就講過，要把住房建設作為新的增長點和新消費熱點，它不光對國家是投資，對居民來說，它是消費。而我們的拉動內需裏面，特別重要的環節，最終消費就是包括住房、汽車、旅遊在內的幾項重要消費。我希望我們能夠用理性的調控，來實現房地產的持續發展，帶動中國的持續快速發展！
我講完了，謝謝大家！
主持人：謝謝孟曉蘇（先生）的精彩演講，謝謝！
下面，有請今天論壇第二位為我們帶來主題演講的嘉賓：瑞士銀行首席經濟學家陶冬（先生），陶冬（先生）的演講題目是：全球中國經濟及房地產展望。
陶冬先生，您的演講時間為20分鐘，有請！
陶冬：各位領導，各位嘉賓，早上好！
今天很高興來到昆明，今天早上很高興又吃了一碗過橋米線，米線煮熟了以後，如果不吃，很快就會冷下來，過橋米線能夠長期保溫，它的訣竅是在米線上面澆上厚厚的一層油。中國經濟，把上一輪改革開放發展的紅利，已經消費地差不多了。如果要是靠再開始降溫的經濟上面，灑上厚厚的一層油的話，它會讓經濟降溫的速度往下慢一慢、拖一拖，但是這個絕對不可能拖出下一個經濟增長的高峯。
今天我演講的題目，包括全球經濟、中國經濟和房地產，但是隻給了我20分鐘的時間，我想把這20分鐘的時間，重點留給中國經濟、中國房地產。
自從鄧小平改革開放這30年，中國經濟曾經歷過三次超高速的增長，每一次持續5-6年，每一次都有兩大超級因素的拉動。在剛剛過去的持續五年的超高速增長中間，兩大超級因素，第一個叫做加入WTO，第二個叫做房地產熱。恰恰是由於這兩個超級因素，把中國經濟拉上一個新的輝煌。站在今天這個時點上，不管短期的政策如何變，在可預見的將來，我暫時看不到一個新的、類似加入WTO、類似房地產熱這樣的超級因素。大家再看，在超高速增長的中間，有過幾次偏低的增長期。這些偏低的增長期不是三個月、六個月的事情，也不是一點貨幣政策的轉型就可以解決的，它持續了三年、五年，我認為今天的中國經濟，就站到了一個新的偏低增長期的開始起步之處。在今後的幾年，我們將面臨一個弱的增長週期，這是一個弱的信貸週期，一個弱的房地產週期，一個弱的出口週期，一個弱的中小企業週期。中國的經濟進入了一個結構性的調整期，這一次我們需要調整的是什麼？出口拉動型的增長模式，已經變得無以為計了，信貸擴張催生式的增長模式，已經變得無以為計了。在一個新的超級因素冉冉升起之前，我認為中國經濟不至於進入硬着陸，但是大家也不要指望很快就會出現強勁地反彈。
三月份的貸款數據相當的好，一舉突破了一萬億人民幣。這給大家燃起了政策鬆綁的熱情。但是大家仔細看一看，（PPT）這是整體的貸款，紅色和灰色的，是企業的短期融資，真正長期的貸款數量，不增反降，換句話說，儘管銀行的貸款熱情比去年下半年有所高漲，但是企業的投資熱情並沒有因此上升。我認為現在我們在面臨一個非常微妙的，但是十分重要的變化。對於中國經濟增長和需求的最大制約因素，在去年，尤其是去年的下半年是政策制約，今天是需求制約。在需求沒有出現大幅度的改善，企業投資願望沒有出現大幅度的改善之前，這個每個月1點多萬億的貸款是無法長期持續的。
如果要看中國的採購經濟指數，每年從農曆新年之後，都會2、3、4月份之後會出現強勁的反彈，但是今年的反彈非常的平緩、乏力。儘管這樣，PMI本身還在50以上，我們相信中國的經濟不至於滑到5%、4%的增長。但是從這個看，企業盈利的下降會遠遠超過GDP增速的下降，中國的經濟依然面臨着緩慢地降溫。很多人跟我說金融環境非常的緊，貨幣政策需要松，鬆綁、刺激。
今天的貨幣環境是不是真的緊？我把今天數字和雷曼倒閉之前比一比，咱們暫且假定雷曼倒閉之前的數字是一個正常的貨幣環境，如果你要是看中國的貸款GDP比例，或者M2GDP比例，今天的數字要遠遠高過雷曼倒閉的水平，緊不緊？不緊。如果你要是看銀行一年期的存款利率、貸款利率，今天的這些數字要遠遠低過雷曼倒閉之前的數字，緊不緊？不緊。但是如果你要是看存款準備金率，如果你要看銀行同業拆借利率，這個確實比雷曼倒閉之前更高。那麼我們怎麼把這三組散佈出不同信息的數字揉在一起講一個令人信服的故事？
