第一個問題，現在我們房地產開發缺不缺錢，需要從哪些途徑投錢，錢該怎麼用？

　　以下為8月18日下午“2011博鰲房地產論壇主題論壇：房地產金融創新”現場實錄。

　　對話主持：
　　證券日報副總編輯董少鵬先生
　　《每日經濟新聞》報社編委黃波先生

　　對話嘉賓：
　　盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司董事長張民耕先生
　　河山國際資本集團有限公司董事長兼總裁曹少山先生
　　前美國銀行美林董事總經理、安泰盤實總裁蓬鋼先生
　　莊凌顧問董事總經理張映光先生
　　鼎峯地產投資基金高級合夥白勇先生
　　高和投資董事長蘇鑫先生
　　北京世嘉房地產開發有限公司董事長朱仝先生

　　董少鵬：聽了兩天的會有一個感觸，在房地產調控政策持續背景下，也聽到業內對政府政策的批評聲還是比較多。但是另外大家都在想方設法推動這個行業轉型、拓展更大空間。我們這個主題討論金融創新問題。但是我想來想去，房子還是人居人用，而且要傳人。好的房子，要傳承下去。他是以人為本，提高生活品質。金融是房地產這個產業不斷升級，一代一代傳承進程過程中它是一個手段、工具。開發只是一種途徑，金融也是一種途徑，最終要服務於人。現在大家都談到經濟的發展速度，從高鐵到實體經濟，把速度降下來。政府宏觀調控一個重要目的也是把房地產局部的過熱，雖然城市化阻擋不住，而且是必須的，速度要跟我們實際的資源稟賦等等相吻合，降速度提高質量過程中，政府的監管是不是伸手太長了。我們也知道國外政府管的少，但是社會中介機構，包括對工程質量細緻到監理，包括金融服務，都相對的完善。我們中國無論從金融，還是建築、開發、服務等方面中介都不夠完善，這也是一個具體模型。

　　我們今天就圍繞金融創新問題，結合中國現階段模型大家討論一下。第一個問題，現在我們房地產開發缺不缺錢，需要從哪些途徑投錢，錢該怎麼用？今天參加論壇很多是基金的老總，從左邊的蓬鋼開始，每個人談談。

　　蓬鋼：兩天來一直都說這個事，緊縮是今年很重要的特點。所以缺錢是肯定的，這個不需要討論。我們在平常工作上碰到的也都是缺錢的開發商。現在不管大的，小的開發商，相對都是缺錢。就是你的錢和你要做的事是不是成比例，大部分人是不夠的。這個時候兩種選擇，要麼是儘快以相對低的價錢把手裏資產賣掉，換取現金，有限的現金集中在比較重要的想做的事，要麼去市場上融來相對成本比較高的資金，因為現在緊縮，傳統投資渠道拿不到錢，就要尋找新的資金來源，新的資金來源成本比較高，這兩個哪一個好，取決於你對未來怎麼看？如果你相信發展趨勢是健康的，我建議還是儘量少賤賣優良資產，但是控制它的量，我相信這輪調控後，資產價格還有大幅度上升，這個時候留住資產，會更划算。

　　白勇：缺錢肯定都缺的，但是核心是怎麼創新。一個點就是從前端就是私募基金，中端就是經營物業抵押貸款，後端就是發RIETs。全世界每一次金融危機的時候實際上都是國家進行金融改革的好時機。中國這個問題大家都想明白了，核心就是是否敢做決斷。巴曙松所長昨天說領導跟他說咱們中國過去哪一次調控不是成功的，其實這個說的很對，我也還是相信政府，基本上調控還是成功的。只不過到目前我們金融上的手段，是應該民主，但是民主之後就要做決斷。前兩天看到有一個小緞子，第一，不會選擇。第二，選擇後不會堅持。從而導致第三點，人生不斷選擇。現在這個窗口期就這麼短，過了之後就再也沒有機會了。這是我個人一點心聲。

