地產私募基金參與管理，參與董事會，不像股票投資一樣是用腳投票的。

　　2011年11月，在接受觀點地產新媒體專訪時，北京鼎峯地產投資顧問有限公司合夥人白勇對當前的地產基金熱現象進行了解讀。

　　白勇認為，房企成立地產基金也無可厚非，核心是要解決好利益衝突的問題。私募基金是為投資者提供服務的，投資者說行就行，投資者說不行就不行。

　　以下為觀點地產新媒體對白勇先生的採訪實錄：

　　觀點地產新媒體：目前一些房企相繼設立了地產基金，您如何看待這種現象？

　　白勇：我覺得房企成立地產基金無可厚非。其實中國所謂的開發商，跟標準的開發商的含義是不一樣，開發商實際上是一個第三產業，是一個服務業。美國模式，或者叫新加坡模式，就把這個分得很清楚，投資者就是投資者，開發商就是開發商。但是中國的開發商是分成兩個概念，第一個是掏自己的錢；第二個，是有自己的開發團隊和開發業務。

　　再來說地產私募基金，這就涉及另外一個問題，誰是基金髮起人？一個獨立的基金管理機構可以作為發起人，開發商背景的也可以稱為發起人。

　　大家關心的核心是容易產生利益衝突的問題，也就是我們說的代理人問題。我們大家討論或者詬病的，是一些開發商背景的發起人在成立地產基金之後，會跟基金產生利益衝突。開發商都是為資金服務的，但開發商自己的資金或者上市資金與投資基金裏面的資金實際上是兩個主體，如果同時要為兩個資金服務，管理不好就會產生利益衝突。

　　但是，如果把利益衝突處理好了，我覺得開發商也是可以的成立基金的。就像國外的開發商，他們成立了一些私募基金，都能解決好利益衝突的問題，投資者也很認可他們。私募基金是為投資者提供服務的，投資者說行就行，投資者說不行就不行。

　　觀點地產新媒體：現在整個信貸環境不是很好，您覺得基金的興起會給房地產行業帶來哪些影響呢？

　　白勇：在目前的信貸環境情況下，對於有錢的人來說就有投資機會，這不光是這些投資基金，國內有錢人還包括一些大開發商。所以，每次遇到宏觀調控、金融危機或者是經濟週期的低潮，就是一些有實力的機構兼併發展的時期。

　　第二，就是房地產基金扮演的角色問題。房地產行業的規模很大，基金只是地產投融資環節中很小的一部分，不到萬分之一。當然，基金會慢慢發展，但是不管多大，它也只是這個行業中的一部分。

　　房地產投資基金有兩個作用。一是發現價值，二是參與創造價值。

　　首先是發現價值。在目前的低潮期，很多企業需要錢，如果不去投資，就會資金斷鏈，一個項目斷鏈搞不好就會破產，破產就會影響到原來的那些開發商，包括銀行，包括相關的機構，包括一些買房的客戶，乃至一個城市。所以，解決了資金問題，實際上就幫助這個行業解決了很多問題。

　　這也不是跟宏觀調控相背，因為宏觀調控不可避免的會產生一些弊端。私募基金進去了，因為是股權投資，和投資公司一樣要承擔各種市場、政策風險等，會磨平宏觀調控帶來的一些弊端。宏觀調控的本意是讓這個行業發展更健康，而不是讓這些企業垮掉破產，就像溫總理說的一樣，使價格回到合理的水平。在這個時候，基金更多的作用是發現價值，給被投的對象帶來價值。

　　其次是創造價值。這是指基金會收購一些爛尾樓，會去把一些經營不好的資產進行收購。我們自己拿過來進行重新的定位、策劃、招商、運行，這就創造了價值。

　　地產私募基金，不像股票投資一樣是用腳投票的。股票投資和實體經營沒關係，也不承擔風險，當漲起來之後就賣掉了，是用腳投票。但地產私募基金不是，它是參與管理，參與董事會，會用手投票，會參與創造價值，這就是我講的地產基金的角色，是非常不一樣的。

　　地產基金會持續發展，會完善金融的業態。

　　觀點地產新媒體：您覺得國外的基金跟國內相比，有哪些不同之處？

　　白勇：國內基金和國外基金面臨的市場環境不一樣，投資者的環境不一樣，所以我覺得有很多在基金的結構和投資模式上不同。

　　第一，國外的機構投資比較發達；第二，在國外投資市場中，開發類的項目比較少，更多是收購類；第三，國外私募基金的基金治理結構非常規範，非常嚴格，並且非常標準。

　　國外的投資大部分都是機構投資者，這相當於國內的養老基金、保險公司，每個公司管理的資產都是幾千億乃至上萬億。所以，他們承受風險的能力比較強，並且投資管理能力也比較強。

　　而在國內，因為目前機構投資不發達，大部分投資者都是富裕的個人或者是一些私有企業，這就決定了國內投資者有一個差異管理。在國外，投資者是不會參與基金管理的，這是一點。

　　第二，國外的投資期限是比較長的，一般都是7年。如果是“一加二加二”這樣一個結構的話，基金本身就是七年，基金管理人可以自己決定來延長兩年。如果覺得還不夠，還可以跟投資者商量，再延長兩年，總共能夠長到11年。

　　第三，在基金的治理結構上，國外的一些私募基金一般會有基金祕書或基金委託人，這是一個很周密的機構。包括內部的治理結構、投資委員會、董事會、顧問委員會、管理層，這些方面國外的基金基本上都比較規範，這樣才能讓投資者比較相信你。

　　在國內，因為是發展初期，在基金的治理結構上相對來說不怎麼規範。

　　另外還有一個區別，就是國外的私募基金大部分是承諾制的基金。承諾制的基金，一是指承諾的，二是在給你籤協議的時候，其實你還沒有項目。

　　但在國內，基金大部分側重在項目融資上，要有項目再投資，實際上這是一種商業項目融資。目前這個階段，國內在投資募集資金的時候還沒有目標項目的，雖然這種基金相對比較規範，但是比較少。

　　總體來說，外資基金的優點就是基金治理結構比較規範，投資者資金比較充裕，比較專業，投資期限比較長，相對來說資金比較雄厚。

　　當然，外資基金也有一些缺點，比如說外資基金要投資中國，就要經過國家政策法規的一些流程和審批，這個是很麻煩的。

　　觀點地產新媒體：現在來自國外的一些投資基金大概會佔多大的一個比例？

　　白勇：第一，私募基金在整個房地產投資領域所佔的比例是很小的，房地產私募基金佔整個房地產投資總量我估計是萬分之一。

　　第二，外資基金在房地產私募基金裏面其實比例也很小，按國內的量來算，我估計也就是5%。

　　所以，現在外資的房地產基金來投中國的房地產市場的量，我個人覺得是比較少的。尤其是在中國出臺限外審批流程之後，就更少了。有時候媒體的報道說外資，尤其是外資的房地產私募基金很兇猛，其實我覺得這是一種誤解。

　　實際上很多內資房地產基金，有很多好的項目外界都不知道，更不說報道了，但他們的量其實很大。

　　外資房地產基金比較引人關注，是因為他們買的一些項目，尤其看重在一、二線城市比較好的位置。外資的房地產基金可能只在那個城市就買了一個樓，投資也可能就是幾個億，而整個房地產領域的投資可能是幾千億。