如果新型金融業態投資房地產漸成趨勢的話，對我們整體房地產業健康發展是非常有意義的。
2011年8月18日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇進入第二天論壇日程。下午的論壇主題是：資本金融篇 資本的革命。
以下是建設部政策研究中心副主任秦虹女士現場演講實錄：
秦虹：今天再來討論一下有關金融的問題。當我們再看待這些年房地產發展的時候，我們感到房地產業發展非常強勁，無論在多次調控政策下，房地產發展還是規模非常大，增長速度非常快。
我們再回顧一下或者檢討一下現在所面臨的發展進程，實際上我們看到有一些實際發展的情況超過了我們預計。
有三個方面超過了我們預計，第一，城鎮化實際進程超過了原有估計。我們都說房地產發展得益於城鎮化，按照國家統計局每年給我們的統計數據，我們得出一個結論，2010年，國家統計局統計的數據是中國城鎮化率是47.5%。我們十年搞一次人口普查，當去年年底第六次人口普查結果出來的時候，我們發現中國城鎮化率49.68%，比我們原來的估計多了2個百分點還要多。
由於中國人口基數特別大，也就是說差不多有將近3000萬人在我們城鎮化進程中進入城市裏，而沒有在我們預計範圍內。也就是說中國城鎮化速度快，這個快的速度超過了這十年來的預計，因為中國人口普查搞一次，我們才知道中國城鎮化率在這十年裏以每年以1.35%速度增加，城鎮化實際進程超過我們預期。
第二，大城市人口集中速度超出一般估計。每年常住人口超過半年以上被國家統計局統計為城市人口，一方面是農民到城市來進城，另一方面，我們還伴隨着大量中小城市之間的人口的流動，這十年來人口增長最快的是哪些城市，主要是一二線城市，也就是直轄市和各省盛會城市人口增長特別快，這個增長速度也超過我們預計。
北京市第6次人口普查結果告訴我們，2000到2010年這十年中，每年新增常住人口60萬人。按照北京市規劃，2020年人口規模達到2000萬，實際上提前十年達到了。但是常住人口60萬計算，假定這60萬人每家3口人，假定這60萬人都要租房住下來，需要多少套？20萬套。北京去年賣了多少套房？新房加舊房一共26萬套。假定60萬常住人口需要住房，20萬套給他們，600、700萬戶只有5萬套房供給他們，我想這是遠遠不夠的。也就是城鎮化發展過程中，人口增長最大的是一二線城市，也就是省直轄市和各省省會城市，這樣的增長也超出我們預計。
這種情況會不會短時間改變呢？我們很多人去中小城市居住？我認為短期內很難看到，主要原因是中國公共服務非均等化。公共服務水平最好的就是一線城市和各個省省會城市。如果我們公共服務均等化一天做不到，人口向優質地區集中的速度就不會改變。
第三，民間資本規模超出了我們基本估計。我們都說這些年中國經濟發展非常好，民間資本非常雄厚，我們是一個概念性的估計。
這次跟高和一起做了一個民間資本調研。通過半年腳踏實地到一些民間資本相對比較集中的，鄂爾多斯、山西、陝北，鄂爾多斯民間資本量按我們估計大概2200億元，如果假定鄂爾多斯民間資本全部都到北京買房，去年一年北京所有銷售的新建商品住房全賣給鄂爾多斯投資者還不夠。這就是我們民間資本力量。去年北京新建商品房銷售額一共是2060億，而鄂爾多斯一個地區民間資本就是2200億。
所以我們說實際上民間資本集聚規模和相對集中程度也超過我們預計，民間資本這些年來對房地產業影響很大，大家都說為什麼中國又要限貸、又要限購，當然我們說這些具體措施有很多值得完善的地方，但是反過來講，我們僅僅限貸來控制投資性需求，可以嗎？目前來看特別難做到。
僅僅限貸，不給貸款，由於這麼龐大的民間資本量，完全可以不貸款，他想購房是完全有足夠能力購到。而且越高檔的房子一次性付款比例越高，恰恰事實證明中國民間資本雄厚以及分佈相對集中有很大關係。
民間資本過去進去中國房地產，主要是進入了購房這個環節，進入了市場這個環節，對房地產產生了以下三個方面影響。
第一，投資、投機性住房需求膨脹加強了房地產市場供求矛盾。第二，民間資本大量流向房地產投資領域，實際上對實業的發展也造成了一定衝擊。第三，房地產價格的快速上漲，加上投資性需求增加，使得居民家庭財富的差距不斷擴大，不斷激化社會矛盾。
過去是這樣一種狀況，根據我們調研結果，我們發現民間資本對投資房地產依然有所青睞。過去投資買房子，現在很多地方採取了限購、限貸政策，想買房的沒有資格買了，但是他們仍然傾向於投資房地產。投資房地產的意願目前來看很難大範圍的加以改變。主要原因是民間資本缺少更好的投資領域。但是具體投資房地產的方式、區域、方法也在發生變化。一會兒報告內容會給大家說。這個辦法除了投資，買住宅，甚至買商業或者投資一些新型的，比如說旅遊地產、工業地產投資之外，還有一些房地產也在尋求其他的投資房地產的一些渠道。
在這樣的情況下，我們也發現民間資本活躍，民間資本數量龐大以及房地產目前所面臨的調控政策的環境也導致一些新型金融業態房地產悄然興起，其實並不是新的，比如說信託、基金、債券等等，這不是什麼新的金融業態。但是對我們房地產來講，這可能是新興業態，用過去房地產企業融資，更多是間接融資，主要靠銀行貸款，靠房地產信託、房地產基金、房地產企業發債以及RIETs進入中國房地產，在目前來說還是新的，所以我們叫做新型金融業態。