　　董少鵬：白先生和蘇先生都講到現在的的嚴冬是躲不過去的，有人問過怎麼跑贏CPI，CPI跟過山車一樣，風浪來了根本擋不住。剛才白先生談到股權基金、信託基金、RIETs三個層面。這個創新怎麼借鑑國外的做法，結合中國法律制度進行完善，在這個前提下我們繼續深入討論。請曹先生。

　　曹少山：還是就着剛才那個話題。現在大家都談金融創新，我們做的金融創新放在國際視野來看根本不是新東西，都是人家走過的路。中國很多金融創新其實都是舶來品。純粹只是靠金融端的改變還不足以改變開發商這個羣體今後業務模式上的一些變化，就是開發商可能還是要從自己的角度去思考，就是過去這種模式是不是能夠持續下去。過去十年當中，你們可以問自己一個問題，你們真的是賺錢了。如果你規模不斷擴大，今年做500畝，做完後想買1000畝，買了1000畝，想買2000畝，你所有賺的錢再次變成生產資料，變成房子，這個房子你仔細算一算，過去十年中賺錢最多的是買房的人，第二位的可能是銀行。開發商賺的錢全部是紙面財富，全部是資產負債表不斷擴張，而且資產負債表擴張根本不可能用自己的盈利支撐，所以必須外部輸血。上市的企業能夠增發。沒有上市的企業，現在銀根一緊，日子難過的不得了。包括今天大華經濟學家孫總講的，我覺得大家要清醒認識到這一點，一定要自己去思考這個模式上要發生一些變化，在中國目前土地制度下和這種土地供給制度下，走規模擴張的道路究竟是不是一條，我認為這是一條不歸路，最後會碰得頭破血流，絕大多數還是做一些小而精，自己把它經營好，變成每年可以生產現金流的東西，不要指望全賣了，我覺得這樣走下去肯定是一個誤入歧途的道路。大家不要看到那些比較風光的大企業，大企業越是調控危機當中，就像恐龍一樣，出現大危機的時候死的是恐龍，而不是小老鼠。金融創新是好東西，但是不要指望金融創新可以救原來維持經營的地產行業。

　　張民耕：我很同意曹總的說話。這幾天隨着討論宏觀形勢和中國經濟轉型，創新、再造這些詞，不絕於耳。一方面是創新，一方面是迴歸，比如房地產基金的出現既是創新，也是迴歸。表現四個方面迴歸，一個是像成熟的金融產品迴歸，像RIETs已經搞了幾十年了，他們在發達國家成熟市場起了重大作用，是一個成功經驗。它的合法性以及合理性已經被驗證了。第二個，中國這麼大背景的幾億人，甚至近十億人城市化背景，確實不能僅僅靠政府公共投資和開發商私人投資所能解決資金問題。解決這樣的社會問題，還必須用社會資金，以前老百姓的錢，社會上的資金，所謂非本行業的資金留不住在房地產行業，現在有了房地產基金，社會的錢、老百姓的錢也可以進入，來分享這個紅利。社會資金、個人資金得到了真正的發揮作用的迴歸。第三，開發商。開發商資本金也需要回歸，以前開發商用借貸資金，是流動資金貸款，不是資本金貸款，資本金嚴格意義上是借不來的。必須有這個東西才能拿到更多東西，這是借貸的原則，必須有抵押。現在隨着中國土地獲得的模式和整個房地產競爭越來越激烈、規模化要求，開發商資本金從哪裏來，從銀行信貸、信託公司都借不來。房地產基金實際上也是迴歸到原來資本金的面目，你是可以從各種基金借到願意承擔各種各樣風險、分享各種各樣利潤的資金，那就防止了僅僅用自己資金把大餅做成月餅的競爭窘態。還有從房地產本身屬性來說，房地產本身屬性，有了基金，房地產本身屬性也就回歸了金融的屬性，房地產本身具有居住功能，又具有投資功能，這種屬性本來就是固有的，完全打壓投資屬性確實也是不合理的。但是為什麼現在要抑制他呢？因為它在需求端，無端創造出許許多多需求，而這種需求作為投資需求很難滿足，有了基金後，可以把末端需求變成前端需求，增加它的生產，在變換之中也是迴歸房地產金融屬性，也是使得增加供給後，這種金融屬性起到一個好的作用，增加供給後，平衡供求關係能夠平抑房價，所以創新本質上又有迴歸的意義，所以房地產基金髮展和壯大我覺得是一種必然，謝謝！

