“我們現在目標是400億，這個目標差不多接近六成的去化率，這與大部分地產商的去化率相比還是略高的。”
3月9日，華潤置地在香港召開了2011年全年業績發佈會。華潤置地主席王印、財務總監王國華、高級副總裁唐勇、董事總經理吳向東等出席了發佈會。
業績顯示，去年全年，該集團實現綜合營業額357.95億港幣，同比增長39.1%；總體毛利由上一年的101.52億港幣上升到141.82億港幣，同比上升39.7%。
期內，公司實現住宅簽約359.58億人民幣，較上年同期上漲61.5%；實現銷售面積297.76萬平方米，同比增長36.5%。
此外，截至2012年3月7日，公司已實現2012年當年住宅簽約額人民幣43.71億元，已鎖定將於2012年內結算的營業額為186.11億元，折算港幣227億，這已超過去年住宅結算額的72%，面積則佔到今年預計結算面積的58%。
該公司主席王印表示，今年將繼續延續均衡銷售策略，並希望未來公司的非投資物業和住宅銷售能夠達到四六開的比例。
“六成住宅，四成投資物業。”王印續指，華潤擁有2900萬平土地儲備，其中除了已經運營的150萬平方米的投資物業之外，還有450萬平方米的投資物業土地儲備。
董事總經理吳向東則表示，華潤置地未來或會考慮賣掉一些中小規模和中等定位的商業物業。“不過，我們商業地產發展目標是以長期持有、自主經營和收租為主。”
吳向東透露，今年將會有2個萬象城會開業，5月份是成都的萬象城，9月份是南寧的萬象城。
以下為華潤置地2011年度全年業績發佈會問答實錄：
現場提問：管理層提到華潤置地的融資成本會比其他開發商低，目前公司是否有融資的需要(集團內再融資或者市場配股)？
王印：融資是一個經常性的事情，比如銀行貸款到期、用新的貸款還舊的貸款、通過企業經營的資金流來還貸款等等。目前暫時沒有這方面的融資計劃。
現場提問：調控未放鬆，您覺得今年樓價會繼續下降，那成交量會不會上升？
王印：事實上，宏觀調控從去年開始，至今已有一年多了，我相信樓市調控會繼續。
大約兩年前，華潤置地已經調整了產品策略，更多是做一些小戶型，針對自住型客戶。我們現在小戶型的面積已經佔到整個住宅銷售的80%。另一方面，我們控制高端項目的比重，該類項目佔比不超過20%，這些方法與目前的調控政策一致。
調控本質是為了滿足剛需，抑制投資投機，因此我們的產品結構順應調控。
截至3月7日止，華潤置地共銷售了43億多。這個情況是不錯的，比去年同期有所增長。
現場提問：3月8日雅居樂表示由於樓市調控他們會有項目降價，降幅達兩成，華潤會不會跟隨這一措施？到今年為止，華潤置地有加大銷售的節奏和力度，您覺得在宏觀調控下，今年的銷售額會有怎樣的增幅，有沒有相應的數字？
王印：我們今年的銷售目標是400億(人民幣)，相比去年的359億(人民幣)增長11%。
公司這些年在產品結構上做了一些調整，包括買地、進入怎樣的城市、控制地價水平。去年公司買地都是在二三線城市，土地價格相對比較低，所以我們的項目定價會比較具有靈活性。
其實，我們主要以新開盤項目來應對市場，這些項目價格定的比較低，不會像老樓盤降價那樣對老業主造成較大傷害。
現場提問：新盤減價幅度有多少？相比之前的項目，新盤價格下降空間有多少？
王印：新盤不存在減價問題，因為過去沒有定價。華潤置地能夠保證5%-10%的利潤就可以應對現在的市場情況了。
現場提問：因為也會在開盤時調整價格，今年的整體利潤率會不會比去年低？
王印：我們去年的毛利率是39%，今年預算的利潤率水平會低一點，大概希望維持在35%-36%的水平。
主要有以下原因：鋼材、混凝土漲價。與此同時，建築人工也在漲價，使得毛利率會降低。
現場提問：華潤置地在內地應該比其他開發商好一些，面對現在的市場情況，還需要再去減價嗎？
王國華：剛才王總確定的是我們大概的銷售策略，當然還是要根據市場的情況。另外，相比其他開發商，華潤的確擁有一些優勢，包括地價成本優勢、融資成本優勢以及品牌優勢，這些優勢會反映在市場價格裏。
剛才王總也提到，我們的住宅毛利率會有下降的壓力，這個主要是宏觀市場的因素，但是我們總體的利潤會有所增長。
總體利潤的增長主要是來自於三方面。首先，今年結算量會比去年有所上升。其實，我們現已鎖定今年可結算的量已經佔到相對於去年實際結算的72%，而且目前還只是3月初，結算率上升對利潤會有所幫助。
其次，由於華潤的商業模式，我們住宅的毛利率會有所下降，但是總的營業額會上升。此外，強勁增長的投資物業可以給利潤增長帶來支持。
第三，今年華潤置地會加強內部管理，控制成本。比如，我們會採取加強集中採購，控制管理經營費用，優化產品結構等措施。
王印：華潤置地不僅僅是個住宅的公司，而是住宅開發+投資物業+增值服務的商業模式，我們租金增長非常強勁。今年，租金收入預算會從去年的32億增長到38億。現場提問：投資物業中有多少是用來出售的？