新型金融業態進入房地產，我們看這一兩年出現一個增長勢頭比較迅猛的現象，比如說今年上半年投資房地產領域的信託資金的餘額按照信託協會公佈數據是6051.9億，房地產信託的平均年收益率居各個領域投資的首位。收益率非常好，不完全統計，2010年國內市場湧現了20多隻房地產私募股權基金，去年末資金規模達到500多億。
為什麼新型金融業態參與房地產會有一個變化呢？我覺得與房地產目前環境有很大關係。第一，日益收緊的貨幣政策和日益緊縮的房地產信貸政策為新型金融業態進入房地產產生了宏觀的調節。我們說直接融資，我們喊了十年，但是為什麼沒有在這個行業裏出現一個發展的勢頭呢，主要我們過去的十年，我們中國總體上貨幣環境是比較寬鬆的。如果企業能夠很便宜、很容易的在銀行得到貸款，是沒有企業願意用直接融資這種方式來籌資融資搞開發的。
所以第一個條件，我們從去年開始使貨幣政策迴歸正常，然後日益收緊信貸額度，利息越來越高，開發企業是兩頭拿不到錢了，開發貸也很困難，個貸也很難了，在這種情況下，給新型金融業態創造了一個宏觀環境。今後我們認為中國大規模資金投放時期已經過去，即使下半年或者明年我們現在貨幣政策保持目前力度的話，房地產企業整體信貸收緊我覺得也是非常可能的。整體不再緊縮，但是房地產這塊不會放鬆。
第二個環境，持續的去投資化的住宅市場調控政策。原來一些民間資本到末端市場去買房子，炒房子，今後的機會越來越少。這也會使民間資本從過去的買房子到用金融手段投資房地產。
第三，持有型物業比例提高。這兩天來我們看到多少開發企業都在談商業地產發展，商業地產發展最終要靠持有型物業經營，持有型物業比例提高一定會對長期資金產生需求，在這種情況下，新型金融業態才會生存、發展。現在不僅看到對於新型金融業態有所需求，從客觀來講，新型金融業態發展也有基礎。
一個是你剛才說了民間資本的規模現在在增大，而且分佈相對集中，我們說民間資本發達，很多，但是均等化、很平均化，使所有中國人都非常富有的話，那他可能會大大消費水平，不幸的是中國民間資本是相對集中的，集中到一部分人手，這部分資金必須要尋找投資出口。
第二，以規範化方式投資、參與房地產業是規避傳統高利貸模式投資風險的客觀要求。過去民間資本以高利貸方式投資房地產和規範直接的投資相比，後者顯然更加安全、也更加適合我們今後發展方向。第三，新型金融業態的投資方式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點。
如果新型金融業態投資房地產漸成趨勢的話，對我們整體房地產業健康發展是非常有意義的。
主要表現在四個方面：第一，可以把民間資本從房地產的需求端轉向供給端，大大有利於緩解供求矛盾，過去是激化供求矛盾，現在是緩解供求矛盾。原來在需求端增加投資，現在在供給端增加投資。
第二，增加房地產企業直接融資渠道客觀分散了客觀上集中在銀行的風險。過去整個產業鏈資金來源，對銀行貸款依賴度超過70%，這就導致房地產開發的投資和信貸的緊鬆緊密相聯，也使房地產行業風險和金融銀行的風險緊密相聯。如果增加直接融資渠道，讓開發企業直接承擔投資風險，這樣大大風險金融銀行風險。
第三，發展直接融資方式投資房地產能夠聚沙成塔，引導民間資本進行長期化投資，來緩解我們通脹壓力。
第四，有利於房地產企業轉型升級。
新型金融業態參與房地產既存在機遇，也存在挑戰。我國貨幣增長高峯期已經過去，控制投資性需求政策將會繼續堅持，傳統的民間投資房地產的方式正在受到挑戰，所以必將倒逼新型金融業態產生和發展。
從我們不同的金融業態來看，我們有四個方面來進行分析，第一，信託方式。目前信託方式最為成熟，因為他比較有規範的成熟的運作理念和管理相關制度，但是信託方式由於受眾面廣，容易受到監管。
第二，私募股權方式最值得關注。投資者主要是高端客戶抗風險能力強，而且基金管理者具有非常高度的專業化。不是一般投資者可以做到的，所以現在按照合夥企業法管理規定就可以運作，最值得關注、最具有發展前景，如果發展運作規範有序的話，最不容易得到更嚴厲的監管。
第三，政府發債方式投資公租房最有必要。現在中央政府出的政策是讓企業、地方融資平臺發債，與其讓企業發債建公租房，不如政府發債。因為政府信用高，可以更好履行政府責任，引導公租房發展方向。如果把公租房建了5年都賣掉，那還叫公租房嗎？政府建設公租房，可以在建設初期起到很好的規範，因為我們現在公租房建設模式還不是很清楚。
住房問題不僅僅是經濟問題，社會問題，更重要的是他是一個政治問題，中央政府應該對政治問題負起責任。REITs方式最需要政府支持。抵押貸款證券化有待進一步研究和發展。我覺得抵押貸款證券化問題和REITs也必須在今後改革中加以考慮，因為要解決眾多投資者投資渠道問題，如果基金是高端的話，RIETs更符合大眾投資。抵押貸款證券化可以解決企業融短貸長的困境。
總而言之，新型金融業態進入中國房地產現在開始興起，只要我們可以有序規範運作下去，這個小樹長成參天大樹是有希望的，但是這個過程還需要一個培育的過程。我的發言內容到這裏，謝謝大家！