我畫一個小的圈子，這個是銀行內部的資金，在這個銀行內部，流動性是緊的。我再畫一個大的圈子，整個社會、整個經濟流動性根本不緊。你去問一問國企有沒有錢？大把是錢，它根本不知道往哪投。今天的問題不是整體經濟流動性過緊，而是資金的分佈不均勻。一部分缺錢，一部分錢太多，資金不願意流到實體經濟去，這個才是問題。
換句話說，中國人民銀行今天是坐在一個兩難的位置上，經濟到底是太緊？貨幣環境是太緊還是太鬆？答案是兩個都對。我們接下來應該是放鬆？還是應該繼續貨幣環境正常化的過程？答案是兩個都要。這個是今天人民銀行所面臨的兩難困境。換句話說，中國貨幣政策的下一步走勢，並不是像大家想像那樣是一個“單行道”，四年之前，中國是全球金融海嘯的無辜受害者，但是在過去四年，我們把我們的經濟撐得太長了，撐出許許多多的亂象，許許多多的失衡。地方融資平臺，房地產價格，這些都是大家看得見，摸得着的。
我想講兩個經濟更大的結構性問題，第一個叫做銀行去中介化。銀行每收進來的100塊的儲蓄，第一個20%交給了央行的存款準備金帳號，這筆錢動不了；第二個20%借給了地方融資平臺，現在你要不斷的續借，它才會成為爛賬，這筆錢動不了；第三個20%銀行把錢送到了房地產信託，今天那筆錢也動不了；第四個20%，銀行借給大型國有企業，但是國有企業也不怎麼投資，所以信貸的週轉速度出現了下滑；只有最後的20%，還在100%的銀行掌控之中，如果一個人的心肺功能4/5都不能正常地運作，我可以告訴你，這位跑不快。這個是中國經濟今天面臨的第一個結構性的難題，銀行去中介化。
第二個難題，叫做企業去實業化，大家都不投資了，民營企業家們沒人投資，大家都去炒去了，沒有人願意去做鞋子、去做計算機，再去做實業的事情。在房地產上面炒一把，在股市上面圈一把，他所賺的錢可能要遠遠比他在實業裏吭哧吭哧做5年、10年所得的收益高。最近民企不投資了，連國企也不投資，大家都去放高利貸了，一個個都是從銀行拆一筆錢出來加一個利息再借出去，這樣就是為什麼當政府主導的固定資產投資下來之後，投資下來了、經濟增長下來了。
你說經濟一面是去中介化，另外一面是去實業化，這個時候人民銀行砍個準備金率一百個點子，甚至降息50個點子，你覺得經濟就真的能夠反彈起來嗎？這就是為什麼我們目前需要時間來消化我們在過去幾年給經濟打下的各種各樣的結。這就是為什麼今天我們進入一個相對的弱增長週期。
接下來，我想對中國的房地產談談我個人的看法，首先我要定義一下，我所講的中國房地產，主要指的是商品房。剛才孟總提的廉價房、廉租房，他的大聲地呼籲，我給他大聲地鼓掌。但是中國的經濟有沒有泡沫？中國的房地產有沒有泡沫？房價會不會跌？在談這個問題之前，我想提醒大家一下，房地產市場有周期，試圖人為的填平週期，你可以得逞一時，但是你沒有可能得逞一世。房價下來了，不代表以後上不去，房價今天沒有下來，不代表以後不會下來。
另外一個盲點，是大家認為房地產政策全繫於政府的一念之間，政府說松就上去了，政府說收就下來了。的確，中國政府對於西方國家來說行政效力要高一些、對市場的影響力要大一些，但是政府不是上帝，它也許有上帝之手，但是它沒有上帝的腦袋。
那麼我們現再看，3、4、5月份，房地產的成交量出現了明顯的改善。我認為今年房地產整個行業的最壞的時間已經過去了，成交量的反彈，銀行信貸的略微鬆綁，以及大開發商在海外集資，使得整個行業的現金流，在去年第四季度極度緊繃之後，出現了略微的寬鬆，我們可以喘一口氣了。而且我認為在開發商中間，大的開發商和小開發商是不同的，我認為大開發商的現金流盡管以後他們可能還是會感到緊，但不至於斷裂，這樣說不代表小的開發商不會有死掉，也不代表房地產信託不會有付不出錢來，但是整體的貨幣環境，比今年年初的確有所改善。