　　黃波：我覺得博鰲房地產論壇做了十多屆，從來沒有哪一次像今年這一屆這樣請到這麼整齊的房地產基金和基金業界的晶瑩跟我們探討有關金融創新的問題。而且今天聯盟也成立了，宣言也發佈了，真的非常值得紀念。對於更多的非上市公司而言，特別對於我們現在的中小企業而言，他們的融資渠道，從方法論或者從操作層面上，應該說是目前最能夠行之有效，能夠急用先學的，你覺得有什麼渠道和方式，聽一下蘇總的高見。

　　蘇鑫：如果說中小企業，首先我們要把形勢看清楚。先看看未來行業發展怎麼樣，你能不能生存下去，如果生存都是很大問題，你就降價吧。預售款是最好可以拿到兜裏的錢。當然還有一些微型企業，就一個項目，原來做實業的，乾脆就把項目賣掉，做其他事情。可能這一輪我們不可能在這個行業繼續做下去了。中型的房地產企業就可以用股權融資方式跟基金合作，當然也有一有企業自己做一些基金，這裏面備受爭議，不做討論。還有一些企業需要短期資金，可以跟信託合作。當然還有一些迫不得已的，民間的高利貸，這裏面有很多風險，但是不得不用了。房地產金融創新我們先要回答的是允許金融創新思維的存在，為什麼這麼說？有一位國外媒體比較苛刻觀察了中國目前金融環境就是在剝削老百姓。因為我們的利息很長時間負利率，有錢人可以找到其他投資渠道，老百姓不行。這個錢通過國有控股銀行，這個渠道在4萬億宏觀背景下給了國有企業，我們看到高鐵投資的爭議，所以有些境外的人就認為中國現在金融環境非常不好，就是因為我們只允許一種模式存在，不允許創新的精神。連思考都不可能。如果金融沒有創新，我們看到所謂活躍的民間資本，溫州、鄂爾多斯，不就是典當行嗎？不就是小額貸款公司嗎？實際上變相還是在搞高利貸。因為我們沒有金融創新的平臺、政策，做不下去。如果金融創新都不允許，房地產金融創新也很難有大的發。房地產金融創新同樣也要回到政治化看待這個問題，如果目前政策是政府希望房地產價格降下來，不快速上漲，如果說所謂的金融創新就是給房地產融資的話，那麼現在這個環境能夠被繼續嗎？信託不是也叫停了吧？基金會不會也會成為一個爭議的焦點呢？實際上換一種角度，現在我們考慮考慮老百姓，現在錢非常多，有沒有投資渠道？沒有。國外是怎麼樣的呢？你也可以分享房地產上漲的收益，通過RIETs。相對有錢的人可以通過基金、通過其他形式。當然你可以買一些有投資屬性的房產，這都是可以的。但是我們現在把房地產老百姓習慣的投資屬性完全封堵住，這是有問題的。所以就出現了民間資本投機亂象。如果高利貸沒有疏導的話，是非常可怕，會出現一些社會問題。如果說房地產創新，首先從監管層、開發商、媒體，包括老百姓，我們要有一種容忍、允許，讓房地產公司在這種情況下用新的金融創新形式來發展，來增加供給，如果沒有增加供給，未來還是會重蹈歷次房地產調控不是很成功的覆轍。