吳向東：投資物業，目前華潤置地在建和建成的物業都是長期持有，基本上不會考慮出售。但是，我們未來也會發展另外一個產品線，可能會考慮賣掉一些中小規模和中等定位的商業物業。不過，我們商業地產發展目標是以長期持有、自主經營和收租為主。
今年有2個萬象城會開業，5月份是成都的萬象城，9月份是南寧的萬象城，規模都很大。目前，這兩個項目的出租情況都很好，出租率分別達到97%以及98%以上。
此外，華潤的商業物業主要是以綜合體為主，綜合體中也有住宅。這部分住宅項目有比較高的溢價水平。比如，周邊別的開發商賣2萬元，我們能夠賣到2.4萬元。
國家這兩年的宏觀調控對商業地產基本上沒有帶來負面影響，甚至還有一些正面的作用。比如，去年我們在杭州、南寧的一些寫字樓物業。由於項目體量很大，所以會把一些物業賣掉，市場反應非常好，這樣也彌補了調控為住宅帶來的壓力。現場提問：您剛才提到考慮出售的中小型項目大概是什麼類型，怎樣才算是中小型呢？
吳向東：中小型的商業物業可以這麼來衡量。首先，不在一線城市，可能在二三線城市；第二，並非位於城市的核心地段；第三，這個商業物業的面積可能是7萬-10萬平方米，甚至可能更少一點；第四，項目的定位不會非常高端，沒有像愛瑪仕、路易斯威登這樣的租戶或者零售商。對於這類物業我們可能會採取銷售的安排。
現場提問：請問目前物業存貨金額是多少？
管理層：存貨有兩種：在建的住宅物業，這個是隨着我們規模的不斷增長而增長的；另外是建成有待出售的，截至去年年底，這個金額是71億港幣。
現場提問：去年華潤置地整體去化率大概是多少？
王國華：去年總的可售資源是500億人民幣，實際賣了359億。上述的500億是逐漸形成的，有的是11月底或者12月底才開始出售，所以這部分資源未必能夠全部賣掉，所以去化水平正常。
不過，這裏面剩下的100多億全都是現房，剛才提到年底已建成的待售項目已經是71億港幣，很多還沒有賣的不是現房，而只是可以預售的期貨。
現場提問：華潤去年在華東部分的銷售業績是很好的，僅僅江蘇就達到70億，這個區域銷售為什麼會這麼好？此前華潤在一、二線城市會有局部的調整，去年的業績出現大幅上升是不是意味着這個調整已經結束？
王印：實際上華潤置地銷售比較好的地方還很多，除了江蘇之外，成都也賣得非常好。
唐勇：住宅的銷售增長主要來源於幾個方面：首先，我們在二三線城市佈局的增長；其次，我們在兩年前開始調整產品結構，增加了首次置業和改善型居住套型分佈。所以，華東業績增長主要也是來源於這兩方面，即城市佈局的改善和產品結構的優化。
現場提問：今年的可售資源有多少？開工面積是多少？
王印：有700億，但是這要陸續形成銷售資源。有些是上半年形成的，有些是下半年形成的。開工面積有600-700萬平方米，相比去年略有增長。
現場提問：華潤的可售資源有700億，去化率大概是57%，這與去年72%的去化率相比低了很多。
王國華：這個700億包括去年年底賣到今年的未售的可售資源，另外還有今年新的可售資源。剛才講了，新的可售資源會有一個形成的過程，所以也有新可售資源時間匹配的因素。我們現在目標是400億，這個目標差不多接近六成的去化率，這與大部分地產商的去化率相比還是略高的。
現場提問：剔除支出以外，核心利潤大概是多少？
王國華：核心利潤是56.27億，同比增長32%。
現場提問：公司的銷售策略是什麼，是先快後慢還是快速開工？投資物業和住宅銷售的比重是什麼樣？預計今年比重會不會調整？
王印：從去年我們的銷售策略一直延續到現在沒有什麼變化，是均衡銷售。
我們的比重更多是包含利潤的比重。華潤置地長遠的希望是能夠做到四六開：六成住宅，四成投資物業。華潤擁有2900萬平土地儲備，其中除了已經運營的150萬平方米的投資物業之外，還有450萬平方米的投資物業的土地儲備。這些將逐步建成，產生租金收入以後，希望這部分能夠在利潤方面有更大的貢獻。
現場提問：那麼目前投資物業和住宅銷售在利潤方面分別佔怎樣的比重呢？
王國華：現在是二八開，淨利潤這一塊比較難分。因為，淨利潤涉及到債務問題，從毛利率來講，現在投資物業的毛利率大概佔了11%-12%，投資物業主要是為其他業務板塊提供支持。
王印：現在經營利潤是18%對82%。
現場提問：華潤置地對新土地儲備的態度是怎麼樣？或者跟母公司那三塊可以注入的土地討論過嗎？
王印：今年我們買地態度是審慎。往年，我們都會針對買地金額給大家報一個數，今年要根據銷售實現的情況以及市場情況而定，在保證公司負債比率、現金流安全的情況下才會考慮買地。
現場提問：如何實現住宅方面400億的目標？
王印：首先是調整產品結構，進入更多的二三線城市，地價水平比較低，我們開盤的價格比較中肯。
第二，這400億銷售額中有大概三分之一是位於非限購城市，還有90億的非住宅產品，包括底商、寫字樓、車庫等。
另外，剛才有提到投資物業，這部分處在逐步上升的階段。同時，華潤置地還在創新，做一些其他的東西來保證公司實現經營目標的安全性。