今年我認為房地產的商品房的房價就這樣，北京政府會對房價的反彈在上面修一個天花板，地方政府會對房價下行的風險修一個地板，在經濟的轉型年中間，房價基本就在這個波段裏面撥動，在一手樓盤略微減價的前提之下，房價略微有所下降，但是這是正常的緩慢的調整。但是在我看來，這不代表這一輪中國房地產調整的結束，上海的房價貼近了東京的房價水平，但是上海人收入只有東京人收入的1/5，海南島如果今天能夠把所有住房的存量，按照今天的房價賣出去，如果他能夠把開發商囤積的18萬畝地，也建成房子，也按照今天的房價賣出去，海南島能夠收上來的錢，足夠買下一個小島，一個叫做“曼哈頓”的小島，海南島不要再去做中國的旅遊中心，咱們直接去做全球金融“一哥”算了。這個是問題。中國的房地產從來不缺少需求，也不缺少剛性需求，中國房地產缺的是有效需求，是在這個價錢上面買得起房子的人民。
在今天的貨幣環境下，如果開放了限購令，有一大批投資熱錢還是買得起房子的，但這不是剛性需求。但是更重要的是中國的貨幣完全正常化，再進一步往前走的時候，當熱錢開始消退，貨幣的效益開始減少的時候，那才是中國房地產出現更明顯的週期性下滑的時候。
我想以這個圖來結束我今天的演講，（PPT）這是中國貸款GDP比例，黃線是今天的水平，虛線是它的歷史平均水平，大家看到黃線在過去一段時間往下開始走了，換句話說中國政府開始想在貨幣環境正常化上面做一些事情了，這是過去去年所見到的房地產控股，但是這裏又開始出現了一些反彈。我認為目前我們所看到的，貨幣數字上面的反彈，是暫時性的、技術性的，中國貨幣環境正常化這個大趨勢，沒有可能在這個時候就結束了，貨幣環境正常化不做，中國就是下一個日本，沒有人願意投資，大家都覺得炒賺錢更快，經濟會迅速的整體地泡沫化。這樣做可以人為的填平房地產週期的下行這一段，但是這個可能對於經濟長期帶來的傷害，對於長期可持續性所帶來的威脅是巨大的。
我個人認為，當新的一屆政府上臺之後，中國的貨幣環境正常化還會繼續下去，甚至會加速。三年之後，你手頭的流動性，我認為會比今年是更緊、而不是更松。如果這個假設是對的，今後幾年中國房地產市場，我指的是商品房，是一個溫水煮青蛙的過程。
謝謝大家！
主持人：謝謝陶冬（先生）的精彩演講，謝謝！
主持人：本次昆明行論壇，我們特別安排了"觀點答問"討論環節，本環節將請出一位嘉賓主持人，與三位演講嘉賓進行現場討論。
接下來，我們將進入大家期待的"觀點答問"討論環節，有請提問嘉賓金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪先生，以及參加討論的嘉賓中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇先生、住建部政策研究中心主任秦虹女士和瑞士銀行首席經濟學家陶冬先生。
本次討論環節時間為20分鐘，下面，有請李戰洪先生為我們開啓這場討論，謝謝！
主持人（李戰洪）：由我主持代表三位嘉賓進行問答，我們房地產要靠天時，我們有政策研究方面的秦主任，也有房地產業的開山鼻祖我們的孟總，還有來自銀行業的資深代表陶冬專家。現在我開始主持對話。
我有一個觀點，首先我想請教孟總，孟總很早以來就在挑戰我們的模式，他在十多年之前就提出挑戰模式，提出房改、房改稅，但是我認為有兩個不足，這個其實也是業界的說法。當時提出房改的時候，沒有提保障房，所以造成了現在的麻煩。所以這方面孟總要負很大的責任，他可以說是政府沒有做，但是很多人認為是因為孟總當時沒有提。
第二個不足，孟總是第一個推房產稅，為人民買到房子，增大了人民的負擔。