　　黃波：這個問題同樣問一下張映光總。

　　張映光：我這裏觀察幾個現象給大家分享一下，我上週剛從榆林回來，對榆林大家可能不太瞭解。我說幾個數，鄂爾多斯2010年財政收入500多億，榆林財政收入400多億，其實就是兩個地方特別富，一個實木，一個復古，復古的土地最高價可以拍到1500萬/畝，靠黃河邊最破的房子都可以上到2萬/平米。那個地方有多富？大家去了才知道，而且可能都是一夜之間報復。鄂爾多斯去年利潤最多的是鄂爾多斯商業銀行，只是一個地方小銀行，但是利潤400多億。還有它的伊泰，第二大企業，利潤也是將近400億，只是做煤礦。鄂爾多斯一年新建房地產的量2000萬平方米，銷售量1000萬平方米，這個地方城市人口只有不到70萬。我們拿這樣一個特例對比十年前蒙牛找外資借那麼點錢，就要籤對賭協議。那天蓬總說外資在中國似乎是沒戲唱了，因為現在中國的錢很多。

　　第二個現象，下一個十年我們的貨幣可不可能還發這麼多，可不可能還維持這麼寬鬆的貨幣政策。一致的觀點是覺得不太可能。因為現在市場錢太多了，另外一個就是出口型的經濟，低成本的打火機、襪子，換外匯的經濟。隨着各種環境變化，可能也很難維繫下去。但是從另外一個角度，錢的效率可能提高很多。因為我們跟着秦主任去到這幾個地方，看到民間資本錢很多，但是缺乏投資渠道，他們不知道投什麼。第一個當然是知識結構的問題，比如在北方他們不瞭解股票，他們只認房地產，只投房地產。另一方面，確確實實市場上提供給他們投資的產品非常少。原來我聽張總的觀點講，金融創新都是倒逼出來的，尤其在中國如此。就是說當沒有辦法的時候會出現新的途徑。比如基金，基金就是在現在這個形勢下，為什麼他規模很小，但是引起所有人關注，因為在調控以及信貸緊縮背景下，開發商沒有其他途徑了，他們都想通過這個途徑融資。我想如果有更便宜、更簡單方式，我能夠取得銀行貸款，誰也不會找基金。調控、限購也許這種極端政策是一個短期現象，但是這個大環境，就是房地產原來僅僅依靠快速開發、滾動、規模效應，維持這個行業不斷發展的既有模式正在土崩瓦解，在美國沒有房產的概念，美國只有投資商，沒有說開發企業，只有在中國有門戶網站一樣，全世界只有中國有開發制、高槓杆開發。但是這是前一個十年，下一個十年恐怕房地產真的要向投資轉型，越來越有投資傾向。現在房地產開發企業成立基金，可能以後他們這個基金會代替他們成為投資商，真正下面交給下面專業的公司去操作。我想中國不是一個特殊國家，早晚會跟全世界一樣，所以我也覺得很看好基金，很看好基金未來的發展，我覺得基金未來早晚會成為主流。

　　黃波：旁邊這位是北京開發商朱總。您對金融創新，包括房地產基金這個話題怎麼看？

　　朱仝：兩天論壇都提到轉型，我覺得轉型首先要轉型思想方式，過去的拿地、蓋房、預售、回錢，產生利潤的模式可能已經不存在了。作為我們開發公司來說，作為我們北京世嘉地產來說，我們現在做的調整首先是降低發展速度，把現有手裏住宅產品做好，因為住宅你也不可能發展太快。限貸、限購、限價，北京還有一個資金監管，銷售來的錢還要政府帳上監管，在這種情況下，對於開發企業住宅項目開發肯定不可能非常快速。與此同時，我們在未來，現在我們也正在經歷着做綜合性商業項目的這種過程。除了山東做的綜合性項目以外，我們在天津、風景名勝區這些地方我們也在做養老、旅遊、教育、宗教性質的業態，比如禪宗、武術，中國的少林武術也是非常有名的，醫療、藝術，禪、武、醫、藝，這四個類型的綜合性項目，包括教育、書院。我們思想轉變另外一個思路，剛才大家都提到美國模式，也有人說是導演加製片模式，我們把土地徵過來後，跟政府協商切成若干塊，分成有旅遊、教育、養老、宗教的，這種類新我們都放在一個區域裏來做，這樣從融資角度來說，肯定能互相幫助、互相補充，給融資的資金進到這個項目裏面提供很多的門路，這樣才能在融資方面取得更大突破。