請孟總解釋這兩個問題。
孟曉蘇：我們在房改之前，就政府建設廉租房，我們當時還呼籲成立國家住房局，專做保障房的建設。在後來的建設中，成功推進了房改，當時沒有做保障房。當時投資了兩個億的經濟適用房，有效推進了老百姓購房。但是後來這個事情發生了變化，原因在於主管部門的負責人。人的智慧不是一樣的，有的人智商不是那麼高，所以多年不建保障房。我記得當時中房的前董事長（楊勝）同志拿着這個報告在大會上講，我們都聽了九年了，就是不執行，就是不建設保障房。現在總算開始建設了，現在還要加大力度，要惡補曠課。保障房在建設過程中，肯定會出現一些問題，但是從不建保障房到建保障房，這在政策上是一個飛躍，是一個很大的進步。現在貧困戶追政府要建保障房，我們要把住房建設作為房地產開發的重要門類來堅持。
主持人（李戰洪）：我想問一下陶冬先生，我看到他今天的報告裏面也說了，我也注意到他最近的一些文章和觀點，他都基本上是暢通，比如說今年的好日子已經不多了，比如說今天的經濟走勢是L型，也有的人說是u型，就是銀行業的暢通，我們的開發商，最懂得他們的頂層設計，我們最懂得最底層設計，媒體暢通是引導下有正式趨向，銀行業暢通，我會想這兩年的調整，銀行業這兩次的調整不足，有很大的爆出銀行業一個行長說，我們的利潤已經高到我自己都不好意思了，能不能把我們的收入再降低一些。
我第一個觀點想問陶先生，銀行業暢通是不是在這裏面有了很大的好處？
陶冬：李總，首先我要想做三個澄清，第一，銀行的投資和投資銀行是兩個不同的概念；第二，給國內銀行和海外銀行是不同概念，我們是海外銀行；第三，銀行的業務和獨立的分析是不同的概念，我做的是獨立的分析。在此，我僅代表我個人的觀點。
我個人認為，不需要去解釋中國經濟為什麼今天反彈乏力，在座的各位在生活中就可以體會到，我只是把各位在生活中體驗到的想法提煉出來，我只是想把這些想法非常直截了當地講出來，如果你認為這個是銀行利率所之致的話，我就沒有辦法回答了。謝謝！
主持人（李戰洪）：我想另外一個問題，在房地產週期調整的時候，我們過去的十年告訴我們，週期性調整的時候，房地產的走勢是因為新政的影響、政策的影響，不是風、就是雨的一個走勢，我們的週期性，我們是膽戰心驚，希望第二年就好，希望上去，但是這個結構性調整，我們面臨的是轉型，模式的轉變，所以在這個過程中，就考慮到國際形勢、國內形勢，我們在這個過程中，要做一些什麼？
陶冬：在開發商中有很多人有這個觀點，我認為這個觀點是錯誤的，我們看到的峯谷之後，就是一個智慧，中國的房地產接近了一個十年的牛市，所謂的峯，不是真的峯，所謂的谷也不是真的谷。我們中國的房地產基本就是這樣的情況。
我可以給你講一個小小的股市，我的一個朋友買了一塊地，這塊地不是在海邊上，但是在海邊上，在這塊地上建了四棟小洋樓，平均的回報是7-9%之間，你猜他花了多少錢？15萬美金，這個錢在我們的一流城市可以買一個廁所了。不知不覺間，我們的房價在過去的五、六年漂移得很遠，在過去的價格之間，出現了巨大的差距。你比一比，這中間的確差了很遠，這不代表明天房價一定跌，但是在一定的時間內，房價客觀因素存在的時候，我們再談什麼叫谷底。謝謝！
主持人（李戰洪）：陶先生所說的，大家沒有真正體會到谷底。
孟曉蘇：這個谷底，在中國充分成長之後，日本在房地產業通過經濟發展，到了1988年，才開始的。這裏，如果我們正式處在日本60年代的水平，我們還有20多年的發展。當然，中國有了日本、美國的經驗教訓，那個時候我們會進行一些抑制性的政策，我們不會出現“曼哈頓”的景象。
主持人（李戰洪）：今天看到鳳凰衛視的報道，車速只有60公里了，所以他提出來，很多律師提出來，要求收費的質疑，一直得不到政府的回答，或者政府的動作，他們希望得出一個結果，他們發現這個投資化拉動回報，政府拿了49%，政府的利益讓他對這條高速公路不做工作。所以我想問一下，來自住建部的秦主任，這個政策是對開發商發力，還是對消費者發力？把開發商的利益輸出，對土地發力，對銀行這塊，在運作中獲得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什麼時候把政策的發力點，放到銀行的發展上，有沒有這個打算？
秦虹：剛才就說，有些投資性的需求，在市場上提高房價有推動作用，現在限購也好，限購如何限？家裏第三套房不準買，外地人不準買。現在的限購是第三套不準買，第二套房要提高利率。所以政策總規的方向在控制政策性的需求。這樣的政策目前是抑制市場上投資性需求的角度。你說的其他方面，比如說土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如說土地問題，現在的土地政府招、開等環節上，要改革這個，不是政策可以解決的。要改革，一個改革是我們國家財稅體制的改革，如何讓地方政府的市權和財權相統一，一味地責備地方政府統一財稅，地方政府的財稅從何來？財權，要找到的財權就是土地，他們找土地，要讓地方政府不在土地上找財權，那你要在其他的地方給財權，這是改革，這不是一項政策能夠解決的。
第二是土地使用的改革，我們現在的土地是農村的集體建設用地，還有國有土地，同地不同權，一條馬路的之隔兩塊土地，其性質不同，價格不一樣，開發的用途也是不一樣的。你徵了國有土地就可以經營、轉讓，而集體土地是不可以的。所以是同地不同權。這是涉及到土地制度的改革，這兩個問題不是一個層次的問題，不能夠相提並論。
的確你提了一個很好的問題，中國的房地產市場健康發展要深化改革，我們的問題要解決眼前迫切需要解決的問題，要推動房地產發展，這是一個迫切的問題。
主持人（李戰洪）：我剛才提到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地擴展，這個土地的曠課，跟進改革，現在還沒有開始，不是保障房曠課了12年，現在沒有跟上，我曠課了。金融政策也沒跟上，是不是也曠課了，在曠課的過程中，是不是也要補上？
孟曉蘇：要積極的發展在中國的經濟發展中的龍頭企業和主導產業，才能帶動未來產業和經濟。剛才陶總在演講中說到增加了1億的貸款，卻放不出去。為什麼企業用不到錢？因為產品賣不出去。像武鋼，我現在鋼鐵賣不出去，我要養豬了。要放給國美電器，但是他們的電器賣不出去。老百姓買農空調放在什麼地方，要有房子。還有節水潔具，你搞高科技，高節水潔具，你總得有房子，才能安進去，你不能讓老百姓把潔具都砸了，再買新的。節點在老百姓的消費，消費的最終原因在房地產。溫州的老闆跑路了，是因為溫州老闆沒錢了，溫州的房地產搞金融改革，可以融資。溫州的老闆為什麼要跑路？因為他的產品賣不出去，他的瓷磚廠、建材廠關門了。如何解決溫州老闆的銷路，這樣資金才能夠正常地週轉。所以我認為必須要牢牢抓住國民經濟發展的龍頭，這個龍頭是我們目前明確的主導產業。這個主導產業不能死了，保障房是汽車的四個輪子之一，如果把這個輪子掐死了，就死了。像浙江金華的案例，我希望我們的家長不要對孩子下手，下手有可能就會死。
主持人（李戰洪）：我想嘉賓們用最短的方式回答一下，在三個下降，分三個原因，成交量大幅下降，還會出現房地產投資的大幅下降，而房地產投資的大幅下降，才真的是下降了。
請三位嘉賓簡單地回答一下。
秦虹：你說明年房產投資下降，今年一季度房產投資增速已經比去年下降三個百分點了。房產投資的負增長，我覺得今年還很難看到。
孟曉蘇：如果出現這個三個大的下降，不光是中國房地產的悲劇，也是中國的悲劇。
陶冬：我覺得房地產方面的政策調整，我估計要等到新總理上政之後，至於流動性的研究，需要幾年的時間，猶如溫水煮青蛙的過程