　　另外一個，現在微博上有三句話：有錢大家掙。有話慢慢說。有事慢慢做。鐵路都降速了，咱們也應該降降速了。跟金融界專家談的意思差不多。有錢大家掙什麼意思呢？把這塊地分成若干塊，利用不同方式，讓不同專業團隊，包括資金、包括度假村，我們有酒店管理的專門公司做，專業的人做專業的事，大家共同獲利。有事慢慢做，我理解就是作為開發企業，作為導演加製片這個角色來說，你所要的就是練內功、管理、綜合協調能力、規劃設計能力。有話慢慢說就是要把自己從過去悶頭幹活包工頭思路轉變成接受資本監督、接受社會監督、接受政府監督、接受客戶監督以及公開透明我們的財務等等這些方面，通過這些思路調整使我們項目從包括融資這個方面能有很大的突破，這個我認為是我們作為開發公司來說未來所要遵循的思路，謝謝

　　董少鵬：前面七位嘉賓講的非常精彩，我總結兩點，一個是對中國房地產產業速度要更加穩健，同時要精耕細作，對金融創新有兩點，一個是對已有的資本市場，包括股票、債券這樣一個融資渠道，在此基礎上，對股權基金、信託基金、RIETs啓動起來。政府要讓這些力量釋放出來。第二，相關法律完善起來、相關監管建立起來，使這些創新活動規範穩定運行起來。

　　黃波：我們在座各位還是從朱總開始，我們今天也成立了這麼一個聯盟，也宣讀了這麼一個宣言，我想我們臺上各位嘉賓用一句話對我們房地產基金、金融創新寄語或者一個警示。

　　朱仝：首先作為開發商，祝賀基金聯盟成立。第二，希望我們能夠共和、共贏、共生。

　　張映光：因為長期跟北方投資型客戶打交道，對他們比較瞭解，我覺得有這麼活躍的民間資本，有這麼兇猛的民間資本，基金必將有一個美好的未來。

　　蘇鑫：高和是一個剛剛創立的時間不長的小公司，雖然也取得一定小成績。我們定位就是三年之內能活下來，能夠有一個團隊模式。未來三到五年，我們相信這個行業還有一個蓬勃發展時期，在那個時候，浪來了，我們還能衝上需，我相信那個時間離我們不遠了。

　　張民耕：作為房地產基金從業人員，我們十分珍惜這次千載難逢發展機會，我們覺得這個行業必須規範發展，健康成長。通過房地產基金髮展，使得基金、投資人、開發商三贏。

　　曹少山：我們深深感受到自己身上的責任重大，我們會抱着一種使命感做我們事業。河山資本會致力於成為中國地產金融界獨立、專業、勤奮的投資人，我們會為我們背後投資資本貢獻我們勤奮和專業智慧。

　　白勇：作為基金，誠信道德是非常重要的。我們發起聯盟就是要自己做好自律。第二，真正地產基金能夠解決大傢什麼問題，還很難解決企業發展根本問題。你要是覺得這個行業真的很難，或者沒有必要留戀，你也可以把它賣掉，或者可以跟我們一起來發展，跟基金一塊來發展，這樣才是真的共生、共贏。比如講到復地退市，我們可以一起來合作。

　　蓬鋼：基金一定是一個歷史必然，它的發展前景非常好。另外我希望我們同業同行儘量把眼光放的長遠一點，不要只顧眼前利益，只要能生存下來，我相信我們大家明天會更好。

　　黃波：我們今天圓桌對話到此告一段落，再次感謝各位嘉賓。