主持人：非常感謝四位嘉賓為我們奉獻的精彩討論，請移步就坐，稍事休息。
精彩的演講和討論總是會帶給我們很多啓發和思考。下面我們繼續進行今天論壇的主題演講，有請第三位演講嘉賓：山東省文登市房地產協會副會長於明（先生），於明的演講題目是：長壽之鄉、養生之都、藍色新城、問增旅遊地產前景廣闊。
於明先生，您的演講時間為10分鐘，有請！
於明：尊敬的各位領導、各位來賓，女士們，先生們，大家上午好！
十分高興與各位相會在美麗的昆明，希望通過本次論壇，開啓我們的更加深層次的交流合作。
今天論壇的主題是“模式的轉變”，我認為在目前的市場權利和全國政策形勢，以及去年大多開發區銷售的數據來看，開發企業是應該進行轉型的。轉變發展模式，開發商在重視一二線城市的同時，佈局三四線城市是比較理智的。在一二線城市樓市低迷的時候，三四線城市反而可以給予很大的補充和資金流，對於整個企業的發展是十分有利的。也會在全國的整體房地產市場中站穩腳跟，方向引領未來，開發企業目前更重要的是要重視現在、適應形勢、積極地進行轉型、積極地進行改變，才能長遠地發展。首先要轉變方向、全面佈局，從重點關注熱一二線城市到關注三四線城市，特別是關注三四線城市的區域龍頭。
從整體市場形勢來看，目前十二線城市的壓力比較大，而文登房地產市場尚未出現泡沫。隨着城市化建成的加快，基礎設施和城市功能，以及外來城市功能的配套在進一步地完善，住宅本身存在價值也在不斷的上升，導致了房價和銷售量的穩健提升。
2011年文登市商品房成交量金額同比增長10%、6.7%和32%，全市房地產商品房平均價格是4110元，房價年增長率一直保持在10%左右。從國家發展戰略來看，從深圳特區、浦東特區再到濱海新區，都是進入國家戰略重點後，才促進了經濟的快速發展。在國務院批覆的山東半島藍色經濟區中發展規劃中，文登被確定為山東重點建設三大海洋新區之一，成為國家戰略的重要組成部分。從資金投資回報來看，文登的地價相對比較低，土地市場競爭程度比較小，城市發展空間比較大，未來還有足夠大的利潤空間和上漲的幅度。同時佔用的資金也比較少，城市購買力很強，銷售和資金的週轉率很快，保證了較高的利潤率。所以無論是對房產的全國性發展的大開發商，還是在行業整合中的中小開發商，都有具有很大的機會。
同時開發企業要改變產品業態，由單一住宅開發轉向養生地產、養老地產、旅遊地產等多形態的地產，一個城市只有包括住宅地產、養老地產、旅遊地產和商業地產等多樣產品業態，才是一個健康的地產市場，才是一個有活力的地產市場。而在文登這個環境優越的城市，發展旅遊地產、養生地產也是適應資源環境和時代發展的。目前已進入文登的大中型開發商如華夏幸福基業、海爾地產、卓達地產、天山地產、光耀地產、中國寶安等公司，開發建設了多種產品，帶動了文登房地產業態百花齊放、協調發展。
下面，我簡單地介紹一下文登在三四線城市中的優勢，文登地處膠東半島東部，是一座最適合人類居住的海濱城市、生態城市、旅遊城市，是中國著名的長壽之鄉、溫泉之都和道教聖地。2011年財政收入是26.5億元，綜合經濟實力居全國百強縣第14位，文登歷史悠久、人文薈萃，文登因秦始皇東尋至此，召集文人登山而得名，已有1400多年的建置史，是膠東半島少數千年古縣之一。深厚的文化底蘊，獨特的道教文化、（李龍文化）、紅色文化，久享文登市的名譽，是山東歷史文化名城。文登文化燦爛輝煌，隋唐以來有一百多名進士榮登金榜，道教文化源遠流長，王重陽率全真七子在此創建了道教全真派。李龍文化聲名遠洋，禿尾巴老李的故事，被列為國家級非物質文化遺產。紅色文化影響深遠，為共和國締造了四個集團軍，走出了120多位文登級將軍。
文登依山傍海、氣侯宜人，是中國優秀的旅遊城市，國家環保城市、國家園林城市、國家森林公園、國家級資源保護區昆嵛山被列為“海上仙山之祖”，中國道教全真派發祥地聖經山天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德經》摩崖石刻被列為全國重點文物。省級森林公園（慶山）是一座天然綠色氧礦，李龍故里（回龍山）有着270多年的廟會史，文登擁有156公里的海岸線，12公里的天然海水浴場，綿延數十里的萬畝松林，古樹高品質、天然溫泉構築成中國溫泉之都，已建成（天璐）、（蒼國）兩個五星級溫泉度假村，已經被評為全國4A級景區，還有國際溫泉旅遊小鎮已經開發建設。
文登的區位優勢優越，交通非常發達，為青島、煙臺、威海三市中心陸海空交通設施，高速公路、濟威鐵路、開放港口、國際機場一應俱全；兩小時車程內，有五個國家開發港口和三個國際機場，威海國際機場就在我們文登境內，距城區15公里已經開通了韓國、俄羅斯等20多條國內外航線，正在建立青威城際輕軌2014年要通車，30萬噸級的南海新港已經部分投入使用，（疏港）鐵路已經啓動建設是中國北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級城市。
文登產業發展載體完善，城市規劃建設面積是34平方公里，重點打造文化教育、金融商貿、綜合服務、生活居住和生態休閒五大綜團，被確定為山東省發展服務業的重點園區。經濟開發區建設面積是40多平方公里，進園企業達到500多家，位居山東省開發區前四強，被聯合國工業發展組織確定為國際項目示範園區。南海新區是省級工業園區和高新區域，規劃建設控制面積160平方公里，規劃建設面積是90平方公里，已經完成了基礎設施投入50多億，南海新港即將竣工，已經進入了15家世界和中國500強企業，以及上市的公司，90多個投資過億元的藍色產業園已經落地開工。山東半島藍色經濟區建設，上升為國家發展戰略，給文登提供了難得的發展機遇，也為各界有識之士提供了廣泛的投資平臺和良好的盈利空間。我們願意最真摯的感情、最優良的環境、最完善的服務，讓廣大的投資者得到最豐厚的回報！
歡迎大家到文登考察指導，休閒度假、投資興業。最後祝各位來賓身體健康、工作順利、閤家幸福！謝謝大家！
主持人：謝謝於明（先生）的精彩演講，請您就坐休息。
接下來，進行今天第四場演講，有請演講嘉賓：奧宸地產(集團)有限公司董事長特別助理姜海（先生），姜海（先生）的演講題目是：雲南房地產市場機會及趨勢。
姜海先生，您的演講時間為20分鐘，有請！
姜海：各位來賓，大家早上好！
我今天的發言主要三個部分，首先花10分鐘講我們的發展，再花10分鐘講未來房產市場的發展和各位嘉賓來一個探討和交流，最後花5分鐘的時間，把奧宸最新發展近況向各位嘉賓做一個彙報。
奧宸認為未來中國的房地產行業，一定是一個結構性的增長，不是像過去十年一樣一起好、一起壞，作為雲南省的開發的龍頭企業之一，奧宸集團非常看好雲南未來房地產市場的發展。
首先，我們來看一下雲南省的省會昆明，作為中西部的中心城市之一，昆明近五年來的商品房成交量一直是持續增長，現在達到了500-1000萬平方米的高速量級，是雲南容量的增長期，但是與成都相比，昆明的成交量只是成都的30%左右。這說明一個什麼問題？要麼我們和成都差得太遠，要麼我們還有巨大的增長潛力。我個人認為主要是第二點。
據中國房地產指數研究院的一個統計，昆明近五年的房價漲幅高趨各城市之首，其次才是深圳和北京，這也是昆明近期房價回調的主要因素之一，就是過去五年漲的太快太猛。中期來看，整個昆明還是處在一個量價提升的一個增長週轉期內，整個市場將高速的發展。
說完了省會昆明以後，因為我主要講一些結論，時間比較緊，不去講太多比較細的數據，整個雲南省市場將受到經濟增長和城市化發展的推動，昆明去年2011年的GDP增長是14%，我們也知道是遠高於全國的平均水平。在雲南的很多的三四線城市，比如像騰衝、芒市等這些城市基本上是三年左右都保持在20%左右的GDP的增長，這個在全國的城市來講絕對是一個非常大的震撼的奇蹟。所以這些三四線城市的經濟增長，將推動房地產的市場的發展。
另外，說房地產，我們要看到需要有人使用、有人居住。雲南省近幾年整個人口的增長，是遠遠高於全國的平均水平，是什麼樣一個情況呢？是來雲南省投資創業的社會精英，來了很少願意走。我們本地的雲南人更是捨不得離開這一片非常好的自然人居環境，所以整個雲南省的人口增長速度遠遠高出全國的平均水平，這些都使得雲南省經濟增長快、人口又增長快，這些支持雲南省房地產市場強勁發展的支撐。
同時我們看到中國經濟結構性的調整，給雲南省帶來了產業轉型帶來了巨大的發展機會，一二線城市限購的政策和雲南省大力發展度假性旅遊的政策，也使雲南省近期在雲南在旅遊地產的領域，具有巨大的發展機會。我們看到在行業內做旅遊地產的，相對領先的企業，都來到了雲南，而且大力度的投資開發。雲南省的GDP是海南的3.5倍，但是雲南的房地產投資的比重只有海南省的一半。這說明什麼問題？同樣是旅遊大省，但是雲南省未來旅遊地產市場還有大量的機會可以挖掘。而且現在在雲南省的旅遊城市裏面，我們可以看出形成成熟的房地產市場的，只有昆明、麗江、大理和西雙版納，大批地像瑞麗、騰衝、芒市這樣的旅遊城市有待深度開發。商業地產這塊，昆明的房地產處於一個模式的轉型時期，高端的商業正在從售為主，向自主轉變，而且整個商業投資項目，也正在出城，呈貢新區就是一個典型的代表。各個州小型地市州的旅遊地產商業，也將在旅遊地產的整個發展過程中獲得很大的發展機會。整個昆明在泛東南亞經濟圈，在日趨擴大的環境下，整個5A級的寫字樓較稀缺，未來三到五年的供應量也非常大，據統計高居全國第一。所以在辦公這一塊，我認為是機遇和挑戰並存的。
奧宸地產集團在雲南已經生根了16年，在當前的大環境下，我們對雲南市場是非常有信心的，而且非常有決心要持續下去。我們相信越來多像萬科、寶利等這樣的企業進入市場，會提升市場整個行業的整體開發水平。而像奧宸這樣的具有獨特競爭力的本地開發商，也會繼續綻放色彩，共同推動雲南城市化和區域的經濟發展。
接下來的5分鐘，給各位嘉賓彙報奧宸集團走出雲南後的發展近況：奧宸地產集團是本着成就世界人居夢想的理念，在5年前走出雲南，目前在以昆明為中心的西部區域、深圳為中心的華南區域、北京為中心的黃渤海區域、南京為中心的華東區域、南京為中心的華東區域，武漢和西安為中心的中部區域進行拓展和生根。經過16年的積累，奧宸現在已具有一二級全程聯動開發能力，我們的產品線涉及商店、酒店、旅遊、住宅、文化產業，奧宸已經成為一個多面手，一個綜合性的開發商。我們更加看好行業未來結構性發展的機會，特別是在旅遊地產、養老地產和房地產金融的區域裏面。
我們一方面進行旅遊地產和養老地產的建設，一方面在公司內部加快對旅遊地產和養老地產的產品線的研發。奧宸在今年也剛剛成立了自己的基金管理公司，宏博基金，致力於發展旅遊地產基金和城市發展基金。作為雲南最新走向全國的開發企業之一，奧宸在全國房地產市場的努力，在行業界內充分獲得了大家的認可。我們在房地產企業的最新排名中榮獲了第68位，更是連續4年獲得，中國指數研究院評選的中國房地產百強企業。按照公司的經營戰略，奧宸希望在2013年實現150億的簽約目標，2014年達到200億、2015年達到250億，最終在2018年實現集團簽約目標800億的突破，最終作為雲南省開發商的代表企業，進入全國房地產企業的20強。
最後，我代表奧宸地產集團，對今天到場的各位嘉賓表示感謝，感謝你們的對奧陳的關注和支持，讓我們一起為雲南省房地產市場的發展一起努力、共贏，謝謝大家！
主持人：謝謝姜海（先生）的精彩演講，請回座休息。